【大紀元2021年08月26日】（大紀元記者李平多倫多報導）加拿大按揭成本，因中共病毒肺炎疫情跌至不可思議地步，低到比通脹率還低，導致當前實際利率處於負值，銀行相當於虧本放貸。
實際按揭利率為負值
上次實際按揭利率處於負值還是在40多年前的1970年代末。當時通脹危機嚴重，人人都忙著買房來對抗貨幣貶值，從而造成嚴重泡沫，很快泡沫就在1980年代初破裂了，無數家庭夢斷房市。和當年比，如今情況何其相似。
實際按揭利率是支付利率減去年通脹率。假設按揭利率2%，當年年通脹率為2%，兩兩相抵，實際按揭利率相當於零，相當於銀行白白借錢給消費者花。
歷史這種情況不多，但目前卻在實實在在上演，當前按揭利率比通脹率還低。6月掛牌5年固定按揭利率雖為4.79%，但這只是個掛牌利率，銀行主要用它來計算罰息的，沒人真買這個利率。
目前市場上能拿到的最低5年固定利率通常比掛牌利率低220至250個基本點，和優惠利率差不多。6月5年固定優惠按揭利率是2.45%，根據6月通脹率調整後，實際按揭利率為負0.6%，雖比5月的負1.2%利率強一點，但處於負值。負1.2%的實際按揭利率，是自1970年代末通脹危機以來最低。
按揭成本低致房價錯位嚴重
按揭成本如此之低，人就會瘋狂買房，導致房價嚴重錯位，一旦利率回升，導致房價嚴重錯位因素不再時，房價也會隨之調整向正常價位靠近，到時又有多少人痛悔莫及？
目前情況下，普通消費者該怎麼辦？如果是按揭續期，找按揭經紀諮詢分析比較一下，趁利率未上調前鎖定，可能和中彩票差不多。如果是買房，就很難說了，有點像賭博。
正常情況下，通脹會基本穩定，但當前情況下，央行不僅沒說通脹會穩定，而是警告通脹從未如此瘋狂。目前實際利率為負，明年有可能變正。利率即使上調，加拿大因多數按揭都經過按揭壓力測試，不會出現大規模按揭拖欠，但房價漲幅有可能放緩，從而進一步影響房市活力，進而影響金融行業。
總結起來，目前市場現狀是：實際利率為負值，市場需要負利率來刺激借貸，與此同時信貸增長創過去幾十年新高，房屋銷量也接近歷史峰值，房價也以前所未有的速度瘋漲。
利率回升 購買力縮水
隨著政府逐步解除疫情封鎖，經濟漸漸走上正軌，不再像過去需要太多外在刺激，意味著按揭利率會很快會上升。經濟越強勁，意味著復甦越迅速，利率越走高。經濟越疲弱，政府為刺激借貸會越下調利率。
信貸流動性，也會決定按揭利率走向。借貸資本過剩，銀行會下調利潤預期，從而下調借貸成本。反之，按揭借貸資本緊張，按揭利率會上調。
疫情爆發前，借貸流動性既不過剩又不緊張，基本保持平穩狀態。按目前趨勢看，按揭借貸成本有可能很快恢復至疫前水平。今年3季度前5年固定按揭利率中位數估計為2.55%，甚至有可能升至2.65%，年底估計升至2.73%，最低可能2.6%，最高可能2.85%。
上述估計數字看起來不大，但衝擊巨大。利率變動，往往比變動數字本身更關鍵。利率從2%回升至2.73%，相當於利息成本上升36.5%，不計按揭壓力測試因素，購買力會因此縮水7.84%。最近買家多數都通過按揭壓力測試，屆時利率上調一點，還貸能力多半不會受影響，但債務成本不同，會因此變得比過去更沉重。
明年經濟如復甦持續強勁，5年固定按揭利率到明年3季度底估計漲至3.10%，屆時人們購買力會因此縮水11.5%。即使只漲至2.7%，購買力也會在按揭壓力測試基本上再縮8.0%。如漲至3.30%，購買力會縮水14.3%。注意，屆時按揭壓力測試利率也可能因此調高。
鎖定低利率能省不少錢
此外還要考慮到期按揭續期成本。2.0%固定按揭利率50萬加元按揭，5年內利息成本近4萬6,080加元。明年利率如升至3.1%，5年期內利率成本將增至7萬2,183元，意味著利息成本整整增加2.6萬元。
許多按揭快到期的，需早作應對準備。發現經濟復甦跡像強勁時，趁利率還未回升前鎖定5年固定利率，能省不少錢，前提條件是銀行不收提前還貸罰款。專家建議是，在做任何按揭變動前，找按揭經紀計算各種情況下的利息成本、進行各種對比分析後，再做決定。
照目前情況看，經濟衰退不太可能，未來按揭利率肯定會上調，即使上調幅度不大，但利率肯定比目前高。按揭金額巨大、按揭期限短的，屆時續按揭時得多掏不少錢。◇
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