【大紀元2021年11月13日訊】（大紀元記者寧海鐘、易如報導）中國的經濟前景正承受越來越大的壓力，其中房地產危機加深，從恆大開始的債務違約危機仍不斷蔓延，更多房地產開發商或將成為下一張倒下的骨牌。
中共當局強監管政策放寬與否，近期釋放並不明確的混亂信息。專家分析中國房市官商勾結的內幕，認為如此局面對習近平在中共二十大連任、甚至政權的安全也構成影響。
從房地產危機到中共政權崩潰的危機，到底有多遠？
新一輪危機始於「三條紅線」
這輪房市危機始於中共政府去年8月出台的政策「三條紅線」，要求房地產企業降低負債率，隨後包括恆大在內許多開發商的現金都極度匱乏。
所謂「三道紅線」，是將負債率作為房地產企業劃定的融資限制，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍。根據「越線」的數量，房地產企業被分為「紅橙黃綠」四檔，以決定其融資時有息負債年增速的上限。
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田12日對大紀元表示，劃紅線是警告這些房地產公司不要過度借貸，不要債務太高，要保持足夠的現金流。但他認為這是自欺欺人。
「劃紅線不劃紅線都沒什麼意義。因為到了公司要破產的時候，到了貸款還不出來的時候，或者會拖垮銀行的時候，有沒有紅線，沒什麼意義的。」
當局還限制抵押貸款，旨在遏制炒房。而另一方面，即便許多開發商降價促銷以維持現金流自救，在當局嚴厲的疫情清零政策下，買房的人更少，房產價值下降，開發商正面臨前所未有的債務壓力。
在「三道紅線」等政策環境下，大陸樓市持續全面下行。
上海易居研究院11月4日發布的《全國居民購房槓桿率研究》報告表示，2021年三季度，全國居民購房槓桿率繼續下行，百城房價指數環比漲幅回落至0.63%，預期四季度繼續下跌。
易居研究院在《2021年10月熱點城市二手住宅市場報告》中表示，2021年10月，易居研究院監測的13個熱點城市二手住宅成交量環比下下降26.9%，同比暴跌42.8%，13城成交總量已基本回落至2014年10月水平。
台灣財經專家黃世聰對大紀元表示，中共當局目前對於房地產控管似乎已經沒辦法再走下去。否則接下來越來越多的房企出現骨牌效應，殺傷力會更大。
「中國資金都一直在房地產裡面流動，站在中央的立場，它當然希望房地產價格不要升。可是不要升，就要用很多方式去干預，所以才會有所謂的三道紅線政策出來。你要讓房地產的景氣整體降溫。問題是降溫的過程就變成是硬著陸。再加上碰到疫情，整個房地產的銷售快速萎縮，原本靠著快速營銷，快速收入資金來運轉的房企就出現危機。」
房市監管「鬆動」消息混亂
大陸各地已連續傳出多個涉及救市的信息，但並未十分明確或不算說是絕對利好。
瀋陽市房產局11月10日召集各大房企，口頭下令房屋的「放寬限購令」從11日開始，放鬆限購限售等一系列房地產限制性政策。包括放寬各項限購、限售政策，連帶戶口政府也一併放寬，但這些放寬政策不會出具書面文件。
包括《新京報》和財聯社等多家陸媒報導了此事。
大紀元記者11日致電瀋陽中介連鎖店鏈家地產，一名男員工表示：「昨天房企是開會通知了，但今天早上房產局給我們發通知說，這個政策先不要釋放，因為出了點兒變動。現在這個政策還沒確定，在等待。」
据《華爾街日報》11日報導，中共監管機構正考慮放寬規定，讓陷入困境的地產開發商可以透過出售資產，避免觸動更多違約事件，以及對經濟再次構成打擊。
另一方面，陸媒《第一財經》11月9日報導稱，中國銀行間市場交易商協會當天舉行房地產企業代表座談會，部分房企近期擬在銀行間市場發債。
路透社在本週援引知情人稱，中共央行可能會謹慎地放鬆貨幣政策以支持經濟，可能會下調存款準備金率，增加貸款供給，但全面降息的可能性不大，兩者都受到目前物價高漲的制約。
中國房地產行業因為一系列境外債務未能及時償付，一段時間以來，出現拋售股票與債券的現象。但前幾天的交易日，地產股突然上漲，引發投資者搶進。11月10日，房地產股市和債市均出現大幅上行，銷售金額超千億元的房企中，有26家房企的股價漲幅超過5%。11日，招商蛇口等多隻股票漲停。12日，地產板塊走勢有所回落，但廣宇發展仍漲停。
地產股、債大幅上漲疑與「並購貸將不納入三道紅線指標」的消息有關。
據界面新聞12日報導，9日央行召開會議，對金融機構提出幾方面要求，第一，併購貸將不納入三道紅線指標；第二，開發貸和按揭貸都要上量，集中度可以臨時鼓肚子；第三，存量項目，銀行可展期、不降級；第四，各地人行通知主要銀行，按揭積壓5個月以上的清理掉。
路透社認為，投資人押注對房地產行業的融資限制可能放寬。
不過經濟觀察網12日引述一位機構人士表示，目前相關政策還未真正落地，併購貸不納入三道紅線指標僅針對「承債式收購產生的負債」，而不是所有併購貸。
中共央行罕有在週三（10日）首次單獨發布個人住房貸款數據。數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。
但路透社12日引述中國的多個銀行家和分析師表示，在行業流動性緊縮之下，當局即使微調融資以幫助購房者並滿足「合理」的需求，仍將執行遏制房地產開發商過度借貸的政策。
報導引述北京一家國有銀行不願具名銀行家的分析說：「房地產貸款上限絕對沒有根本性的變化或放鬆，但銀行業者總是有自行調整的空間。」
多位銀行家最近告訴路透社，雖然部分銀行在一些城市加快發放已批准的住房貸款，但沒有新的房貸獲批。
由於監管機構正在打擊開發商的新借款，一些銀行今年早些時間已暫停發放住房貸款，因擔心被指責助長債務泡沫。
黃世聰分析說，當局如果鬆綁房市，房企的經營壓力會減輕。包括融資方面或在銷售方面都可以獲得一些現金進來。
「如果你不放寬的話，越來越多的房企出現倒閉，或者出現違約狀況，他們可能在市場上拋售房地產，如同滾雪球般的一直越滾越大。現在能夠做的就是阻止這個雪球慢慢的越來越大，可能把目前現有的管制先拿掉，或者先鬆綁幾個，如果房地產的還是持續在往下墜，那還會有越來越多鬆綁的政策。」
謝田則認為，現在要放寬的話，實際上是把壞帳和危機、呆帳、壞帳、破產危機都往後推遲了一下。但是這個危機仍然在。
「下一步可能房價還會繼續跌，還有更多的外債會紛紛到期，所有這些債務償還的期限、還有外債償還的期限都在迅速的逼近，現在中共就是活一天過一天，誰也不知道未來會怎麼樣，基本上就是這種末日的心態。」
民企陷危機 央企國企受命接盤
中國民營房企接連陷入債務危機。從中國恆大到花樣年、新力控股、當代置業，陽光城，最新的還有佳兆業和世茂集團。
中共國務院智庫——國務院發展研究中心8日與多家房企和銀行在深圳舉行會議。參加會議的包括萬科、佳兆業及部分金融機構等。
路透社消息人士稱，佳兆業在會中呼籲，國企收購房地產項目或引入作為戰略投資者，幫助民營企業補充現金流。
佳兆業是中國房地產行業在國際債券市場上的最大借款人之一，早前未能按期兌付一款到期的理財產品。
財聯社11月5日引述知情人士的話說，華潤置地等央企及國企正洽談介入佳兆業深圳部分舊改專案；佳兆業一份擬處置資產的清單顯示，該公司擬處置深圳18個資產，總價值約人民幣818億元。
央企和國企近期不斷受命接手部分民營房企資產，這些陷入危機公司的資產絕大部分是土地及已設定抵押的資產。
財聯社11月10日引述知情人士的話稱，近期部分央企國企向監管部門反映，如果要做一些承債式收購，「三條紅線」就會被突破，建議監管部門對「三條紅線」相關指標予以調整。
前述界面新聞和經濟觀察網報導已提及，9日中共央行開會的首條定調，就是「併購貸將不納入三道紅線指標」。這只是因應央企和國企的承債式收購。
央企、國企進行承債式收購，相當於吞掉了民企。
《華爾街日報》週三援引知情人報導稱，中共計劃慢慢拆解恆大，向中國公司出售一些恆大的資產。
天鈞政經研究員任重道12日對大紀元表示，央企和民企的還是不太一樣。中共會幫助這些央企，但它會慢慢拆分民企。例如恆大集團，它的負債差不多有兩萬億，中共就是想把它給吞掉，慢慢的拆分掉，已經讓各地出了這樣的工作小組，對當地的樓盤項目進行審計，並且控制開發商的資金流。
他說：「放寬（監管）以後帶來的後果，那就又是一場開發商的盛宴，當然就是央企國企們得到了好處。」
習近平的救與不救
中國幾十年來的樓市繁榮導致房價飆升，並產生過多空置房。專家認為，房地產市場泡沫連房企自己都控制不了，銷售下降當然就會觸及紅線。
謝田表示：「整個中國房地產市場泡沫的原因是中共土地政策，還有官商勾結抬高了房價。中國老百姓的韭菜再割不到，再沒有人繼續托盤，就是繼續扶持這個房價，外國資本、華爾街資本也不再對中國這些企業抱有興趣、信心的話，那房價肯定會跌，這些紅線都會踩破，現在中共想阻擋也很難阻擋，房企各自都瀕臨破產邊緣。」
他說：「現在要不就是想辦法灌水救度，要不然就是動用外匯儲備來替它們償還，也沒有什麼其它辦法，大家都踩過紅線，這個泡沫破滅的危險性會越來越大。對他（習）來說現在可能是政治問題，可能涉及到二十大，涉及到權鬥，他到底能不能救、願不願意救，是這樣一個問題。」
許多觀察家認為，習近平在二十大連任。
謝田表示，現在房企他們自己借的外債，中共不一定願意去給他們擔負，因為涉及這些公司可能是中共的另外一些派系的、習近平對手他們的那些白手套公司，這些錢都在他的對手那裡，不願意動用國庫去救，涉及到一個政治問題。
已陷入危機的佳兆業創辦人郭英成，六年多前就因牽涉深圳市原市委常委、政法委書記蔣尊玉腐敗案，一度滯留香港。
《新紀元週刊》曾報導，除了蔣尊玉，佳兆業郭氏兄弟亦與盛傳是江澤民妻侄的深圳市委書記王榮，以及曾擔任江澤民秘書、被指為江的情婦的前深圳市委書記黃麗滿關係密切。
在佳兆業之前，率先陷入債務危機的恆大集團，其創辦人許家印則被指與江派二號人物曾慶紅家族關係密切。今年9月恆大爆雷，負債高達3050億美元。
彭博社10月26日曾引述消息人士的話說，中共當局要求恆大創辦人許家印，用他的個人財富來緩解恆大不斷加深的債務危機。
《華爾街日報》11月5日援引知情人士的消息透露，恆大集團上個月通過出售兩架私有飛機籌集了五千多萬美元，以救急償還債務。
同樣已陷入危局的深圳花樣年，因未能償還10月4日到期的2.04億美元債，導致兩隻境內公司債券暴跌。其老闆是曾慶紅侄女曾寶寶。
政令反覆與政權的危機
黃世聰表示，中國房地產的危機，是兩個因素造成，就是中共的政策和房市本身要下修的壓力，造成房地產現在的局面。
黃世聰說：「重大的房地產業者都跟很多官員勾結，譬如說恆大可能跟某些江派的勢力，佳兆業跟當初的深圳市委。政商勾結在房地產賺錢是最快的，就變成是中央跟地方的政策其實都是鼓勵往房地產去發展。地方最重要的財政收入來源是出售土地，所以一直都沒有很嚴厲的政策去打壓，一直到習近平才用這麼重的政策去打壓，但價格已經偏離了市場太久了。」
不過黃世聰認為，習近平比較重視的是意識形態，對於這種細緻的政策，他和他身邊的人並沒有那麼了解。所以他就喊出一些口號，比如房地產不是用來炒的。但是他要徵房地產稅，或者搞三道紅線，就緊縮了房地產的景氣。在顯然面臨困局後，結果又將政策往回收縮。
「我覺得從今年下半年到現在為止，他是一直不斷的在妥協，不斷的妥協，從原本的比較激進的政策一直在往後縮。」他說。
天鈞政經研究員任重道12日接受大紀元採訪時表示，最近的一個消息就是說房貸利率在下降，房貸比上個月、10月比9月增加了一千多億。而且銀行發放貸款的速度也增加了，說明中共還是想救市，只是（救的對象）還是有區別。
「它背後的一個原因就是，它的債務如果越來越大，就會影響到金融系統，那對於金融系統來說，一旦發生了金融危機，肯定會導致整個經濟崩潰。」
任重道說：「目前各項經濟數據來看，中國經濟已經進入了一個衰退的狀態。對於習近平來說，經濟是他的一個根本。對於中共來說也是一樣，所謂的執政合法性都依靠著經濟的發展。如果在未來的一年之內發生了這樣的危機，對於習近平想要在二十大連任，那就是一個很危險的事情。到時候，內憂外患之下，中共政權崩潰也不是不可能。」
本週，美國央行罕見就中國房地產危機發出警告。美聯儲在其關於金融穩定的半年報告中指出，持續的房地產困境可能會加劇中國的金融壓力。
報告稱，儘管「中國（中共）當局已經推出措施為房地產市場降溫」，但存在中國市場「金融脆弱性將繼續上升」的風險。
責任編輯：林琮文
