【大紀元2021年11月17日】（大紀元記者李平多倫多報導）多倫多房價連年漲，房市泡沫，已喊了多年。多倫多房市到底是否存在泡沫，仁者見仁，智者見智。多倫多有地產專家認為，多市房市根本不存在泡沫。
從經濟學上來說，泡沫通常是在泡沫破裂後才能最後確認。據Storeys網站報導，多倫多瑞爾森大學（Ryerson University）地產管理學教授海德（Murtaza Haider）認為，要確認市場中是否存在泡沫，得具有非常人所有的非凡洞見。
海德說，人們一直只是懷疑，但實際上泡沫根本不存在，房價高自有房價高的根本原因。幾年前，就在喊多倫多房市有泡沫，如果真有泡沫的話，也是個不破的長壽泡沫。真正的泡沫都是短命的，還沒見過幾十年或十幾年都不破的泡沫。
海德認為，多倫多房價快速上漲，有多個市場原因，如供需失衡，不存在什麼泡沫危機。如房價瘋漲，又沒法解釋原因，那才是真正的泡沫。
他認為，市場非理性繁榮，是指市場充斥投機推動房價瘋漲。多倫多的情況是，房子一上市都能吸引30個買家，說明市場的確有需求，這些買家不可能都是外國炒房客或外國人。
然而，這並不等於多倫多房市不存在風險。
郊區和公寓市場風險大
多倫多地產經紀公司Realosophy Realty總裁帕薩利斯（John Pasalis）認為，多倫多房價瘋漲雖有上漲根本原因，但905郊區過去1年半房價瘋漲不是這個情況，有些地方漲幅高達30%～40%，漲得實在是太超前。這麼漲下去，到底還能撐多久？
帕薩利斯認為，不過，這也只能說明905區泡沫跡象更明顯而已，很難就說是泡沫。郊區房價漲幅超市區，主要原因是因為疫情促使許多人逃離市區湧入郊區造成。正確分析問題的方式應該是，房價漲幅最高的地區，在行情放緩時更脆弱。如此看來，如今郊區房市比多倫多市中心更脆弱。
另一大風險是對移民依賴性較高的共管公寓市場。渥京1年前宣布吸收120萬移民，其中60%為經濟類移民。帕薩利斯表示，房價便宜能承受時，人口增長就快，房價高得離譜時，人口增長就難。許多新移民可能會被多倫多高房價嚇走，沒了移民人口支撐，公寓市場未來會怎樣？
帕薩利斯認為，政府算盤是加速移民引入以保持高房價，當然全世界的人都想來多倫多生活，未來也一直會有移民湧入，但問題是，是否會如政府所願，目前還都是未知數。
另外一個問題是，高房價是否會拖累未來經濟？他說，公寓主要針對租房人群和非永久居民人口，幾年後這種高端租房市場需求是否還會持續，也還是個未知數。
供需失衡和人口增長支撐？
海德認為，多倫多房價瘋漲，主要原因是需求遠超供應。一邊是加拿大有太多父母和祖父母願資助子女買房，另一邊是加拿大人均新屋開發量連續50年下滑，尤其是需求最旺的獨立屋開發最稀缺。
海德認為，鑑於目前利率超低，多倫多房價實際上還是可負擔的。如今利率低至2%以下，不像90年代初17%~19%高得厲害。利率低，貸款金額就大，月供中大部分用來還本金，供房就快，這些錢最後都直接返回到自身，市場買房需求自然就高。
他認為，房價瘋漲另一個原因是人口增長，大量移民人口湧入，加拿大人口增長迅速，其中多數都落戶5大城市。如此一來，大城市住房需求也隨之上升，而另一方面，供應並未隨之增加，才導致房價連年漲。
房市泡沫存在的證據，目前雖有爭議，但的確有。2週前UBS2021年全球地產泡沫指數就指出，多倫多房市泡沫全球第2高，從去年的第3名再晉升一個排名。
既然泡沫之爭尚無定論，最好換個角度看問題，如市場基本支撐要素如何才會蒸發？一旦蒸發，房市會怎樣？如果真有泡沫，未來市場是大崩盤，還是軟新大陸？◇
責任編輯：文芳
