【大紀元2021年03月18日訊】（記者李捫心綜合報導）政府有可能最快在下週就會出臺如何給過熱的房地產市場降溫的政策，因為自去年大瘟疫封鎖以來的房價瘋漲，已經讓呼籲政府儘快出手的呼聲無法忽略，特別是對於那些不堪房價飛漲重負的首次購房者來說，爬上房地產階梯的前景似乎越來越趨難測。
在經過了與儲備銀行的你來我往幾個回合的爭論和推諉之後，政府在上個月終於決定要出臺一些行政措施，出手干預過熱的房市；只是由於奧克蘭突發的社區傳播，決定再推後一個月，所以這段時間各界一直都在猜測和期盼，希望政府能在控制房市危機問題上，有像因應大瘟疫危機那樣的表現。
根據益普索（Ipsos）的一項新調查，現在有60％的新西蘭人把住房視為新西蘭面臨的最大問題——這是這家市場研究公司自2018年開始民意調查以來的最高水平。而ASB銀行的住房信心調查中，有73％的受訪者認為，房價將在未來12個月內繼續上漲，這個數字也創下歷史記錄。
在這種強大的民意壓力下，儲備銀行、一些政黨和經濟學家，也都紛紛推薦不同的政策，政府似乎也在積極考慮採用什麼樣的工具來做。
央行推債務與收入比例限制
對於這次的房市熱，各方的共識，認為需求側的問題，似乎都在於儲備銀行的超低利率和限貸令（LVR）暫停政策，令大批投資者湧入房市，使房市的供需更加不平衡，從而推高房價。
對此，儲備銀行在本月初已經恢復限貸令，令投資者的抵押金，必須佔到房價的30%以上；並且從5月1日起，這個比率還要再次提高到40%以上。不過，一些經濟學家都不看好這項政策，認為其對投資者起不了太大的限製作用。
儲備銀行又建議增加債務與收入比例限制（debt-to-income，DTI）政策，比如把一個人的可貸款額，限制在其收入的5倍以下。相同的建議在國家黨執政時，就曾經提出過，不過經濟學家們對這個建議的優缺點，仍然爭論不下。
Kiwibank的高級經濟學家傑瑞米．庫遲曼（Jeremy Couchman）認為，DTI有助於金融穩定，但由於房貸利率有望在明年上升，屆時，那些貸款與收入比率較高的借款人，受到的影響就會很大。
Sense Partners公司的經濟學家伊葵博（Shamubeel Eaqub）也表示，DTI有助於扭轉持續了數十年之久的信貸流向房貸的趨勢——因為房市的風險相對較低——轉而流入更多經濟產出的部分。
不過他也擔心，這會對首次購房者更不公平，從而把他們拒於房地產市場之外，因為他們的收入主要以工資為主，不像投資者有其他來源。
根據國際研究機構Demographia在2月下旬發布的一份調查報告，新西蘭全國的房價中位數與家庭收入中間值的比率，已經達到7，而奧克蘭更達到10。這就意味著，一對賺取全國中間收入的夫婦，如果只能貸到其收入5倍的房屋貸款，遠遠不足以購買一套價格為全國房價中位數的房屋。
房地產協會1月份的全國房價中位數為73萬元（奧克蘭為100萬元），而房地產數據公司CoreLogic公布的2月份全國平均房價，則為82萬7426元（奧克蘭為119萬8564元）。無論按哪種數據算，對於大多數人來說，都不很樂觀。
綠黨提議政策 針對投資者
很多人之所以認為限貸令對投資者起不到明顯的作用，是因為與首次購房者需要用現金抵押來申請貸款不同，投資者只要以原來擁有的房屋作為抵押就行，而且隨著房價不斷上漲，他們可以用來抵押的資產額也隨之上漲，這就意味著這些投資者可以貸款購買更多的房。
針對這個問題，綠黨提出，投資者的抵押裡面，必須包含一定比例的現金。同時投資者使用其他家庭成員的名字購買投資房產，也要被阻止。
另外一個銀行對投資者貸款的「漏洞」，是允許相當比例的投資者貸款，可以只付利息，這就給那些投資者/投機者以方便條件，可以沒有壓力地等待時機出售房產，以獲取巨額資本收益。
對此，綠黨要求終止這種「純利息」式貸款，還呼籲無限期延長明線測試規則，即原來規定的5年後轉賣房產才免於繳稅的條款，這被認為實質上就是要變相收取資本利得稅，這意味著任何出售非自住房屋的人，都將面臨巨額稅款（30%）。
總理阿德恩（Jacinda Ardern）此前已經多次表明資本利得稅不再政府的考慮範圍之內，而且他她也不想看到房價平緩下來。
房價年漲9萬多 首次購房者無法承受之痛
房地產數據分析公司CoreLogic本週發布的最新報告，讓首次購房者再次大跌眼鏡，剛剛過去的2月份，首次購房者買房價格的中位數，已經達到61.5萬元，比去年同期增長了18%，淨增長了9萬3700元——這是一個年輕家庭兩、三年都積攢不夠的數目。
如果計算貸款買房需要的20%抵押款，近2萬元的增長，需要一個年輕家庭省吃儉用至少半年，這會讓年輕家庭陷入永遠滯後的惡性循環，只會被瘋漲的房價甩得越來越遠。
而且這個61.5萬元的房價中位數，已經超過首次購房者在奧克蘭買房可以申請首次購房補助金上限的60萬元，而政府這項對首次購房者每人最多1萬元的資助，可正是很多年輕家庭買房用抵押金的重要組成部分。
早在2019年，新西蘭房地產協會（REINZ）的一項統計研究就發現，在全國的主要中心裡，除了基督城，其他幾個城市的房價，能夠符合首次購房補助金規定的房價上限的比例都非常低。
其中：在首次購房補助金的房價上限60萬元以下的現有房屋，奧克蘭只有14%，皇后鎮湖區只有9%；
在首次購房補助金的房價上限50萬元以下的現有房屋，惠靈頓只有10%，漢密爾頓占24%，陶朗加有12%，尼爾森有28%，塔斯曼地區只有17%；
在首次購房補助金的房價上限40萬元以下的全國其他地區的現有房屋，只佔到40%的比例。
這些還都是在這波房地產熱之前的統計數字，已經很能說明問題：如果想藉助政府的補助儘快爬上房地產階梯，首次購房者的選擇並不多；而且越往後拖，可能會越趕不上房價瘋漲的腳步。◇
責任編輯：筱康
