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谷歌Downtown West計畫 周邊房地產交易調查

聖荷西谷歌村 鄰近住房鹹魚翻身

谷歌村Downtown West土地用途規劃。(Google)
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【大紀元2021年02月02日訊】文:李歐・大紀元
在大疫情期間,美國房地產買氣不減反升,舊金山灣區是其中的翹楚,而聖荷西更是翹楚中的拔尖。聖荷西有房產在短短四個月升值95.1%!而且2019年就有一年漲兩倍的案例!這種異常漲幅(對買家來說其實是悲愁多過喜),谷歌(Google)肯定要占一大半功勞,顯然谷歌在當地開發的Downtown West計畫,對周邊房地產早已起到巨大的影響。

谷歌村Downtown West土地用途規劃。(Google)

首先來看到Downtown West的範圍,我們走W Santa Clara St.往西穿過87號公路開始就是園區入口,西邊只到Diridon車站為止;北邊從N. Montgomery St.的盡頭開始,到南邊的W. Virginia St.,所以園區是一個彎月型的融合辦公、交通、住宅、商業的混合形園區。依照谷歌的計畫,將會有730萬平方英尺的辦公空間、四千套以上的住房單位、15英畝的公園綠地,以及50萬平方英尺的混合形商業空間。谷歌也預計可能在今年春季市議會會考慮通過開發申請計畫。

未來谷歌村Downtown West的入口。(Google街景)
聖荷西Diridon車站。(Google街景)

正當去年特斯拉、甲骨文、HP惠普,還有部分大小公司選擇搬往德州或其它州之際,谷歌卻仍繼續按照原定計畫,深耕硅谷聖荷西。在這裡我們也順帶一提,過去幾年來台灣已經成為谷歌在亞洲的最大研發基地之一,而且美國以外,首座硬體研發基地,近期也在新北市的板橋正式營運,而且在台灣的其它新園區也在進行中。相信也會帶起園區周邊房地產的搶購潮。

回到聖荷西來看,從前年開始谷歌也在當地積極買地,同時帶動大型的商業地產的開發與交易,而住房投資人們當然也在四處物色標的,一轉手經常就是50%以上的漲幅,難怪一直到今年一月,聖荷西的房產交易一點沒有疲軟的跡象,而且這些房產都沒有所謂的好學區,公立小學到高中GreatSchools Rating 只有2~6分。往下我們就來看看幾個近期的交易案例,活生生的瞬間升值就在眼前!

買房實例:(根據Zillow)
六年漲112.6%

1006 Delmas Ave, San Jose, CA 95125交易數據。(大紀元製表)

Willow Glen社區的這棟獨立房,從2015年到今年一月底賣出,整整漲了112.6%!面積不大,漲幅卻很大,每平方英尺單價也非常高,這是為何?難道它小巧溫馨、帶點穀倉的室內設計受到大眾喜愛,這點我不否認,但真正原因除了是靠近Downtown West,還有是——它才剛剛被允許加建650平方英尺的單位。

1006 Delmas Ave, San Jose, CA 95125。(Zillow)

三年漲152.4%

34 George St, San Jose, CA 95110交易數據。(大紀元製表)

這個位在Downtown West北邊的房產,也靠近日本城,1900年興建的外觀並不起眼,但內部整個重新打造成現代式住所,還有少見的地下室,而且4房3衛的空間很適合中小家庭,因此價格從2017年的五十多萬,到2020年直接漲了152.4%,完全無懼上市期間碰到新冠疫情的第一波房市打擊,不過期間也遭到上市移除的命運,但隨後一個月內仍舊順利賣出。除了地點優勢,房屋翻新也起到價格加成的作用。
34 George St, San Jose, CA 95110。(Zillow)

四個月漲95.1%

979 Delmas Ave, San Jose, CA 95125交易數據。(大紀元製表)

這也是個聰明投資,2019年的最後一天以71.5萬買到,隨後進行房屋內外的局部更新,讓房屋充滿朝氣,選在傳統房市強勁的春季上市,雖然也碰到新冠疫情剛剛爆發,上市一度遭到移除,但好東西不怕沒人買,前後不到兩個月,仍照上市價賣出,短短四個月升值95.1%!
979 Delmas Ave, San Jose, CA 95125。(Zillow)

一年漲212.5%

160 N Montgomery St, San Jose, CA 95110交易數據。(Zillow)

這戶位在Downtown West北邊的房子就緊貼在未來辦公園區邊上,在SAP中心的上方,是一個住宅區與工業、倉庫用地的交接地帶,可以說是一個沒什麼人愛住的地方。但神奇的事發生了,原本2018年才售出96萬,2019年八月谷歌才發布混合用途框架草案,這棟房子立即被以300萬買下!而且在Zillow上沒有上市價紀錄,是直接售出。在披露的訊息中說,這棟獨立房可用複合式房產、辦公室或工業等用途。可以說多用途土地區劃和位置優勢,締造了這棟老舊房產的嚇人漲幅奇蹟!
160 N Montgomery St, San Jose, CA 95110。(Google街景)

三年漲89.23%

38 N Almaden Blvd UNIT 1801, San Jose, CA 95110交易數據。(大紀元製表)

這個靠近Downtown West核心位置的Condo,屬於相當摩登的大樓住戶,有很好的視野欣賞市區的天際線,但上市後仍被砍了將近20%,而且花了約半年時間,但是從2018年到2021年,價格還是翻了近一倍,算是非常棒的投資了,況且學區還不怎樣,同樣只有3~5分的評比。但是我個人認為這是一個定價策略,賣方經紀應該也知道市場上公寓房型正遭遇減價期,那就不如就訂一個偏高的價格,讓買家來減價,反而能賣出較接近市場價位的金額。
38 N Almaden Blvd UNIT 1801, San Jose, CA 95110。(Zillow)

八年漲約90%

175 W Saint James St UNIT 1401, San Jose, CA 95110交易數據。(大紀元製表)

這個Condo位在Downtown West稍微偏北的位置,也是相當不錯的大樓,但是除了面積比上一個Condo小了106 sqft.,位置比上一個Condo偏僻,格局、視野也比較差,因此價位上就差了近五十萬。不過它的價位低於百萬,對多數買家來說更可以接受,儘管也遭到減價,但幅度不大,而且上市天數也縮短了很多。
175 W Saint James St UNIT 1401, San Jose, CA 95110。(Zillow)

十四年漲47.9%

181 Laurel Grove Ln, San Jose, CA 95126交易數據。(大紀元製表)

這是一棟多戶型住宅(Multi-Family Home)位在Diridon車站正後方的社區內,區內都是排屋或公寓,在大疫情時期這種密集式住宅位在下風處,這處多戶住宅也不例外,上市了約三個月才售出,稍稍砍了3.6%。如果與上面兩個Condo相比,投資報酬率竟然還比較差,房價從2006年到2020年增加47.9%,上兩個Condo在七八年的時間就幾乎翻了一倍。這處多戶型住宅比較占優勢的就是每月HOA費用只有350美元,而Condo則要五百多美元。
181 Laurel Grove Ln, San Jose, CA 95126。(Zillow)

以上就是我們針對Downtown West鄰近幾個位置,與不同房型進行的房產交易調查,確實獨立屋有更好的升值空間,尤其在大疫情期間,有更好的抗壓性,同時在谷歌開發的加持下,周邊不同房型都得到顯著的漲幅,這些原本學區差的房產,只有七八十萬的價值,現在都是百萬房產的身價。

再來要說重點了,聖荷西還有哪裡有高漲幅的房產可買?舉我本次的調查,我發現SAP中心北邊的鄰近工業、倉庫的住宅區有相對較低價的房產,現在有少量上市,上市價約在110萬左右,這種以往不受青睞的住宅區,周邊很偏僻,旁邊也有很多荒廢的地,現在看起來不起眼,但是把眼光放遠,過幾年旁邊谷歌園區,發展也就不一樣了,但是要等到建築都蓋起來再下手,那就晚了!投資房地產就是要看到別人看不到的優勢,才能搶在低價,等待高漲。

話說回來,對於買家或當地的中產階級、低收入戶,則又一場住房生存之戰,同時也面臨城市更加擁擠、交通更加混亂的可能性。這些議題對市政府與谷歌是一個必不可免的挑戰,有賴他們提出多贏、共利的解套方案。#




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本文刊載於舊金山1月30日地產版

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責任編輯:李曜宇

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