【大紀元2021年02月02日訊】文：李歐・大紀元
在大疫情期間，美國房地產買氣不減反升，舊金山灣區是其中的翹楚，而聖荷西更是翹楚中的拔尖。聖荷西有房產在短短四個月升值95.1%！而且2019年就有一年漲兩倍的案例！這種異常漲幅（對買家來說其實是悲愁多過喜），谷歌（Google）肯定要占一大半功勞，顯然谷歌在當地開發的Downtown West計畫，對周邊房地產早已起到巨大的影響。
首先來看到Downtown West的範圍，我們走W Santa Clara St.往西穿過87號公路開始就是園區入口，西邊只到Diridon車站為止；北邊從N. Montgomery St.的盡頭開始，到南邊的W. Virginia St.，所以園區是一個彎月型的融合辦公、交通、住宅、商業的混合形園區。依照谷歌的計畫，將會有730萬平方英尺的辦公空間、四千套以上的住房單位、15英畝的公園綠地，以及50萬平方英尺的混合形商業空間。谷歌也預計可能在今年春季市議會會考慮通過開發申請計畫。
正當去年特斯拉、甲骨文、HP惠普，還有部分大小公司選擇搬往德州或其它州之際，谷歌卻仍繼續按照原定計畫，深耕硅谷聖荷西。在這裡我們也順帶一提，過去幾年來台灣已經成為谷歌在亞洲的最大研發基地之一，而且美國以外，首座硬體研發基地，近期也在新北市的板橋正式營運，而且在台灣的其它新園區也在進行中。相信也會帶起園區周邊房地產的搶購潮。
回到聖荷西來看，從前年開始谷歌也在當地積極買地，同時帶動大型的商業地產的開發與交易，而住房投資人們當然也在四處物色標的，一轉手經常就是50%以上的漲幅，難怪一直到今年一月，聖荷西的房產交易一點沒有疲軟的跡象，而且這些房產都沒有所謂的好學區，公立小學到高中GreatSchools Rating 只有2～6分。往下我們就來看看幾個近期的交易案例，活生生的瞬間升值就在眼前！
買房實例：（根據Zillow）
六年漲112.6%
Willow Glen社區的這棟獨立房，從2015年到今年一月底賣出，整整漲了112.6%！面積不大，漲幅卻很大，每平方英尺單價也非常高，這是為何？難道它小巧溫馨、帶點穀倉的室內設計受到大眾喜愛，這點我不否認，但真正原因除了是靠近Downtown West，還有是——它才剛剛被允許加建650平方英尺的單位。
三年漲152.4%
這個位在Downtown West北邊的房產，也靠近日本城，1900年興建的外觀並不起眼，但內部整個重新打造成現代式住所，還有少見的地下室，而且4房3衛的空間很適合中小家庭，因此價格從2017年的五十多萬，到2020年直接漲了152.4%，完全無懼上市期間碰到新冠疫情的第一波房市打擊，不過期間也遭到上市移除的命運，但隨後一個月內仍舊順利賣出。除了地點優勢，房屋翻新也起到價格加成的作用。
四個月漲95.1%
這也是個聰明投資，2019年的最後一天以71.5萬買到，隨後進行房屋內外的局部更新，讓房屋充滿朝氣，選在傳統房市強勁的春季上市，雖然也碰到新冠疫情剛剛爆發，上市一度遭到移除，但好東西不怕沒人買，前後不到兩個月，仍照上市價賣出，短短四個月升值95.1%！
一年漲212.5%
這戶位在Downtown West北邊的房子就緊貼在未來辦公園區邊上，在SAP中心的上方，是一個住宅區與工業、倉庫用地的交接地帶，可以說是一個沒什麼人愛住的地方。但神奇的事發生了，原本2018年才售出96萬，2019年八月谷歌才發布混合用途框架草案，這棟房子立即被以300萬買下！而且在Zillow上沒有上市價紀錄，是直接售出。在披露的訊息中說，這棟獨立房可用複合式房產、辦公室或工業等用途。可以說多用途土地區劃和位置優勢，締造了這棟老舊房產的嚇人漲幅奇蹟！
三年漲89.23%
這個靠近Downtown West核心位置的Condo，屬於相當摩登的大樓住戶，有很好的視野欣賞市區的天際線，但上市後仍被砍了將近20%，而且花了約半年時間，但是從2018年到2021年，價格還是翻了近一倍，算是非常棒的投資了，況且學區還不怎樣，同樣只有3～5分的評比。但是我個人認為這是一個定價策略，賣方經紀應該也知道市場上公寓房型正遭遇減價期，那就不如就訂一個偏高的價格，讓買家來減價，反而能賣出較接近市場價位的金額。
八年漲約90%
這個Condo位在Downtown West稍微偏北的位置，也是相當不錯的大樓，但是除了面積比上一個Condo小了106 sqft.，位置比上一個Condo偏僻，格局、視野也比較差，因此價位上就差了近五十萬。不過它的價位低於百萬，對多數買家來說更可以接受，儘管也遭到減價，但幅度不大，而且上市天數也縮短了很多。
十四年漲47.9%
這是一棟多戶型住宅（Multi-Family Home）位在Diridon車站正後方的社區內，區內都是排屋或公寓，在大疫情時期這種密集式住宅位在下風處，這處多戶住宅也不例外，上市了約三個月才售出，稍稍砍了3.6%。如果與上面兩個Condo相比，投資報酬率竟然還比較差，房價從2006年到2020年增加47.9%，上兩個Condo在七八年的時間就幾乎翻了一倍。這處多戶型住宅比較占優勢的就是每月HOA費用只有350美元，而Condo則要五百多美元。
以上就是我們針對Downtown West鄰近幾個位置，與不同房型進行的房產交易調查，確實獨立屋有更好的升值空間，尤其在大疫情期間，有更好的抗壓性，同時在谷歌開發的加持下，周邊不同房型都得到顯著的漲幅，這些原本學區差的房產，只有七八十萬的價值，現在都是百萬房產的身價。
再來要說重點了，聖荷西還有哪裡有高漲幅的房產可買？舉我本次的調查，我發現SAP中心北邊的鄰近工業、倉庫的住宅區有相對較低價的房產，現在有少量上市，上市價約在110萬左右，這種以往不受青睞的住宅區，周邊很偏僻，旁邊也有很多荒廢的地，現在看起來不起眼，但是把眼光放遠，過幾年旁邊谷歌園區，發展也就不一樣了，但是要等到建築都蓋起來再下手，那就晚了！投資房地產就是要看到別人看不到的優勢，才能搶在低價，等待高漲。
話說回來，對於買家或當地的中產階級、低收入戶，則又一場住房生存之戰，同時也面臨城市更加擁擠、交通更加混亂的可能性。這些議題對市政府與谷歌是一個必不可免的挑戰，有賴他們提出多贏、共利的解套方案。#
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本文刊載於舊金山1月30日地產版
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責任編輯：李曜宇
