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稅收優惠能穩定房價增加房源 取決於聯邦如何做

政府通過減稅抵扣政策,可吸引投資者投資經濟住房開發投資基金,避免一些投資者一味投資買房。(Shutterstock)
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【大紀元2021年03月04日】(大紀元記者李平多倫多報導)去年因中共病毒肺炎疫情,加拿大聯邦政府沒有制定任何預算。新一年的聯邦預算中,政府可推出一些稅務優惠政策,既令租客、投資者和老人受益,又能穩定房價。

稅務政策影響投資和理財

Teranet國家銀行今年1月全國綜合房價指數(NCHPI)同比漲9.6%,聯邦失業率9.4%,高於去年同期的5.6%,相當於失業人口多出76.2萬。

聯邦稅務政策,會影響人們房地產投資和理財決定。擁有出租物業的投資者,申報出租收入時,可申報減稅抵扣項有按揭或信用額利息等出租支出成本,折舊(資產成本津貼)等。

如50萬元的出租物業,房貸按揭40萬元,房貸利息2%,可申報近8,000元的年利息成本,另加高達2萬元的折舊抵扣。收入高的納稅人,僅這2項就可申報50%(1.4萬元)的減稅,這還不包括地稅、保險和公寓管理費等成本。

同樣,作為租客,也可申報租金減稅。作為人口大省的安省,普通納稅人最多可申報1,095元的能源與地稅減稅抵扣,老人最多可申報1,247元的能源與地稅減稅抵扣。這項減稅抵扣只針對中低收入人群。

房價飆升,許多中等甚至高收入群體,尤其年輕人,也多租房住。房價漲,按揭利息和折舊減稅抵扣也隨之上升,租客減稅抵扣通常每年隨通脹調整。

稅務優惠作用大

房地產投資者不願出售物業,一個最大障礙是增值稅。出售投資物業後的一半增值為應稅收入,此前所有申報折舊回溯和全部所得也屬應稅收入。由於這部分稅太高,投資者可能不願賣房。

但政府如果通過稅務優惠政策,可鼓勵投資者賣房。如房子賣給賣房前租住該物業至少已2年的租客(雙方最好無任何親屬關係)的,政府免除增值稅或允許延稅。這種情況下,雙方開價可能比賣給其他人更吸引人,可通過經紀交易,或雙方私下協商交易。

對房地產投資者而言,還有其它減稅辦法。如投資中小採礦和能源企業天然資源減稅基金(TFS)、勞工基金(LSVCC)等。政府通過減稅抵扣政策,可吸引投資者投資經濟住房開發投資基金,避免一些投資者一味投資買房。

這類投資基金如能與註冊退休儲蓄計劃(RRSP)和免稅儲蓄帳戶(TFSA)掛鉤,會有更多投資者參與,吸引更多人追加RRSP和TFSA供款,而不是一味將閒錢投資買房。

稅務優惠比懲處性稅收更有效

美國投資物業增值稅政策是,投資物業出售後,隨後又購買同類物業,增值稅全部或部分可延稅至後一個物業出售時。這一政策,雖不一定增加市場上的房源,但至少增加了市場交易量。

澳洲的政策是,65歲及以上老年人群,可在賣掉持有至少10年的主要住宅後,存筆退休公積金。澳洲退休公積金帳戶,在工作期間享受低稅率,退休後則完全免個稅。

加拿大如能採取類似減稅優惠政策,如允許老人將賣房所得一次性存入免稅帳戶(TFSA)帳戶中,可能會吸引更多持有大房子的老人賣房,將房子賣給養兒育女的年輕人。加拿大主要住宅免增值稅,提高賣房老人TFSA供款額度,雖不一定能增加老人免稅收入,但至少能促使老人將地產資產轉換成投資資產,為年輕人提供更多房源。

為遏制房價,政府先後出臺的海外買家稅、空置稅、投資物業增值稅改商業收入稅等,有可能起到作用。但在教育孩子時,家長和教師都知道,正向積極鼓勵,而非批評和懲罰,才能真正起到教育作用。同理,作為政府,與其一味打壓地產投機和炒房,還不如通過減稅延稅優惠和刺激,才能真正推動房市平衡。◇

責任編輯:文芳

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