【大紀元2021年09月20日訊】（大紀元記者劉淇晴新西蘭編譯報導）對很多人來說，房價走勢是一個永恆的話題，而新西蘭的許多公司也都在定期發布相關的市場信息。但若想真正了解住房產市場，就要了解不同房價數據到底提供了什麼信息，因為很多公司採用了不同的衡量標準，實際傳達的意思也有差異。
為此，Stuff傳媒對新西蘭多家房地產數據公司等業內機構發布的數據做了進一步闡釋。本文根據該篇報道編譯而成。
文中涉及到的房產行業機構包括：
全國性房地產經紀人會員組織——房地產協會（Real Estate Institute）
房地產數據公司——CoreLogic
房地產搜索、出售、租賃服務網站——Realestate.co.nz
房產服務公司——Quotable Value（簡稱QV）
房地產網站——Trade Me Property
免費房產搜索、估價網站——Homes.co.nz
各房地產機構數據算法解讀
房地產協會（REI）會根據其全國房地產經紀人會員提供的銷售情況，發布月度數據。
該數據重點關注房產的中位數售價及銷售量，還包括房價的月度及年度變化趨勢。此外，其數據還會涵蓋拍賣銷售額的占比情況，以及房屋被賣掉所用的時間。
CoreLogic發布的數據不僅僅關注售出的房產。該公司會根據協議收集三個月的滾動銷售數據，並應用專業的統計度量算法，得出所有房產的銷售平均值。
以此為基礎，CoreLogic發布的房價指數涵蓋平均值、月度、季度和年度價值增長率。此外，該公司還發布買家分類、房產轉售和住房負擔能力相關數據。
房產服務公司Quotable Value（QV）發布的數據與CoreLogic類似，其收集到的三個月滾動數據基於房屋銷售協議日期，提供房價的平均值及增長率。
與房地產協會（REI）發布的數據相比，CoreLogic和Quotable Value的數據指標對市場情況的反應相對更慢，對市場大的波動的反應也相對較小。
CoreLogic的首席房地產經濟學家開爾文·戴維森（Kelvin Davidson）表示，這樣計算出的數據可以更好地體現房價隨時間的變化，計算結果不太會被某月的一些特定事件影響，例如市場上突然出現大量廉價公寓。
戴維森還解釋說，他們使用的數據基於房屋銷售的協議日期，而非比之更加滯後的結算日期，因此不會滯後太多。
房地產網站Realestate.co.nz和Trade Me Property的數據使用的，則是房屋的平均要價，但計算方式因公司而異。
Realestate.co.nz的發言人表示，要價既不是估值也不是售價，而是市場情緒的一個指標。從統計學上看，要價與房產的銷售價格密切相關，但可能會與之不同。
Homes.co.nz則採取了別的計算方法。該公司會每兩週計算一次整個住房存量的數字，並會使用一種特殊算法識別銷售價格和房產特徵之間的關係，然後逐月比較中值。
如何更好地運用房產數據
對於哪種計算方式最能體現當前市場狀況，精品諮詢公司 Sense Partners 的經濟學家沙穆比爾·雅庫布（Shamubeel Eaqub）表示，房地產協會（REI）的數據最新且最為及時，因此最能說明當前市場的狀況及趨勢。
與要價相比，他說，房地產協會（REI）能提供最新的銷售價格，這對買家和賣家更為實用。
然而，雅庫布也指出，所有可用的信息都有助於人們了解市場，但某種特定度量方式是否有用，還要看使用者的使用目的：「如果你想知道房子在五年內升值了多少，或者更長期的趨勢，房地產協會以外的數據可能會更好。」
鑒於目前人們可以利用的工具及信息量已相當多，購買房產又是一大筆開支，雅庫布建議打算買房的人最好向專業人士尋求意見，因為他們可以充分利用現有信息。
房地產投資公司 Opes Partners 的房地產經濟學家埃德•麥克奈特(Ed McKnight)則表示，儘管各種數據不盡相同，但其所呈現的價格或反映的市場情況並沒有太大差異。
麥克奈特說，房地產協會的數據能提供最新的價格信息，而該數據用的中位數價格往往低於平均價格，「但如果從更專業的角度分析市場，CoreLogic 有很多有用的信息」。
他指出，重要的是不要僅依賴於房價和增長數據，而是要把這些數據與其它相關數據結合使用。
「全國範圍和各地區的房價分布要廣得多，因為中位價並不是每套房子的價格，」麥克奈特說。「因此，要了解市場，關注總體價格信息之外的信息至關重要。」
責任編輯：藍克
