【中國觀察】房地產救市信息混亂與政權危機

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【大紀元2021年11月13日訊】(大紀元記者寧海鐘、易如報導)中國的經濟前景正承受越來越大的壓力,其中房地產危機加深,從恆大開始的債務違約危機仍不斷蔓延,更多房地產開發商或將成為下一張倒下的骨牌。

中共當局強監管政策放寬與否,近期釋放並不明確的混亂信息。專家分析中國房市官商勾結的內幕,認為如此局面對習近平在中共二十大連任、甚至政權的安全也構成影響。

房地產危機到中共政權崩潰的危機,到底有多遠?

新一輪危機始於「三條紅線

這輪房市危機始於中共政府去年8月出台的政策「三條紅線」,要求房地產企業降低負債率,隨後包括恆大在內許多開發商的現金都極度匱乏。

所謂「三道紅線」,是將負債率作為房地產企業劃定的融資限制,即剔除預收款後的資產負債率大於70%,淨負債率大於100%,現金短債比小於1倍。根據「越線」的數量,房地產企業被分為「紅橙黃綠」四檔,以決定其融資時有息負債年增速的上限。

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田12日對大紀元表示,劃紅線是警告這些房地產公司不要過度借貸,不要債務太高,要保持足夠的現金流。但他認為這是自欺欺人。

「劃紅線不劃紅線都沒什麼意義。因為到了公司要破產的時候,到了貸款還不出來的時候,或者會拖垮銀行的時候,有沒有紅線,沒什麼意義的。」

當局還限制抵押貸款,旨在遏制炒房。而另一方面,即便許多開發商降價促銷以維持現金流自救,在當局嚴厲的疫情清零政策下,買房的人更少,房產價值下降,開發商正面臨前所未有的債務壓力。

在「三道紅線」等政策環境下,大陸樓市持續全面下行。

上海易居研究院11月4日發布的《全國居民購房槓桿率研究》報告表示,2021年三季度,全國居民購房槓桿率繼續下行,百城房價指數環比漲幅回落至0.63%,預期四季度繼續下跌。

易居研究院在《2021年10月熱點城市二手住宅市場報告》中表示,2021年10月,易居研究院監測的13個熱點城市二手住宅成交量環比下下降26.9%,同比暴跌42.8%,13城成交總量已基本回落至2014年10月水平。

台灣財經專家黃世聰對大紀元表示,中共當局目前對於房地產控管似乎已經沒辦法再走下去。否則接下來越來越多的房企出現骨牌效應,殺傷力會更大。

「中國資金都一直在房地產裡面流動,站在中央的立場,它當然希望房地產價格不要升。可是不要升,就要用很多方式去干預,所以才會有所謂的三道紅線政策出來。你要讓房地產的景氣整體降溫。問題是降溫的過程就變成是硬著陸。再加上碰到疫情,整個房地產的銷售快速萎縮,原本靠著快速營銷,快速收入資金來運轉的房企就出現危機。」

房市監管「鬆動」消息混亂

大陸各地已連續傳出多個涉及救市的信息,但並未十分明確或不算說是絕對利好。

瀋陽市房產局11月10日召集各大房企,口頭下令房屋的「放寬限購令」從11日開始,放鬆限購限售等一系列房地產限制性政策。包括放寬各項限購、限售政策,連帶戶口政府也一併放寬,但這些放寬政策不會出具書面文件。

包括《新京報》和財聯社等多家陸媒報導了此事。

大紀元記者11日致電瀋陽中介連鎖店鏈家地產,一名男員工表示:「昨天房企是開會通知了,但今天早上房產局給我們發通知說,這個政策先不要釋放,因為出了點兒變動。現在這個政策還沒確定,在等待。」

据《華爾街日報》11日報導,中共監管機構正考慮放寬規定,讓陷入困境的地產開發商可以透過出售資產,避免觸動更多違約事件,以及對經濟再次構成打擊。

另一方面,陸媒《第一財經》11月9日報導稱,中國銀行間市場交易商協會當天舉行房地產企業代表座談會,部分房企近期擬在銀行間市場發債。

路透社在本週援引知情人稱,中共央行可能會謹慎地放鬆貨幣政策以支持經濟,可能會下調存款準備金率,增加貸款供給,但全面降息的可能性不大,兩者都受到目前物價高漲的制約。

中國房地產行業因為一系列境外債務未能及時償付,一段時間以來,出現拋售股票與債券的現象。但前幾天的交易日,地產股突然上漲,引發投資者搶進。11月10日,房地產股市和債市均出現大幅上行,銷售金額超千億元的房企中,有26家房企的股價漲幅超過5%。11日,招商蛇口等多隻股票漲停。12日,地產板塊走勢有所回落,但廣宇發展仍漲停。

地產股、債大幅上漲疑與「並購貸將不納入三道紅線指標」的消息有關。

據界面新聞12日報導,9日央行召開會議,對金融機構提出幾方面要求,第一,併購貸將不納入三道紅線指標;第二,開發貸和按揭貸都要上量,集中度可以臨時鼓肚子;第三,存量項目,銀行可展期、不降級;第四,各地人行通知主要銀行,按揭積壓5個月以上的清理掉。

路透社認為,投資人押注對房地產行業的融資限制可能放寬。

不過經濟觀察網12日引述一位機構人士表示,目前相關政策還未真正落地,併購貸不納入三道紅線指標僅針對「承債式收購產生的負債」,而不是所有併購貸。

中共央行罕有在週三(10日)首次單獨發布個人住房貸款數據。數據顯示,2021年10月末,個人住房貸款餘額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增1013億元。

但路透社12日引述中國的多個銀行家和分析師表示,在行業流動性緊縮之下,當局即使微調融資以幫助購房者並滿足「合理」的需求,仍將執行遏制房地產開發商過度借貸的政策。

報導引述北京一家國有銀行不願具名銀行家的分析說:「房地產貸款上限絕對沒有根本性的變化或放鬆,但銀行業者總是有自行調整的空間。」

多位銀行家最近告訴路透社,雖然部分銀行在一些城市加快發放已批准的住房貸款,但沒有新的房貸獲批。

由於監管機構正在打擊開發商的新借款,一些銀行今年早些時間已暫停發放住房貸款,因擔心被指責助長債務泡沫。

黃世聰分析說,當局如果鬆綁房市,房企的經營壓力會減輕。包括融資方面或在銷售方面都可以獲得一些現金進來。

「如果你不放寬的話,越來越多的房企出現倒閉,或者出現違約狀況,他們可能在市場上拋售房地產,如同滾雪球般的一直越滾越大。現在能夠做的就是阻止這個雪球慢慢的越來越大,可能把目前現有的管制先拿掉,或者先鬆綁幾個,如果房地產的還是持續在往下墜,那還會有越來越多鬆綁的政策。」

謝田則認為,現在要放寬的話,實際上是把壞帳和危機、呆帳、壞帳、破產危機都往後推遲了一下。但是這個危機仍然在。

「下一步可能房價還會繼續跌,還有更多的外債會紛紛到期,所有這些債務償還的期限、還有外債償還的期限都在迅速的逼近,現在中共就是活一天過一天,誰也不知道未來會怎麼樣,基本上就是這種末日的心態。」

民企陷危機 央企國企受命接盤

中國民營房企接連陷入債務危機。從中國恆大到花樣年、新力控股、當代置業,陽光城,最新的還有佳兆業和世茂集團。

中共國務院智庫——國務院發展研究中心8日與多家房企和銀行在深圳舉行會議。參加會議的包括萬科、佳兆業及部分金融機構等。

路透社消息人士稱,佳兆業在會中呼籲,國企收購房地產項目或引入作為戰略投資者,幫助民營企業補充現金流。

佳兆業是中國房地產行業在國際債券市場上的最大借款人之一,早前未能按期兌付一款到期的理財產品。

財聯社11月5日引述知情人士的話說,華潤置地等央企及國企正洽談介入佳兆業深圳部分舊改專案;佳兆業一份擬處置資產的清單顯示,該公司擬處置深圳18個資產,總價值約人民幣818億元。

央企和國企近期不斷受命接手部分民營房企資產,這些陷入危機公司的資產絕大部分是土地及已設定抵押的資產。

財聯社11月10日引述知情人士的話稱,近期部分央企國企向監管部門反映,如果要做一些承債式收購,「三條紅線」就會被突破,建議監管部門對「三條紅線」相關指標予以調整。

前述界面新聞和經濟觀察網報導已提及,9日中共央行開會的首條定調,就是「併購貸將不納入三道紅線指標」。這只是因應央企和國企的承債式收購。

央企、國企進行承債式收購,相當於吞掉了民企。

《華爾街日報》週三援引知情人報導稱,中共計劃慢慢拆解恆大,向中國公司出售一些恆大的資產。

天鈞政經研究員任重道12日對大紀元表示,央企和民企的還是不太一樣。中共會幫助這些央企,但它會慢慢拆分民企。例如恆大集團,它的負債差不多有兩萬億,中共就是想把它給吞掉,慢慢的拆分掉,已經讓各地出了這樣的工作小組,對當地的樓盤項目進行審計,並且控制開發商的資金流。

他說:「放寬(監管)以後帶來的後果,那就又是一場開發商的盛宴,當然就是央企國企們得到了好處。」

習近平的救與不救

中國幾十年來的樓市繁榮導致房價飆升,並產生過多空置房。專家認為,房地產市場泡沫連房企自己都控制不了,銷售下降當然就會觸及紅線。

謝田表示:「整個中國房地產市場泡沫的原因是中共土地政策,還有官商勾結抬高了房價。中國老百姓的韭菜再割不到,再沒有人繼續托盤,就是繼續扶持這個房價,外國資本、華爾街資本也不再對中國這些企業抱有興趣、信心的話,那房價肯定會跌,這些紅線都會踩破,現在中共想阻擋也很難阻擋,房企各自都瀕臨破產邊緣。」

他說:「現在要不就是想辦法灌水救度,要不然就是動用外匯儲備來替它們償還,也沒有什麼其它辦法,大家都踩過紅線,這個泡沫破滅的危險性會越來越大。對他(習)來說現在可能是政治問題,可能涉及到二十大,涉及到權鬥,他到底能不能救、願不願意救,是這樣一個問題。」

許多觀察家認為,習近平在二十大連任。

謝田表示,現在房企他們自己借的外債,中共不一定願意去給他們擔負,因為涉及這些公司可能是中共的另外一些派系的、習近平對手他們的那些白手套公司,這些錢都在他的對手那裡,不願意動用國庫去救,涉及到一個政治問題。

已陷入危機的佳兆業創辦人郭英成,六年多前就因牽涉深圳市原市委常委、政法委書記蔣尊玉腐敗案,一度滯留香港。

《新紀元週刊》曾報導,除了蔣尊玉,佳兆業郭氏兄弟亦與盛傳是江澤民妻侄的深圳市委書記王榮,以及曾擔任江澤民秘書、被指為江的情婦的前深圳市委書記黃麗滿關係密切。

在佳兆業之前,率先陷入債務危機的恆大集團,其創辦人許家印則被指與江派二號人物曾慶紅家族關係密切。今年9月恆大爆雷,負債高達3050億美元。

彭博社10月26日曾引述消息人士的話說,中共當局要求恆大創辦人許家印,用他的個人財富來緩解恆大不斷加深的債務危機。

《華爾街日報》11月5日援引知情人士的消息透露,恆大集團上個月通過出售兩架私有飛機籌集了五千多萬美元,以救急償還債務。

同樣已陷入危局的深圳花樣年,因未能償還10月4日到期的2.04億美元債,導致兩隻境內公司債券暴跌。其老闆是曾慶紅侄女曾寶寶。

政令反覆與政權的危機

黃世聰表示,中國房地產的危機,是兩個因素造成,就是中共的政策和房市本身要下修的壓力,造成房地產現在的局面。

黃世聰說:「重大的房地產業者都跟很多官員勾結,譬如說恆大可能跟某些江派的勢力,佳兆業跟當初的深圳市委。政商勾結在房地產賺錢是最快的,就變成是中央跟地方的政策其實都是鼓勵往房地產去發展。地方最重要的財政收入來源是出售土地,所以一直都沒有很嚴厲的政策去打壓,一直到習近平才用這麼重的政策去打壓,但價格已經偏離了市場太久了。」

不過黃世聰認為,習近平比較重視的是意識形態,對於這種細緻的政策,他和他身邊的人並沒有那麼了解。所以他就喊出一些口號,比如房地產不是用來炒的。但是他要徵房地產稅,或者搞三道紅線,就緊縮了房地產的景氣。在顯然面臨困局後,結果又將政策往回收縮。

「我覺得從今年下半年到現在為止,他是一直不斷的在妥協,不斷的妥協,從原本的比較激進的政策一直在往後縮。」他說。

天鈞政經研究員任重道12日接受大紀元採訪時表示,最近的一個消息就是說房貸利率在下降,房貸比上個月、10月比9月增加了一千多億。而且銀行發放貸款的速度也增加了,說明中共還是想救市,只是(救的對象)還是有區別。

「它背後的一個原因就是,它的債務如果越來越大,就會影響到金融系統,那對於金融系統來說,一旦發生了金融危機,肯定會導致整個經濟崩潰。」

任重道說:「目前各項經濟數據來看,中國經濟已經進入了一個衰退的狀態。對於習近平來說,經濟是他的一個根本。對於中共來說也是一樣,所謂的執政合法性都依靠著經濟的發展。如果在未來的一年之內發生了這樣的危機,對於習近平想要在二十大連任,那就是一個很危險的事情。到時候,內憂外患之下,中共政權崩潰也不是不可能。」

本週,美國央行罕見就中國房地產危機發出警告。美聯儲在其關於金融穩定的半年報告中指出,持續的房地產困境可能會加劇中國的金融壓力。

報告稱,儘管「中國(中共)當局已經推出措施為房地產市場降溫」,但存在中國市場「金融脆弱性將繼續上升」的風險。

責任編輯:林琮文

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