【大紀元2021年12月15日】（大紀元記者李平多倫多報導）在多倫多買房不易，買新公寓問題更多，不僅價格貴，還要當心日後管理費突然大幅上漲的問題。
開發商壓低新樓管理費很普遍
安省審計長2020年報告指出，公寓註冊後頭2年中，近73%公寓管理費漲10%至30%以上，75%公寓管理費過去5年漲10%至50%以上，北約克有幢公寓因嚴重漏水問題管理費更是飆漲113%。
法律規定，開發商必須根據提供大樓註冊後1年內公攤費預算，即每月管理費，這一數字通常遠低於買家買樓後未來幾年可能要面臨的實際費用。
報告發現，一些開發商為提高市場競爭力和吸引買家，故意少報管理費。加拿大共管公寓研究會（CCI）多倫多會長約翰遜（Murray Johnson）表示，許多大型開發商信譽好，不大會這麼做，但許多小開發商會這麼做。
約翰遜舉例說，公寓大樓都有會客室，是為所有居民訪客預留，這一部分月供由大樓所有買家分攤，買家通常在買樓後第2年才開始分攤。也就是說，如果這部分每年按揭7萬元，買家買樓時，財務報告中不會出現這部分分攤，只有在次年才會分攤。
約翰遜提醒，通常在大樓管理報告中會標明這一按揭利息支付，買家調看管理報告時，要當心這一部分費用。
仔細閱讀開發產披露條款
為改進大樓能效，開發商還會申請綠色貸款升級大樓系統，這部分貸款只有在開始還貸時在公寓管理費中體現。多倫多房地產與投資專家李女士（Irene Lee）提醒，許多大樓有健身房等公共設施，通常是對所有業主租賃，業主入住後1年內建築商可能會補貼這部分成本，等到次年才開始分攤這部分成本。
李女士表示，仔細閱讀開發商披露條款，就會發現哪些部分是面向業主租賃。約翰遜表示，大樓管理文件對這些都有詳細規定和說明，但許多人根本不注意。
開發商玩的另一個把戲是，為壓低初期管理費，只將10%管理費用於大樓預備金。大樓預備金非常關鍵，主要用於樓頂或電梯等昂貴維護內容。
約翰遜表示，業內人士都知道只留10%預備金太少，留30%還差不多。只留10%，到時候大樓屋頂出現嚴重漏水等問題，管理費就會突然大幅上漲。
李女士建議，買家一定要積極關注大樓業主管理委員會，投票推舉有經驗的業主組建一個有基本預算知識的業主管理委員會，否則到時候突然來一個特別評估費，預備金又不夠，就只能上調管理費。
買樓要做足哪些功課
兩位專家均建議，買樓前一定要做足功課。無論是買期房還是新樓花，都應事先仔細了解開發商。買現樓的人，需索取大樓管理報告，了解大樓財務現狀，整個大樓內都認真看一看、逛一逛，查看公共區域管理維護情況，一般都能從中大概了解大樓日常基本維護管理情況。
約翰遜建議，大樓交房後，買家還要做好公寓管理費頭幾年內可能會上漲的準備，做好相應預算。他提醒，不要只看管理費當下是否有能力支付，還要看3年後管理費上漲10%至30%時是否仍有能力支付。
中共病毒肺炎疫情期間，人們大多數時間都待在家里，水電用得比平常多，大樓日常公用設施成本自然就上升，加上全國氣候相關的火災及洪災頻發，公寓保險費也持續上漲，這些費用都由業主們買單。
李女士提醒，還要注意大樓是否允許愛彼迎等短租行為。民宿短租意味著大樓租客出入更頻繁，租客們亂扔披薩包裝盒導致垃圾通道堵塞、或組織派對引發火警等產生的清理、維護和消防等成本，都會計入管理費中。◇
責任編輯：文芳
