【大紀元2022年02月23日訊】（大紀元記者李歐採訪報導）上一週專訪灣區房地產經紀Jason Tao，他是工科博士學位，在房地產行業有超過十年的經歷，服務幾乎全灣區範圍，也包含舊金山市，他還是少數熟悉住房市場也有貸款執照，並且跨商業房地產領域的經紀人之一。本週請他繼續談到賣房的技巧，如何在屋況差、不裝修的情況下賣出高價。
李歐問：您認為現在上市房稀少的原因是什麼？這個春季房市會有更多二手房源出現嗎？
Jason答：每年到了年底房源都會稀少，到了隔年三四月份會開始增加，這是有季節性的因素，但是今年的上市房確實比較少，我認為一個原因是賣家認為房價還會漲，所以不急著把房子上市；另一個心態是考慮通貨膨脹的因素，大家都希望投資房地產來抗通脹，作為賣家來說，當他沒有找到下一個投資標的的時候，他不會輕易把房子賣掉，寧可繼續持有房屋來抵抗通脹。
如果屋主確實有搬家計畫、投資計畫，那他會去賣房，假如沒有的話，他也不會去賣房，因為把錢放口袋裡，這樣錢就會貶值了。
問：現在疫情逐漸趨緩，春季會不會出現更多上市房？
答：這幾個月以來，我並沒有看到因為疫情讓大家不賣房、不買房，不過疫情一開始的時候，確實因為政府的措施讓房市冷卻了兩三個月，但是後來這種影響越來越少，至少作為房地產經紀，在我這裡沒到看到這種情況。
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問：雖然現在是賣方市場，但您認為房子確實好賣嗎？如果找您賣房有什麼優勢？
答：其實賣房子最能體現一位經紀人水準，如果你覺得現在房子好賣，就隨便找個經紀人來賣，並不是這樣的。賣方經紀人做的功課，跟房子能不能賣得好有很大的關係。首先經紀會建議賣家要準備哪些工作，不同人會有不同的處理方式。比如說裝修，我們不可能全部裝修，但也不可能不裝修，要裝修到哪種程度令賣家接受，又能把房子賣得好，這時候就體現經紀人的水準了。
第二方面，定價策略也是體現經紀人經驗的時候。比較有經驗的人不會把價錢標太高，這樣會把買家嚇著了，就不一定會有人來看。通常經紀人會定在一個比市場價稍微低的價位，這時候你需要做市場調研，找出一個合理的價格，達到最佳的市場效果。但是也不完全如此，去年我有一個賣家客戶，他自己在上市前也打聽過不少消息，別人告訴他價格一定要放低一點，但是我告訴他你不能放低，你要是放低了，買家就給你出那個低價。最後賣家聽從我的建議，放了一個我們希望的價位，最終真的賣出相同的價格。
這個案子是海沃德（Hayward）的一個康斗，因為隔壁剛剛賣房，而且賣得價格比較低，所以，如果我們還把價格定在差不多的價位，買家就會參照隔壁的價格出價，就無法賣得更好，這時候反而要把價格定高。而且我和賣家保證這個價格絕對符合市場價，銀行估價也會估得到，不用擔心。
有經驗的經紀人幫助你把利潤最大化，而不是到處聽別人說，這與房子本身的很多因素是有關係的。而且有些時候你認為有缺陷的地方，不一定是缺點，因為我們不知道買家的想法是什麼，搞不好對方會認為是優點。
還有去年五月，另一個賣家客戶是在普萊森頓（Pleasanton），房子所在區域比較好，但賣家年紀比較大了，雖然屋況差、不能立即住人，但他也不想再裝修了。定價經過我的市場分析，如果經過裝修差不多可以賣到150多萬，甚至160萬，但如果不裝修大約在120-125萬左右。
後來在不裝修的情況下，就以150萬放到市場上去，結果不到48小時就收到11個報價，而且全部是全現金報價，所有買家都是投資客。最後賣到130多萬，表面上是被砍價，但也是正常的，因為屋主選擇不裝修，而且最終的售價都超出所有人的預期，其他許多經紀人都認為最多也超不鍋125萬，但事實上超越了。
去年三月，我在舊金山還有賣一個獨立房，位在Oceanview，也是搶得非常厲害，同樣超過賣家的心理價格。房子有局部簡易裝修，但本身很普通，沒有太多吸引力，唯一比較可看的點是院子裡有停車位，這在舊金山很有賣點。我和賣家分析，雖然有停車優勢，但定價不能過高，按市場價90萬來上市就可以。這處房子一共收到25個報價，最後決定一個全現金且沒有Contingency（偶發性退出條款）的報價，售價幾乎多出上市價30萬。
做為賣方經紀來說，房子上市不僅要投放到MLS上，還要顧及一些不太常使用網絡的人，所以儘管市場好，但經紀人還是有不少工作要做。那對買家來說，這時候經紀人也要有足夠的經驗去拿到房子，雖然現在的報價幾乎都是沒有加上Contingency來吸引賣家，但也不所有的買家都適合這樣做。雖然加上Contingency可能買不到房子，但如果不加上反而對買家的風險更大。這就需要經紀人對客戶有足夠的判斷力、足夠的了解，才能去下一個決定。
問：您也作為一名貸款經紀，買家做不成貸款有哪些主要因素？
答：一般來說是收入上的來源不是非常明確，如果是拿工資（拿W2稅表）的人，計算上就很容易，但有些人，例如自己開公司的人，收入來源比較複雜，可能貸款經紀就沒有能力去算出來，或算出來後銀行不接受，而且有些銀行不接受股票作為收入，但有些可以，有些是有條件接受的。如果這些方面存在差錯，就會導致貸款不通過。
另外，因為現在搶房很兇，太高的價格很可能讓銀行估不到這個價格，這時候貸款也做不成，除非買家還有存款可以補足差額，但有些買家已經把所有錢都拿出來了，這就很困難了。所以就像剛才說的，不能一味地移除Contingency，必須考慮可能的潛在因素。這也是我的優勢之一，比其他經紀人對數字更為敏銳。#
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星河地產（Starriver Realty）Jason Tao
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本文刊載於舊金山2月19日地產版
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責任編輯：李曜宇
