房地產市場買賣:幾多歡喜幾多愁! 2021年春節有感

文:王亭

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房地產買賣第一線摸爬滾打了二十多年的老經紀,我對如今的市場不得不發出感嘆! ! !真是幾多歡喜幾多愁啊!

一)誰喜誰憂?

1.賣家大喜:

如今是賣家市場!到處都在搶房,價位從十幾萬到近百萬!大冷的天,最近還經常下雨!但是不管是個啥天氣!你看那些可憐的買家和買家的經紀人們,每個人都帶上口罩,非常耐心地,也是無奈地,遠距離地排著隊等著進房子去看。 。 。這可是我這二十多年來買賣房子從來沒有見過的景觀!

  1. A) 兩個以上的出價(Multiple Offers)是家常便飯:市面上只要上市一棟整理的不錯,房價不是那麼要得高的房,基本上都會有很多買家出價,形成了Multiple Offers的狀況。

以我為例,作為賣家的代表,我會在上市一棟房子之前,給於建議怎樣整理,房子里外刷漆的顏色,室內需要更換的東西,等等;每次收拾完的房子,有給人耳目一新的感覺,然後上市的價錢比平均價略高一點點,每次都很奏效,賣的快,賣到好價錢!

作為賣家經紀,在這冬春交接的期間,我交接的幾棟價位從二十多到五十多萬的房子,每棟房都是在上市第一天就有Offer,然後都是比要價高的成交價過戶。

例一:去年12月上市一棟55萬的房,上個月過戶了。上市之前看過社區賣房記錄,歷史最高價是成交52萬左右,那個52萬的房子,是全部翻新的,有優勢,但是尺寸比我這房小一些,估計我們要55萬應該沒問題。結果一上市就有幾個出價,後來挑了給出原價的,以原價賣出,過戶,今年來了個開門紅。

例二:剛剛過戶一棟二十九萬多的房,這個房主這幾年,我幫他們共賣掉了九棟房,他們退休要回國了,這是他們最後一棟,也是買的最快的一棟。這棟房被他的房客燒過,三年前等於全部翻新了,新房一樣。

他們社區的房,歷史最高也只賣28萬多,我們要得高一點我們要價29萬5,因為我們房子啥都是新的,收拾的也漂亮!結果,一上市就有好幾個出價(Multiple Offers)我們挑了一個現金買家,是個大財團,比我們要價多給了三千,29萬8,三個星期過戶,也沒麻煩修理什麼東西。

例三:兩週前,我上市了一棟要價26萬5的房,兩天收到了24個Offers,其中有三個現金買家,每個人出的都比要價高,最高的給了高出10 %還多,29萬2千!不是我們要價低了,比起去年一個多月前的成交價比,我們要的價比社區一個月前的平均價,還要得要略高一點呢!

同一個社區,一年多前,同樣的房子我賣了兩棟,賣了不到23萬!我這個客人很感激我,因為兩年前她就準備賣,我讓她等等,她就等了兩年,如今是這光景,她很高興!我自己也始料不及能賣出這麼高,可能是隔壁賣新房,要30萬以上,從而把我們這的房價給太高了?

例四:昨天上市一棟房,若是二個月前,我只敢上23萬多,現在我要了26萬,我看到同一個院有一棟差不多的房,內部沒怎麼整修,還要價27萬9!和它比我要的還是少的吧? (不過它賣了40多天了,還沒賣掉!我一上市這個房,他好像把房子撤出市場hold,今天一個經紀人向我打聽我才知道他暫時不賣了。)

昨天下午有人報備說鑰匙卡在盒子裡了,還好我有備用鑰匙掛在後門,指示他們拿備用鑰匙開門。等我忙完另一棟過戶的房子,趕快趕過去,看到房裡有人在看房,房外有人等,每個人都戴著口罩。有個小帥哥經紀在外面等他的客人,看我在和那個被鑰匙卡著的盒子“鬥爭”,麻利來幫忙!我藉機問他生意怎樣?他埋怨說市上房源太少,沒房子賣!他說還是賣了三棟房了(我竊喜,今年我已經有了八棟合同了,過戶了一半,還有一半等著過戶)

這棟新上市的房,昨晚我們已經收到四個出價了(offers),有一個是現金的,只有一個出價比要價低,只出了24萬5,還給我講事實,說道理,她說這院去年11月一棟四房的,成交價才23萬8,我這個房只有3房還要26萬,啦,啦,啦,什麼滴。 。 。有沒有搞錯?現在賣家是老大! ! !這個買家和經紀大概還沒有看清現在的形勢,賣家只看數字,不聽道理的!

我昨天上市前就和屋主預計過,這個房一定會在26萬5和27萬之間成交,估計沒猜錯吧?我們再觀望兩天,賣家決定等到星期天晚上來做決定賣給誰,看看最後能賣出個啥價錢?我已經準備好表格了(spreadsheet),當一回會計,再做一回統計!

  1. B) 替補合同(Back Up Contract)

有了合同以後,每棟都還有兩三個替補合同Back Up Contract,其它的買主不甘心啊!心裡都有一個小小的僥倖期望!

例五:昨天我過戶的房子,有了合同以後,沒過戶前,還有兩個買家立了替補合同(BackUp Contract),直到前天還有人又給了我一個更好的出價! (BackUp Contract)。

這個房子是2001年的房,屋主和我認識整20多年了,除了這棟,我為他們兄弟兩個經手買過不少投資房,二十年的歲月,把兩個帥哥歷練成帥大叔了!我當然也是大媽級的了!大叔見大媽彼此更信任了吧!哈!哈!哈!

房子收拾的很漂亮,空調,暖氣什麼都是新的,房頂也換了,裡,外新漆,新的地板,地毯,還有花崗岩檯面,新爐灶,新水龍頭,新燈具等等。

一個多月前,剛剛上市時Zillow還只給估價33萬左右,現在估了39萬9,Zillow 還不知道我們昨天過戶的價是41萬!買家貸款,銀行也給估上41萬的價,就連幫我專業照相的先生和幫我工作的師傅(他也有房地產經紀人執照)也大吃一驚!

  1. 買家發愁!買房難!

現在是賣家的天下,怎樣能搶下來房?在很多的出價中脫穎而出,做成生意?這對每一個買家經紀人都是考驗!僧多粥少!要有文字,法律,合同上合理的交流溝通的技巧,既不能買的太劃不來,又不能拿不到!是個技術活! 2月18號,我們公司開例會,就專門討論了搶房的戰略戰術!列出不少1,2,3,4.。 。 。新鮮吧?

A)本地買家的煩惱

我也是買家的經紀,有些本地的客人已經看了好一陣子了,甚至有的看了好幾年了,對市場很是了解,眼看著這房價越看越高了,還搶房加價!這可咋辦?

方法一:有的客人把買價給提高了,是不是就能避免搶房呢?

好像不太靈,在看房的過程中,我們遇到了有強勁購買力的外州買家!我的一個客人把房價六,七十萬提到八,九十萬,看來看去,我們沒看上的房也很快就有合同(Pending)了,最印象深的一次,一棟86萬多的房,上市第一天,我去約,盡然沒排上隊!我們約定第二天早上8點多去看房,發現緊隨我們的兩個經紀人,都沒有帶客人,只是用手機視頻買家!我們並沒有看中那棟房,但是房子很快就有合同了(Pending Again), 還有一棟將近90萬的房,我們還在猶豫出多少?對方經紀通知我已經是Multiple Offers了,這世道!我勸我的客人再等等吧!我就不信,市場會一直這麼好?

方法二:買社區最貴的房

六、七十萬的房在好學區不算貴房,高收入的白領買這樣價位房子的人不少,競爭很厲害,房源也少。

沒轍了,買家(他們也看了三年了,對市場非常熟悉)最後挑了一棟某個社區要價最貴的一棟房。一般經紀人都會忌諱買社區最高價的房,所以這棟房沒人搶,房子狀態很好,還帶一個很好的游泳池,光這個泳池就值七、八萬,比比其它高檔社區的房子還算物美價廉,學區也是買家歡喜的,最後還討了兩、三萬的價,大家都很滿意的過了戶。

方法三:買新房

買新房,不用搶吧,不會一個房,幾個出價吧?但是新房的信息來源,非常考驗經紀人的市場洞察力,和對新房社區的了解。我沒事的時候就會去到一些新社區轉轉,比如一些新開發的社區如果價錢和地段不錯,趕緊下手。

新房例一:這是一棟去年九月底定的新房,那時社區剛剛開,今天我過去,已經買完了,因為材料的短缺,本來要下個月過戶的,可能要延遲最少2個月。從我們訂房到現在,還沒過戶,已經漲了兩萬五了。看看這房子,將近2900尺,5房,蓋好後是這個樣子!我們定的時候是36萬5的基本價.

新房例二:上個月過戶一棟投資新房,2250尺,4房,租金$1700.00已經租出去了。這個社區我從2018年開始賣,已經過戶了17棟,那時的房價才十九萬多,不到二十萬,我剛剛過戶這棟已經是$254,500.00了,如果現在你去定一棟,就是$267,900.00了,我元月份過戶的雖然不能和我三年前的房價比,但是這房剛剛過戶,又漲了一萬三了,也不錯吧?

新房例三:剛剛給我的一個客人定了一棟新房,五房四衛,帶地下室,$357,835.00,還不錯的價錢吧?這個社區我三年前就賣過七棟,那時候才二十幾萬,現在不能和那時候比了,社區已經賣完了,因為這棟房退了回來,經紀人趕快通知我,我趕快通知我的客人拿下。那個新房例二也是退回的房子,經紀通知我賣的,所以說信息值錢!新社區的經紀人說,她們每個月都賣二十多棟房,供不應求!現在沒房賣了,我又打聽到了他們下次的新社區可能在哪?那個守攤經紀透露給了我,又是一個很不錯的位置,如果開張,她會第一個通知我,如果價錢不錯的話,又可以賣它一堆了。

現在你到處看看,30多萬也只能買個Townhouse了,沿400號公路,新的Townhouse已經是40到70萬的價錢! ! !還有一些年輕人,他們對新房的要求更具體,因為上班,有地域要求,將來有孩子,還有學區的要求。我有一對年輕人也在等新房。他們的價位會高一些,房子已經看好,就等開盤。

B)外地人買房。

上個週搶到一棟四十多萬的房,有完成地下室,後院有潺潺流水和高爾夫球場的景,買家非常喜歡,也有非常多的其它買主出價。在我的買家的配合下,我們終於搶到了!他們是開了12個小時的車趕過來的,在這兒只待幾天,我們看房也只花了三天不到時間,但是每棟看上的房都是多位出價(Multiple Offers),不過我們拿到的是他們最喜歡的,還不錯!

如果外州人不親自來,那就沒法搶房了!還沒看房呢,已經被搶了。如果買投資的房還好,只要回報率不錯就可以買了,我上個月過戶的投資房,買家就是外地的,絕對相信我的判斷!

但是如果是自住房,就比較麻煩,只能看一些新房了,我勘測了一些新區,對65歲以上的人有地稅優惠的地段,比較地區和價錢,還有地區前景等等,上週我整整花了三天時間跑社區,的確有心得,也和我的買家商量好了,如果開發啟動,就進場。退休的人最好房價不超過四十萬吧?

二)對現實行為的顧慮

二十多年的房地產實踐經驗,讓我看到現實房地產一些行為,產生了一些顧慮

  1. A) 估價的不講究(Appraisal)

例一:取消估價(Waive Appraisal)

現在貸款公司對一些收入和信用好的借貸人,有不需要提供房屋估價的優惠,房屋抵押貸款,不在乎房價是不是達到了合同的價格?這有點風險吧?

例二:非常容易就估到合同價

最近的幾棟有了合同的和過了戶的房子,我們的合同價比歷史價高了兩萬以上,竟然都估上去了!我和我的賣家們本來都擔心的合同價,竟然沒有問題?

  1. B) 無首款貸款(0 down payment, 100% loan )

Conventional Loan 是一種私家機構貸款的一種貸款形式,過去一定要20%首款,最少也要10%首款,再買首款保險,現如今100%的貸款,不放任何首款?一下子讓我聯想到2008年至2012年因次貸風波引起的房地產的災難!

  1. C) 貸款的門檻低了

好像現在是個人就能貸到款?有點像次貸風波那時的情景,這也讓我有點心有餘悸!和一些資深的經紀人討論過房地產的前景,尤其是我們亞特蘭大的前景,會不會有房地產的低谷迅速呈現?有人估計明年?但是如果亞特蘭大一直有外州人移民過來,那就比較安全了!

三)結束語:

不管房地產前景怎樣,我都會很忙,現在是賣家市場,搶房,如果銀行真有大批Foreclosure房子出現,大不了又和2008到2012年一樣搶銀行的房吧!又不是沒搶過?

不管是什麼狀態,保護好我客人的利益永遠是首位的,這也是我這二十多年一直承蒙客人們的信任的原因吧!今年是牛年,祝大家牛年吉祥!身體健康,心想事成!

責任編輯:郝莉

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