美國地產

全美房市降溫中 買家不容樂觀

【大紀元2021年10月04日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)在接下來的幾週和幾個月裡,長期過熱的美國房地產市場預計將在秋日的寒冷中繼續降溫。

在經歷了史無前例的價格上漲、待售房屋短缺的問題,以及比要價高出6位數的殘酷競標戰之後,情況終於要恢復正常。預計今年最後季度,將有更多房屋掛牌出售,此時正有許多潛在買家,要麼是被定價過高嚇著,要麼因為在一個又一個的搶房中失敗而感到厭煩,以至於退出市場。

買家喘息的空間

建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫(Ali Wolf)表示:「房地產市場的熱潮已經破滅。」,「在過去的6個月裡,有些買家剛剛被擊敗——在失去了這麼多房屋,並經歷了情緒化的過山車之後,他們決定現在停止尋找。與6個月前相比,(現在)市場上的房屋數量更多。」

在新冠病毒大流行期間,由於低於3%的創紀錄貸款利率,幫助許多購房者吸收了春季和夏季創下歷史新高的房價,但價格上漲如此之快,即使是更低的利率也無法抵消它們足以為買家提供一些必要的經濟救濟。

隨著越來越多的人退出市場,一些購買動力已經退出市場,造成價格上漲的幅度隨著競爭的減弱而趨緩,房屋出售的時間也更長,這給了買家一些喘息的空間。

根據Realtor.com的數據,9月份的上市價同比增長率從4月份17.2%的峰值下降了一半,至8.6%。換句話,房屋的上市價中位數增長速度是春季的一半。房屋也需要更長的時間才能出售,大約為43天。雖然比去年同月減少了11天,比2019年減少了22天,但比今年6月時增加了6天。

「事情正在穩定下來」,美國全美房地產經紀人協會的首席經濟學家勞倫斯・雲 (Lawrence Yun)表示,仍然會有多個報價,但不會那麼緊張。他預計房屋收到 二三十個報價的日子將成為過去。「而且有些房屋在市場上徘徊了一兩個星期而沒有收到任何報價。」

專家認為,今年秋天,買家可能再次能夠在報價中加入意外免除條款,例如要求房屋檢查和房屋估價,而且不會在競標戰中處於不利。他們甚至可能以標價買到房子。

買家可能不需要兌現他們的儲蓄、股票和加密貨幣用以在競爭中脫穎而出,全現金報價也可能下降。勞倫斯說:「市場並不疲軟,它只是正在遠離那種極端的狂熱。」

房價會下跌嗎?

房地產市場的變化可能與季節性放緩相吻合。通常情況下,夏季的競爭非常激烈,因為家庭在郊區爭奪更大的房屋,希望在孩子們開始上學之前獲得住所並安頓下來。然後市場會放緩,傳統上會出售較小的房屋,競爭相對減少。

勞倫斯預計,與今年早些時候的兩位數百分比上漲相比,年度價格上漲將放緩至更正常的水平,約為5%。但這可能不適用於全國各地的每個地區。

阿里・沃爾夫說:「如果你想在一個理想的地區,擁有一個價格合理的房子,那還是得準備好面對激烈的競爭。」

至於說房價會跌嗎?許多賣家、買家、房主都在思考價格是否真的會下跌。只能說對不起,專家認為這可能不會很快發生。

全美仍在處在嚴重的住房短缺之苦,導致購房者多於待售房屋。這是大蕭條餘波的持續遺留問題,當時建築商在很大程度上推遲了建設,而投資者則購買了單戶住宅,並將其轉為出租。與此同時,千禧一代比上一代人口更多,這意味著潛在買家比十年前更大量。

仍有大量被壓抑的需求

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾・海爾(Danielle Hale)表示:「仍然有很多年輕人還沒有買房,但很想買。」,「每當市場開始降溫時,就會有人在觀望,等待入場機會,這阻擋了房價下跌。」

她預計10月和到年底會有更多房屋上市。但這還不足以解決需求問題。海爾說,美國仍然缺少大約500萬套住房,由於建築商建造速度不夠快,她預計需要5到6年的時間,才能有足夠的待售房屋滿足需求。

建築商經歷幾個月的木材、勞動力、材料和設備短缺的爭奪,新建築開始回暖。沃爾夫表示,雖然與疫情之前相比仍有延遲,但與7月份相比,8月份的建築施工量增加了約5%。

「庫存仍然非常非常緊張」沃爾夫說。但是「我們是從最底層開始的。我們預計到今年年底和明年會有更多庫存流入市場。」

預計上升的貸款利率

預計不斷上升的抵押貸款利率將抑制價格增長:畢竟,買家每月支付的住房開支只能支付這麼多。因此,如果利率上升,買家將無法負擔更昂貴的房產。

這可能導致價格增長放緩,或者價格在某些市場持平,甚至略有下降。

穆迪分析公司的首席經濟學家馬克・贊迪(Mark Zandi)表示:「一旦利率略微上漲,就會與房價上漲相結合,使人們退出市場。」,「一些市場可能會看到價格下跌一點,比如在房價上漲最多的市場。不過,這不是市場崩潰。」

抵押貸款銀行家協會的經濟學家喬爾・坎(Joel Kan)表示,預計到今年年底,利率將達到3%,到2022年底將達到4%。根據房地美最新數據,截至9月23日當週,30年期固定型貸款利率的平均利率為2.88%。

根據MBA的數據,在過去20年中,貸款利率平均約為5%。對於30年期固定貸款利率,380,000美元的房屋(全美要價中位數)的3%和4%的利率之間的差額約為每月169美元。在貸款期限內,總計相差將近61,000美元。

「我們預計未來12個月的利率將溫和上漲。」喬爾說:「隨著經濟好轉,就業市場增加,通常會推高利率。但現在有更多的不確定性,因為我們看到疫情的持續時間比我們預期的要長。」#




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本文刊載於舊金山10月2日地產版

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責任編輯:李曜宇

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