【大紀元2021年10月04日訊】（大紀元記者黃阡陌澳洲悉尼編譯報導）Propertyology公司研究主管普雷斯利(Simon Pressley)近日分享了他對未來五年房產市場的預測判斷，闡述了10大正在興起的新趨勢。他說：「從全澳來看，對未來房地產走勢影響最大的將是少數高層關鍵人物的行為」。
1、租房供給分化
根據 Propertyology機構的數據，首府城市和偏遠地區之間的租房供應差異很大，悉尼和墨爾本的出租房空置房總數為43,607套，但邊遠地區可供出租的房源遠遠不足。
普雷斯利說：「雖然悉尼和墨爾本的出租房大量過剩，但對於居住在澳洲其它地區的1500萬人來說，目前可出租的房源衹有 17,706 套住房。」這意味著許多企業由於沒有住宿條件而無法吸引求職者。他表示，澳洲40多個城市的年租金已經上漲了數千澳元，而漲勢目前尚未到頂。
2、疫情封城影響將持續
普雷斯利譔文，澳洲最大的兩座城市–悉尼和墨爾本—的房產市場基本處境令人擔憂，這在很大程度上源於持續的封城措施帶來的負面影響。
「隨著悉尼或墨爾本正在持續的封城狀態下，我對這兩個城市未來經濟勢態的擔憂加劇。」他說，「在過去的500天裡，墨爾本已被封城200多天，目前悉尼封城很可能會超過100天，而州和聯邦政府層面的疫情資助是有限的。」
他表示，「每個人可能需要更長的時間，才能正確理解頻繁封城給經濟和房地產市場帶來的(不利)影響。」
3、更多人口遷移至邊遠地區
普雷斯利的團隊觀察到，在過去18個月裡，人們對開放空間、自然環境和在家工作的靈活性表現出巨大需求，他預計搬遷至邊遠地區的趨勢將繼續加快。
他說：「在中共病毒肆虐的前12個月中，澳洲偏遠地區的國內移民淨增4.4萬人，而悉尼和墨爾本的人口分別減少了 3.2萬。」 這導致了所謂的「分化」，尤其是獨立房價格與公寓房價格之間的分化。邊遠地區部分房地產市場現在擁有全澳最昂貴的租金。
4、政府財政面臨考驗
普雷斯利預計，未來5-10年，全澳每個州政府的財政都將受到重大考驗，而各州經濟和房地產市場都將受到影響。最新的GDP 數據顯示，財產轉讓稅（即印花稅）大幅增加。
5、澳洲儲備銀行提早升息
截至目前，儲備銀行一直強調，利率要到2024年才會加息，但普雷斯利預計加息很快會提早。他說：「如果儲備銀行在下一次聯邦選舉結束後立即開始加息，我不會感到絲毫驚訝。」在他看來，衹要利率確實上升，那將是一件好事，因為「這是承認澳洲經濟處於強健的狀態」，併排除了諸多關於中共病毒疫情的不確定性。
普雷斯利還認為，未來的加息效應可能會被工資增長所抵消，房價仍將上漲，但漲幅會放緩。
6、部分地區供給過剩
普雷斯利預計未來兩年部分地區會面臨供給過剩。去年，政府出手刺激建築業，而全澳人口增長率跌至100多年來的最低水平。他說：「到2022-23年，一些較知名地區的房產市場可能會面臨供過於求的挑戰。」
聯邦政府在2020年通過HomeBuilder和小企業刺激計劃等舉措大力支持建築行業，同時各州政府也陸續實施支持措施。首次購房首付款資助計劃（FHLDS）目前只支持首次購房者購買或建造新房。
7、對中國更加「不健康的依賴」
普雷斯利就西澳經濟對中國的過度依賴表示擔憂，但認為澳洲總體房產市場對外國投資的依賴十分有限。
他說：「珀斯的就業、經濟增長、基礎設施融資能力、國內移民、住房空置率和房地產價格，直接與出口中國的貿易總額相關。這是一種非常不健康的依賴。」 在2020-21 年，澳洲約42%的出口收入來自中國，其中81%來自西澳與中國的貿易。
不過，他認為就房地產本身而言，對外國投資的依賴有限。國家統計局最新公佈的7月貸款數據顯示，向「非澳洲居民」發放的房產貸款僅為2.45億澳元，平均每筆房貸額為70.431萬澳元，這與同期發放的貸款總額320多億澳元相比，簡直相形見絀。
8、悉尼墨爾本對海外移民吸引力下降
普雷斯利認為，國境重新開發後，更多海外移民將流向邊遠地區。
他說：「經濟鐘擺已經真正地從悉尼和墨爾本轉向較小的首府城市，尤其是澳洲的偏遠地區，因此，我們兩個最大城市未來很可能吸納的來澳海外移民比例顯著降低。」
9、房產徵稅從印花稅轉向土地稅
普雷斯利預計，越來越多的州政府將最終放棄對房產買賣徵收一次性的印花稅，而用土地稅取代。首都行政區已經推出了這個想法的一個版本，而新州也對此想嘗試。
10、房貸標準收緊
普雷斯利認為，雖然目前要求收緊房貸以給房產市場降溫的呼聲不斷，但APRA（審慎監管局）採取措施的可能並不大。不過，他表示，由於該部門向來缺乏大局觀，即使真的出售限制房貸他也不會感到驚訝。
最近的APRA數據顯示，購房者的貸款收入比在不斷提高，而新西蘭已經收緊了貸款標準。
責任編輯：簡玬
