【大紀元2021年06月30日訊】文：李歐・大紀元
上次談到德州、加州在人口、就業、犯罪率、房地產上的一些差異，本次接著再來探討德州大都會區的房地產、經濟層面、政策和交通的狀況。內容同樣很多，不一定全都說得完，畢竟兩篇文章我們很難一下子全面說透德州。
奧斯丁房地產
上次有說到休士頓、達拉斯的房地產，這次首先來看德州首府奧斯丁，這裡就業以高科技行業為著稱，有「矽山Silicon Hills」之稱，甲骨文總部就是從舊金山灣區遷到這裡，因此奧斯丁是許多科技人士搬往德州的首選，這幾年也帶動當地的經濟發展，這些高薪人士的遷入，也令當地居民開始感受到房價的高漲、交通的擁擠，甚至對加州車牌，紛紛投以不一樣的眼光。
從房地產網站Zillow可以看到整個奧斯丁地區，房價指數從去年四月到今年2021年五月，整整漲了29.8%，達到54萬美元，其實在過去的十年，當地房價都非常穩定的走高。不過，如果把灣區的聖荷西房價拿來對比，奧斯丁就好像廉價旅館，聖荷西的121萬美元簡直是五星級酒店的價格。這也難怪，許多灣區工程師紛紛大喊買不起房，尤其是有家庭負擔的人。（見圖1）
我們再加上休士頓、達拉斯和聖安東尼來比較，可以看到休士頓和聖安東尼的房價曲線基本一致，目前約在21.7萬，達拉斯近5年升幅較高，達到25.9萬。
來看圖2在6月14日售出的房產3921 Licorice Ln, Austin，4房2衛，2,400平方英尺，上市價48.5萬，雖然最終售價被屏蔽了，但Zillow估計現在房屋價值約55萬，也就是每平方英尺約229美元。2019年上市時才35萬美元，但是沒有賣出，今年再次上市，一個月時間就快速售出。
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再來看圖3，奧斯丁的衛星城市Round Rock，是一個華人比較多的地方，3902 Carmel Dr, Round Rock，6月11日售出，4房3衛，2,809平方英尺，每平方英尺價格214美元，售價約60萬美元，上市價近64萬，大概被減了三萬多美元賣出。這裡的小學中學都比較好，GreatSchools Rating有10分、9分。
德州四大都會區房地產比較
房地產部分，最後我們快速的看一下德州四大都會區的五月份房市概況（Redfin數據）（圖3）：從表格上可以看到，奧斯丁的銷售中位數房價是587K，是房價最高的地方，同比漲幅也是最多；休士頓是銷售量最大的都會區，當然它的人口數也是最多的；上市天數最短的是休士頓和聖安東尼，中位數天數只有17天；銷售價比上市價，奧斯丁是競爭最激烈的，有109.8%，而且有七成以上都賣出高過上市價，休士頓只有三成。
失業率與企業搬家
就業情況，在德州不太需要擔心找不到工作，尤其是高科技行業，只是薪資多少的問題，而且現在失業率也在逐漸降低，上一次有談到比加州還低。更新的數據是，加州5月份增加了104,500個工作崗位，失業率從4月份的8.3%降至5月份的7.9%，德州則是從6.7%降至6.5%，其中以餐飲、旅館業增加的就業最多。而且為了刺激民眾積極就業，加州就業發展局（EDD）宣布，從7月11日起，不積極尋找工作、未能提供找工作證明的失業勞工，不能再領失業救濟金。德州州長更是下令從六月底開始切斷民眾領失業補助的聯邦支援。
其實這兩個州在就業上都是很強勁的，德州以前的科技行業，應該算是傳統意義上的科技業，比如航太航空、半導體、生物科技，與舊金山灣區的創新、初創科技公司取向不同，員工成分也不同。不過在近幾年隨著加州什麼都越來越貴，德州卻相繼推出友好企業的方案，加上疫情之後居家辦公盛行，直接加速加州企業的出走潮。
這兩年一直有不少科技公司宣布要把總部遷往德州，不過據筆者調查，特斯拉、惠普在網站顯示的總部仍在加州灣區，只有甲骨文顯示總部已經位在德州奧斯丁，其它公司還有房地產投資信託公司Digital Realty、雲端服務公司Dropbox、社群圖片分享網站Pinterest，當然也包括科技巨頭蘋果、谷歌、臉書等等，都在奧斯丁設有辦公室，或是計畫興建辦公園區，有不少公司表面上總部在加州，但實際上在德州的員工已經超過加州。
投資德州的優惠
這裡不得不說到近年德州的招商功力，因為德州沒有限制外州或外國的投資法令，主要投資法令均是以鼓勵、獎勵為措施，與加州對企業的許多限制和高額稅制非常不同，德州早在2003年就成立「德州企業基金」用於補助企業投資當地，依企業的大小、員工數量的不同，補助幾十萬，甚至五千萬美元不等。而且，德州政府還提供各種融資方案，提振小企業的發展。
在稅收減免優惠方面也有很多，例如沒有企業所得稅，不過可能需要特許經營稅或是營業稅；德州有企業區計畫，可以讓投資500萬至1億5,000萬美元之間的企業，最高減免125萬美元的稅金，而且更高額的投資額，還有更多的減稅。另外，還有製造業的減免計劃，在達到規定條件時，企業在購買電腦、冷卻系統、發電設備都可以免除100%的銷售和使用稅。此外，也有自由港免稅、控制污染設備的優惠、再生能源優惠、地方政府獎勵等等。
德州對個人稅收
對個人方面，德州眾所周知不課徵個人所得稅，銷售稅也比加州低，最高8.25%，購買汽車只有6.25%。不過德州房地產稅平均1.69%比加州高，但是德州房產相對便宜很多。而且德州作為能源大州，汽油油價經常是全美最低的州之一，但加州往往是最高的幾個州，例如，今年五月洛杉磯縣每加侖油價4.131美元，但達拉斯只有$2.67。
德州航運的新契機
最後我們談談德州的航空交通，以往加州、紐約、芝加哥等地是機場最繁忙的城市，不過在疫情之後，達拉斯可能要取代這些地方。達拉斯沃斯堡國際機場，不僅是美國航空最大轉運中心，而且疫情後運量已經恢復了七八成，疫情期間也被評為全美最繁忙的機場，並且從這裡轉運貨物到全美國都在4小時以內。
達拉斯機場也因為佔地夠大，有足夠的起降跑道、航廈、機門，因此也吸引亞馬遜在達拉斯設立全美最大的物流中心。所以當全美機場因疫情關閉之際，達拉斯卻異軍突起，就連外國飛往美國的民航班機也逐漸把達拉斯作為轉運中心，不再依賴於美西、美東機場。
另外，休士頓與達拉斯之間不再只能開車4小時才能到達，未來搭乘德州高鐵90分鐘就能快速抵達，完美連接德州兩大城市，也讓南北德州達成一日生活圈，推動當地產業交流、居民就業更加便利。
說在最後
近幾年德州因為房價、生活消費、稅制、就業等因素吸引外州人遷入，尤其對高房價、高消費、高稅率的加州人更有吸引力，另外我們看到加州在政策上越來越傾左的趨勢，例如越是強調種族歧視問題，越是造成對立；對性別教育、性教育的開放策略，引起大量亞裔家長的抗議；對犯罪的寬容，更導致犯罪率的提高；對移民政策的開放，招來大量的非法移民等等，這些問題都是不少加州人日漸擔憂的事情，有些人乾脆選擇離開當初他們所熱愛的金州。或許不是德州越來越好，而是加州是否越來越走向錯誤的道路？值得我們深思。#
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本文刊載於舊金山6月26日地產版
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責任編輯：李曜宇
