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美國房地產市場 是否要「見頂」了?

美國房地產連續4個月銷售下降,房市在降溫嗎?(Shutterstock)
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【大紀元2021年08月16日訊】文:Ramon吳・拉斯維加斯房地產經紀
近期房屋銷售降溫,引發投資者對經濟復甦的一些疑慮,先來看看美國地產市場的基本面吧!

作為迄今為止經濟復甦的支柱,炙手可熱的美國房地產市場已經出現降溫跡象,這促使一些投資者懷疑這個房市週期已經見頂。

令人擔憂的樓市降溫

令人擔憂的原因比比皆是:美國商務部最近報告稱,5月新房銷售年率下降 5.9%;這一出人意料的連續第二次下跌,也恰逢房價中值創歷史新高。

與此同時,全國房地產經紀人協會宣布二手房銷售價延續4個月的回落:新屋銷量和成屋銷量自年內高點(也是次貸危機以來的新高)延續了4個月回落,銷量分別下跌22.56%和12.9%。

其中,成屋銷售佔9成,新屋銷售佔1成。但整體樓市銷量水平依然高於疫情前的均值水平。樓市的降溫使得抵押貸款利率上升、住房供應不足,也讓不少消費者沮喪。

美國房市基礎仍然穩固

然而,目前的房價本應高於平均水平,所以供應中斷和價格快速升值可能只是暫停了買家的購買行為。有專家認為:美國房地產市場的基礎仍然穩固——甚至可以說是幾十年來最好的——有3個原因可以解釋:

1. 人口數量帶來強勁需求
在家庭資產負債表異常健康的時期,千禧一代的人口高峰使得家庭組建進入黃金時期。摩根士丹利研究部估計,在過去一年中,由自住借款人而非投資者、投機性建築商,或第二套住房業主推動的新自有家庭形成將近120 萬戶。此外,有證據表明,新冠疫情可能已將人們的重點轉向城市化和遠程工作,使得住房需求可持續高漲。

2. 供應緊張
由於過去十年建築短缺,住房庫存仍然不足。儘管建築商們對最近的房價上漲充滿信心,但他們從全球金融危機的幾年中吸取了慘痛的教訓,仍然保持著謹慎態度。摩根士丹利的分析表明,住房庫存增長現在落後於年度家庭人數近 60%——這種數據不匹配可能會進一步升高單戶住宅價格。

3. 放寬抵押貸款標準
而在新冠疫情期間大幅收緊後,貸款標準為幫助抵消較高的房價和抵押貸款利率,已放寬至6年來最低。

與此同時,隨著美聯儲上週,對所有接受年度壓力測試的美國主要銀行放寬貸款限度,購房者有希望獲得更多的信貸供應。

未來樓市基本面預測

鑒於這些因素,我們預計樓市基本面將延續多年的增長路徑。同時,隨著市場動態在當前的週期中發揮作用,買家信心會隨著時間的推移而恢復,投資者最好密切關注近期房價放緩、租金上漲和銷量反彈等現象。

值得注意的是,這些建立強大的房地產市場基礎的關鍵因素,還沒有在市場中定價。投資者應考慮通過有選擇地使用住宅房地產投資信託,來擴大對實物資產的敞口,來實現投資組合多元化。#

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本文刊載於舊金山8月5日地產版

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責任編輯:李曜宇

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