美國地產熱點

美國房市衰退 為何這些人卻說是好時機?

文:李歐

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【大紀元2022年12月03日訊】本次要給大家分享5位美國房地產投資人,在市場衰退時候的逆風投資心法,讓大家不是只有看到衰退,更是要看到當中的機會。只有學會逆風投資,才會讓你的投資飛得更高更遠。

這次分享的5位房地產投資人,我會從最資淺講到最資深。據Business Insider系列報導,其中一位投資人只有一年的投資經驗,但是她近期已經迅速累積25個房產單位的投資組合,而且最特別的是她專門從社群媒體上找到投資夥伴,還有找到合格的租客;有多位投資人都是因為在經歷市場衰退後,從中快速累積財富;最資深的是二十多年經驗的專業投資人,他還給新手投資人提出四則建議。

從1萬美元開始 29歲房地產投資

第一位要介紹的投資人,是一位29歲的年輕人,名叫阿米莉亞・麥吉(Amelia McGee)。她是一位自學的投資人,主要在愛荷華州的小鎮查里頓(Chariton),或是愛荷華州的首府德梅因(Des Moines)兩地做投資。剛才說了她只有一年的投資經驗,但是卻快速收購了25個住房單位,而且她的起家資金只有一萬美元。

她是如何辦到的呢?

一開始這位McGee在家鄉查里頓看到一棟價值3萬美元的房子,她認為可以通過轉售獲利,而且經過調查,她知道這裡對優質住房還有需求。不過經過她的計算,除了買房3萬元的花費,還要額外再投入3萬才能出售獲利。

但是McGee身上只有1萬塊錢,於是她找了父母資助,和他們達成了50/50的分成比例。最終這筆交易,McGee不僅找到租客,還以12萬美元成功賣出!她自己立馬賺了3萬美元。

據McGee的說法,她所有的資源、成本、材料估價都是自己從網絡上找到的。有了這一次的經驗,她又在小鎮找了一個78,000美元的房子,但是這次她利用父母的信貸額度來補充需要的資金。然後她打算用BRRRR,也就是購買、修復、出租、再融資、再進行買房的投資策略。

在這種策略中,投資者就可以運用上一次的投資利潤,來購買更多房產。但為了投資更高價值的房產,McGee在一筆投資中透過Instagram找到合夥投資人,達成六四拆分的比例。

而且McGee還會使用Facebook Marketplace來尋找租客,讓他們填寫一份表格,並且在臉書上審查對方。例如有一次她發現對方在酗酒後打架的視頻,所以她就把他踢出去了。

乾淨世界:怎麼辦到的?房市衰退中他們越投資!|一年購買25個投資單位|26歲身家百萬|39歲財富自由|40多歲擁上百投資單位|投資老手給建議【美國地產熱點】

26歲律師 大學就開始房地產投資

接著第二位投資人更年輕,只有26歲,叫作詹姆斯・沃克(James Walker III)。詹姆斯的正職是一位律師,在康涅狄格州長大,從小爸媽就是做包租公、包租婆,有一百多個出租單位!

所以他要幫忙做很多出租房的雜活,但是他們家也很有善心,幫助了不少從監獄出來的假釋犯,而且因為家庭因素,詹姆斯從小就做過很多生意,比如幫人家清理積雪、搬家、拼車等等服務。

後來他在進入霍華德大學法學院的時候,他父母給他18,000美元作為禮物,他就把這筆錢用在馬里蘭州,買下人生第一筆房地產,當時房價35萬美元,他用FHA的貸款,只支付3.5%的首付款,再加上成交費用差不多就是18,000塊。他用這棟房子作為他在大學時的住處,而且把其它房間分租出去。

因此,他大學四年一直都有正現金流,讓他能夠支付抵押貸款,並賺取額外利潤!同時,現在這個房產已經升值17萬5千美元!就在今年十月,詹姆斯又以549,000美元的價格在紐約布魯克林區,購買了一套公寓作為他的第二個投資房

詹姆斯認為,房地產投資中最重要的步驟,首先就是進行徹底的市場研究,例如確定特定區域的犯罪率、交通、便利性等等。他還認為,應該購買市場底部或中端的房產,換句話說,房產有更大的升值空間,這樣買價不僅相對便宜,現金流也會更好。

另外,詹姆斯鼓勵新手用聯邦住房管理局FHA的貸款,購買第一套房產,主要是因為首付款低,而且相對容易貸款,這樣就能夠儘快建立起自己的房地產版圖。

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39歲財富自由 18年投資經驗

第三位投資人是39歲的湯姆・布里克曼(Tom Brickman),他已經有18年的投資經驗,21歲時大約是2001年,他就買下人生第一個房產,而且當時他在Gap工作,時薪只有8.5美元。

這個房產在位在俄亥俄州,當時房價只有9萬美元,首付百分之十,房貸利率是6.875%,恰好跟現在差不多少。這是一個上下層兩單元的房產,他自己住在上層,讓房客住下層,一個月收600塊錢房租。

湯姆雖然工作普通,但是挺有理財概念,那時候就是參加Gap股票的購買計劃,所以他積累了大約9,000美元的股票,就用這筆錢付了頭期款。

後來湯姆換了一個電影院的工作,起薪很低,但是一做就是16年,在這十幾年之間,他就在德州達拉斯(Dallas)、俄亥俄州托萊多(Toledo)兩地購買了二十多個出租屋。最終,他現在39歲已經離開朝九晚五的工作,只需要靠收租就足夠生活。

湯姆承認他的投資模式不快速,但是他穩紮穩打,儘量降低負債水平,事實上他現在擁有的21處房產,只有兩筆抵押貸款!他說有四件事幫助他達到今天的成績。

第一、他從同樣身為房東的父親身上學到很多。當時就是他父親鼓勵他買下人生第一個房地產的,還有,其實他的祖母也是一位房地產經紀人,所以這些給他很多幫助。

第二、他購買了其它投資者忽視的房產。例如可能看起來破舊、骯髒的房屋,在12年前他就在德州買過14,000美元的公寓,最低的甚至只有9,000美元。

第三、他建立了一個穩固的裝修團隊來幫助他發展業務。這樣他才能保證把醜陋的房產翻修成功,保證能完成工作,而不是被人把錢騙走。所以他說他只在固定範圍投資,其它地方沒有他的人脈,他無法保證。

第四、他使用信用合作社,並且不要過度槓桿化投資。湯姆說他更喜歡使用信用合作社,而不是去大銀行,因為跟這些信用合作社更容易打好關係,他們會幫忙投資人儲存文件,這樣就不用每次買房子子,又要重新上傳文件,而且他們更容易接聽電話。

湯姆還確保不要過度槓桿自己,也就能降低投資的風險。他有幾處房產還是在去年才購買的,那時候利率很低,所以他現在有兩筆貸款。

軟件工程師投資二十年 提前退休

第四位投資人是一位四十多歲的加州軟件工程師,邁克・祖伯(Mike Zuber),不過他現在也退休了,算是一位自學的房地產投資人,因為他當時是看了羅伯特・清崎的《富爸爸窮爸爸》之後,在2002年加州弗雷斯諾(Fresno)購買了他的第一個出租房

後來,邁克就和太太一直存錢買房,一直到6年後碰上次貸危機、金融海嘯。那時候邁克也傻了,不知道到該怎麼辦,所以他花了六個月的時間,去研讀有關崩盤的歷史。

結果他發現,他可以利用崩盤開始擴大他的投資組合,所以接下來的四年,他的投資就賺了一番。如今,他和太太在弗雷斯諾擁有一百多個出租單位,每月收租超過10萬美元,2018年他就辭去軟件工程師的工作。邁克從他經歷的房地產風暴中給大家一些建議。

穩固的房地產投資,有助人們儘早財富自由。(Shutterstock)

第一、使用30年固定利率抵押貸款為投資房產做融資。他不建議使用可調整利率抵押貸款,主要是因為過後幾年的利率充滿不確定性,這會給長期投資帶來風險。

第二、不要拿房產升值作為賭注。他說他看重的是現金流,而不是轉賣多少錢。

他認為,很多人都會注意這個房子現在低於市價幾萬塊,然後去購買,但沒有注意現金流,這些人都會失敗。至於房產隨時間推移而升值,應該是會發生,但是他不追求這個。

第三、確保每一筆交易都比上一筆交易更好。2008年崩盤時,他的購買價從17萬一路跌到2萬8千美元。而且現金回報率起初只有5.5%,當房價一路下跌的時後,回報率高達30%。

所以邁克說,現在更要遵循他的這個規則,買得比上一個交易更好,他認為未來兩年將是購買投資物業的最佳時機,投資者應該明智地使用他們的資金,但不要太快耗盡,巨大的機會即將要來臨。

第四個他要分享的是,長期持有房產,他承認這不是快速致富的計劃——但它是有效的。這是他20年來的經驗。

48歲資深投資人 四個投資建議

第五位投資人是一位南加州的資深投資人,有超過二十年的經驗的阿邁德・塞拉菲(Ahmed Seirafi),現年48歲。他在加州、德州擁有178個單位的投資組合,主要是兩座零售辦公樓,和一處多戶公寓大樓,市價超過5千萬美元。

阿邁德同樣不在乎利率上升多少,他只在乎現金流。他說很多人都在試圖把握市場時機,這都是徒勞的。這就像是每個人都在尋找贏得大滿貫全壘打的機會,但這個機會太渺茫了。他覺得只要投資能賺錢,投資人有足夠的緩衝基金來應對市場變化,這就是一個好投資。

雖然現在房價在下跌,阿邁德也認為房價確實該調整了,而且他認為儘早進入市場是非常重要的。他說,現在的機會比過去10年都多,尤其是在接下來的六個月裡。他很樂觀,賣家會隨著市場降低價格。不過對於缺乏經驗、槓桿率過高、不具備房地產管理的投資人,可能投資前景會更加黯淡。

阿邁德認為,過去十年很多投資人的成功,是由於市場很好,但是現在進入衰退期,缺乏應對週期變化的人會面臨重大財務危機。

阿邁德給投資人的建議是,第一、注重現金流的回報,而不是跟隨市場的走勢,害怕房價下跌。第二、要問自己如何如何最大化利潤,比如不是出售一棟建築物,而是分成幾個區塊出售,增加每平方英尺的價格。

第三、通過聯合機構或基金進行投資,尤其是那些擁有長期成功記錄和透明度的機構。第四、不要過度槓桿投資組合,特別是在未來的這幾月當中,阿邁德計劃將槓桿率保持在儘可能低的水平,他建議其他的投資人也這樣做,以確保降低風險。

總結房地產投資心法

好了說完五位投資人的投資經驗,最後我來總結一下他們的經驗法則:
第一、注意現金流,而不是市場波動或利率;
第二、使用長期抵押貸款,創造現金流;
第三、降低槓桿率;
第四、儘可能尋找有潛力的低價房,甚至是不良資產;
第五、尋求可靠的合作夥伴,例如裝修夥伴、合資夥伴、貸款夥伴和機構夥伴;
第六、想要投資就不要拖延時間,房價下跌中就有投資機會。

本次就分享到這裡,或許大家也能從這些人的經驗中得出更好的投資法則,祝大家都投資成功,儘早財富自由!◇#

責任編輯:李曜宇

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