疫情期間的房市繁榮還能走多遠?

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【大紀元2021年02月27日訊】(大紀元記者張純之綜合報導)面對史無前例的中共病毒(COVID-19)疫情,南加地區的房市在2020年第二季度陷入空前低谷。但是,從去年7月開始,隨著疫情緩解,房市也逐漸回暖,去年秋冬更開始出現購買熱潮,無論是交易量、交易速度還是房屋價格都屢創紀錄。但是,隨著疫情在今年2月大幅緩解,這股購房熱潮還能持續多久?

目前南加房市真的很熱

據DQNews/CoreLogic數據,2021年1月,南加6縣共售出房屋17,352套,比一年前增長13.5%,這是14年來的當月最大交易量;中位房價59.95萬美元,比一年前增長了13%,並已連續第6個月出現雙位數增長。其中,洛縣共售出房屋5,705套,比2020年1月增長14.3%,是2007年來最繁忙的1月。同時,洛縣的中位房價達到69萬美元,這比一年前上漲了12.6%。

與此同時,橙縣近日的住宅市場交易熱度也創下新紀錄,甚至超過了2006年的高點。房地產經紀人史蒂芬·托馬斯(Stephen Thomas)在他最近的橙縣房地產報告中說,上市時間目前大約是26天,是自2004年開始追踪以來的最短紀錄。

比較待售房屋數量(市場供應)與最近進入託管狀態的房屋(市場需求)時,需求明顯超過了供應。截至2月24日,橙縣有2,863套房屋進入託管,而當地的待售房屋僅有2,438套。

分析認為,支撐南加這波熱潮的主要有三大因素:超低的房屋貸款利率、持續強勁的需求與有限的房源供應。

貸款利率正迅速回升

隨著加州逐步取消經濟重開的限制,房貸利率也開始加速回升,本週已升至6個月來的最高水平。

今年1月7日,房地美(Freddie Mac)30年固定利率降到了2.65%的創紀錄低點。但上週,房地美30年利率已經回升至2.81%。到本週,房地美30年利率進一步升至2.97%,7週內增長了32個基點,這也是去年8月以來最高的房貸利率水平。同時,房地美的15年貸款固定利率也增至2.34%,比上週增加了13個基點。

有分析認為,疫病大流行期間的住房繁榮是建立在創紀錄的低抵押貸款利率之上。現在,借貸成本的快速上漲可能會使房市的上漲停滯。抵押貸款銀行業者協會的報告說,本週,申請貸款的數量較上週已減少了11.4%,跌至9個月來的低點。

同時,1月份待售屋數量也是6個月來的低點。2月初,南加地區待售屋超過了1.7萬套,但與一年前待售屋數量相比,僅占到一半多。

房地美首席經濟學家Sam Khater認爲,利率上漲,以及需求推動的房價上漲和庫存不足,將限制潛在購房者的競爭力以及房屋交易的數量。

學校重開可能降低購房需求

橙縣當地的房地產經紀人認為,在可預見的將來,當地房市的需求大於供應的趨勢將會持續較長時間。但是,南加經濟學家、職業投資人蒂姆·沙勒(Tim Shaler)卻對此表示謹慎。沙勒說,房地產經紀人很難在供需發生變化前發現這種趨勢。他們總是相信當前房地產的狀態會持續。

沙勒說,他的確認為,在即將到來的傳統購房季節(從春假到勞動節假期),橙縣和內陸帝國(包括河濱縣和聖貝納迪諾縣)的房市都會非常強勁。通常,父母都不喜歡在學年裡搬家,他們更喜歡在春假期間尋找房屋,並在暑假期間搬遷。

但是,自從中共病毒(COVID-19)疫情爆發以來,絕大部分學生都在家學習,這種情況不復存在。家庭無需更換學校就可以尋找房屋甚至搬家。沙勒認為,這就是今冬看到購房市場比通常情況下強大得多的主要原因之一。

但是,今年傳統的購房季在勞動節結束時,學校很可能在秋季重開校園,很多家庭將回歸傳統的心態,在學校重開後,停止換學校或搬遷。沙勒預計,橙縣這波狂熱的市場活動可能只能持續六到九個月。

郊區市場的繁榮會持續嗎?

疫情爆發後,在家工作導致大量人口從都會區向周邊流動,郊區房價開始領跑全美豪宅市場。寬敞的住房、非城市化的生活環境以及高性價比等,都在吸引越來越多的人。根據房地產網站Realtor的數據,截至5月份,郊區房屋的搜索量增長了13%。

Realtor.com的報告顯示,2020年第四季度的全美豪宅市場同比(相比去年同期)售價漲幅排名榜中,南加地區的河濱縣在全美95個縣中漲幅排第三高。去年第四季度,河濱縣頂尖5%豪宅市場入門級價格為227.6萬美元,相比去年劇增了45.8% 。

分析認為,疫情大爆發導致了搬離都會區的趨勢。結果,像內陸帝國(河濱縣和聖貝納迪諾縣)這樣的二級市場,成了2020年全美待售房屋庫存降幅第二大、掛牌價格漲幅最大的地區之一。

但是,隨著疫情緩解,這種遷往郊區的趨勢還會持續下去嗎?

一些經濟學家認為,疫情被遏制之後,大都會區會出現紐約在911之後的那種反彈。但也有研究人員認為,後疫情時代的很長時間內,許多人仍會繼續在家工作,每週至少2-3天。Beacon Economics的研究主管Adam Fowler表示:追求高品質生活的動力,會持續推動一些人遷往郊區,即使是每天必須開一個小時車上班;如果還可以遠程工作,那會有更多人選擇住在郊區。◇

責任編輯:方平

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