【大紀元2022年02月02日】（大紀元記者李平多倫多報導）加拿大目前房價已位居全球最高之一，不僅大城市，而且中小城市房價也貴得離譜。到這個節骨眼上，房價即使大跌，許多人還是買不起。
許多人認為，疫情導致市價瘋漲，但實際上加拿大一直以來存在房價高估問題。過去至少10年，央行、政府和其他各類機構都在發房價高估警告。問題是，大家都在警告房價高估，卻沒人拿出真正行動來。
過半家庭買不起房
加拿大目前房價有多高，最好還是用數據說話。去年12月全國普通住宅起價79.82萬加元，同比漲27.8%，無論是房價還是年漲幅，都創歷史新高。
加拿大國家銀行最新估算顯示，按這個房價，多數家庭都付不起首付，按現有收入供不起房。中位數收入家庭需6年攢夠首付，比2000年所需時間翻倍。即使能湊夠首付，家庭收入也要再增加88%才能申請到房貸。這意味著，全國過半家庭連房貸都申請不到。
好在目前全國過半家庭都有房，因此買不起房的，多是年輕人。Generation Squeeze非盈利學術機構指出，中位數收入家庭，多是指經濟收入穩定中老年家庭，而想買房的中位數收入買家，收入遠不及這類中位數收入家庭。
按通脹調整後計算，如今25至34歲年輕人群收入，遠不如1970年代同齡人。也就是說，人人都面臨買房難這一難題。
政府只嚷嚷不作為
再來看看房價下跌後的情形。房價如跌10%，即跌至71.71萬元，相當於去年4月份的價位。當時加拿大政客都驚呼沒法接受房價跌10%，還說這個價位非常吸引外國買家。
從技術層面來說，房價從歷史高位跌20%以上，就算房價崩潰，也就是房價跌到63萬8,560元的價位，即去年1月份的價位，在此前1個月，政客們承認房價太高不能再漲，提出征收全國性的海外買家稅。
問題是，加拿大政府從不追蹤住宅企業所有權，因此無法追蹤實際買家行蹤。也就是說，政客們也就只是嚷嚷幾句，從不見有什麼實際行動。與此同時，政府還將外國買家和對房市產生巨大衝擊的非居民資本混為一談，非居民資本造成的衝擊，過去近30年政客們心里非常清楚，但就是一直在掩蓋數據和證據，不想讓人知道。
假如房價暴跌的幾種情況
房價暴跌又會如何呢？房價暴跌30%至55萬8,740元，相當於跌回2019年12月時的價位。當時加國人也是為房價飆漲而苦，國際貨幣基金組織（IMF）警告加拿大房市泡沫太大不堪一擊。
但當時的加拿大央行卻在背後使勁地買入按揭債券，加大按揭市場流動性，使得利率保持低位，接下來的1年中，央行更是以19倍速度加大買入按揭債券，造成一種表面高利率、背後低利率的奇特景象。
房價暴跌30%還不夠，再假設房價連跌2次，下跌20%後再跌20%至51萬零848元，即跌至2017年2月時的價位，當時RBC銀行警告高房價威脅到加拿大國家穩定。
但當時的加拿大房貸與住房公司（CMHC）新上任管理層不這麼認為。CMHC是家提供按揭保險的私人公司，以追逐利益為目的，不能老是警告房市有風險。也就是說，CMHC身兼這2種自相矛盾的職責，極易跟著政治風向跑。這就好比安省政府一邊叫衛生廳負責醫療健康，一邊得賺錢和輝瑞競爭。
還不夠？再假設房價連跌3次，先跌20%，再跌20%，然後再跌20%到40.87萬元的人們，即2015年1月時的價位。當時的美聯儲繁榮指數顯示房市呈現泡沫，按理說，負責任的政府此時就應該採取行動，否則房市只會不斷從其他經濟領域中吸入資金，導致永久性的經濟增長放緩。
此後不久發誓要讓房價降下來的特魯多當選，如今到了第3個任期，特魯多才終於承諾要解決這個他已經早就忘記的問題。有人甚至覺得，特魯多恐怕還要做3個任期，等到房市爆了，才會搞出個行動方案來。
再假設一個更極端情況：房價先暴跌30%，過段時間再暴跌30%至39.02萬，相當於2014年1月時的價位。當時央行副行長麥克萊姆（Tiff Macklem）也曾警告房市有泡沫，指責炒房投資者是罪魁禍首。如今他轉正當上行長，卻說國家需要房價這麼漲下去。
最後假設一個最極端情況：房價一次性腰斬55%至35.92萬元，即跌至2011年4月時的價位。當時央行指責亞洲熱錢嚴重扭曲加拿大房市，溫哥華房價和香港與悉尼差不多。
未來何去何從？
列出上述例子，不是說房價真跌這麼多人們仍然買不起，畢竟這幾年人們工資收入漲了，利率多年持續走低，超低利率已成常態。舉出這些例子，是想指出目前加拿大當前唯一能推動經濟增長的就是超低利率。
說白了，房價漲到如今這般田地，不是被什麼世界潮流裹挾，而是政客們至少十多年里毫無作為、愚蠢政策所致。從中人們學到最大教訓是，冰凍三尺，非一日之寒，此前太多太多警告都被無視。
實際上，政府推出的許多住房政策不僅沒讓房價降下來，反而讓房價越漲越高。甚至央行自己研究都承認貨幣政策錯了30年，今後渥京和央行要怎麼繼續前行？是完全按研究結果反著來？
人們經常說，買房是最好的退休養老投資。讓房價跌，表面上對靠買房養老退休的人不公平，但如房價一年增值就相當於一個普通家庭收入翻倍，讓房價跌一點也不是不行。
還有人說，房價跌會讓退休族陷入困境。問題是，讓房價繼續這麼漲下去，整個國家都會被拖入困境，如今2代人基本都靠父母一輩房產積累的一點家業。經合組織（OECD）最新房市預測指出，未來40年加拿大經濟將在OECD國家中墊底。◇
責任編輯：文芳
