【大紀元2022年02月24日訊】（記者李捫心綜合報導）根據房地產數據分析公司CoreLogic的最新住房負擔能力報告，截至去年年底，新西蘭的平均房價是家庭平均收入的8.8 倍。顯示新西蘭的住房負擔能力進一步惡化到了有記錄以來的最差水平。
這個住房負擔能力數值高於三個月前的8.3 和2020 年下半年的7.0。同時，它也顯著高於長期平均值的5.9，也高於前一個周期的峰值——2007 年的 6.1 和 2016 年至 2017 年的 7.0。
一般被接受的「住房負擔得起」的定義，是指平均房價為家庭平均收入的3倍。
CoreLogic 首席房地產經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）表示，新西蘭住房負擔能力「急劇」惡化的背後原因，就是房價的急劇上漲遠遠超過了家庭平均收入的增長。
CoreLogic的這份報告顯示，去年第四季度全國平均房價為 100萬6632元，比5年前上漲了58%。
與此同時，家庭平均年收入為11萬4697 元，只比2016 年（5年前）增長了27%，不及房價增長幅度的一半。
戴維森說，這意味著無法避免住房可負擔性惡化。「但這種急劇惡化，說明了與收入相比，最近房價上漲幅度如此之大。」
「事實上，自2020 年 月新冠疫情爆發以來，新西蘭房地產價格上漲了38%，而同期家庭收入只增長還不到3%。」差距進一步拉大。
CoreLogic監測的全國所有主要中心和12個主要城市地區的房價收入比，均創下歷史新高。意味著全國所有地區的住房負擔能力都創下最差記錄。
陶朗加房價最難負擔 奧克蘭第二
在全國6個主要中心中，陶朗加的住房可負擔能力最差。該市平均房價為113萬9186元，家庭平均收入為 9萬6082元，比率為 11.9，是最難負擔的主要中心。
奧克蘭的平均房價為142萬6882 元，平均收入為14萬0901元，以10.1 的比率位居第二。達尼丁、漢密爾頓和惠靈頓的這個比率分別為 9.1、8.6 和 8.3，都屬於嚴重不可負擔。
基督城是住房最容易負擔的主要中心，平均房價為 77萬4661 元，平均收入為 10萬8545 元，房價與收入比為 6.9。
該報告還發現，在全國範圍內，截至去年底，儲蓄夠房貸抵押款所需的年數，已增至創記錄的11.7年。這比去年 9月的 11.1 年、2020 年底的9.3 年以及長期平均值的7.9 年，都有所上升。
所有主要中心和城市地區的這個指標，都攀昇至歷史新高，即達到最難負擔的記錄。其中陶朗加攢夠首付款的最長年限達到15.8 年，高於一年前的12.5 年。
專家：房貸還款額將增加
戴維森表示，由於房屋貸款利率上升和房價上漲，最大的變化將會是房屋貸款還款額的增加。
在全國範圍內，現在申請新的房屋貸款的家庭，必須花費近一半（48%）的收入來償還其80% 的房屋貸款，這高於上一季度的 42% 和一年前的 33%。
戴維森說，這個數值僅僅略低於 2007 年至 2008 年的50%峰值，表明房屋可負擔能力的迅速下降不僅限於首次購房者，還包括現有房主。
今年房屋貸款利率可能會再上漲 0.5% 至 0.6%，這將使範圍負擔能力指標達到有記錄以來的最差水平。
他說，與 2007 年至 2008 年的峰值相比，房貸利率將達到超過5% 的水平，當時房貸利率幾乎是該水平的兩倍。
戴維森說：「這說明房價上漲的規模之大，意味著房貸利率的任何變化，都會令房屋市場放緩。」
「但如果就業人數沒有大幅下降，房價不太可能大幅下跌，因此調整到更正常的住房負擔能力，將是一個緩慢的過程，家庭收入需要時間才能『趕上』房價上漲。」
報告稱，租金負擔能力也創下歷史新低。租金現在占平均收入的22%。但現實可能比數據顯示的更糟糕，因為許多租房家庭的收入將低於這一衡量標準所依據的平均收入，戴維森說。
低價房價格下跌 首次購房者更易負擔
另外根據interest.co.nz 網站的最新房屋貸款負擔能力報告，新西蘭房地產學會發布的全國低價房銷售價格，在1 月份跌至65萬元。
這是自去年11 月達到 67萬元的峰值以來，全國低價房房價連續第二個月下跌，現在已經回落到去年 10 月的水平。不過，超高的房價令住房負擔能力的改善微不足道。
1 月份，全國 8 個地區（奧克蘭、霍克斯灣、馬納瓦圖/旺格努伊、惠靈頓、尼爾森/馬爾堡、坎特伯雷、奧塔哥和南地）的低價房價格都下跌，只有4個地區（北地、懷卡托、豐盛灣和塔拉納基）上漲。
價格跌幅最大的是主要中心地區。其中，奧塔哥1月份的低價房價格，從去年10 月的峰值 58萬元，下降了6萬元至52萬元；而坎特伯雷的1月份低價房價格，從 12 月峰值的54.8萬元，下降了4.8萬元，至50萬元。
在奧克蘭，1 月份低價房價格為92.2萬元，比 11 月份峰值的 96.6萬元，下降了4.4萬元。
按照20%首付款計算，購買全國低價房平均房價的房產，首付款為13萬元；房價下跌2萬元，令首付款減少4000元；在奧克蘭，低價房首付款為18.4萬元，房價下跌4.4萬元令首付款減少8800元。
不過，以20%首付款、30年期房屋貸款的還款額和家庭平均稅後收入計算，在奧克蘭6個地區、陶朗加、皇后鎮和惠靈頓的凱皮提海岸（Kapiti Coast）購買低價房的每週還款額，都占家庭平均稅後收入的40%多，屬於不可負擔。
下表列出主要城市地區的低價房可負擔能力指標（20%首付款）。（來源：interest網站）
| 城市地區 | 低價房房價 | 20%首付款 | 首付款儲蓄年限 | 還款額/稅後收入 |
|---|---|---|---|---|
| 奧克蘭 | 92.2萬元 | 18.44萬元 | 9.9年 | 46.1% |
| 惠靈頓 | 75.5萬元 | 15.1萬元 | 7.9年 | 36.9% |
| 漢密爾頓 | 72萬元 | 14.4萬元 | 8.0年 | 37.4% |
| 陶郎加 | 85萬元 | 17萬元 | 9.7年 | 45.4% |
| 基督城 | 54.5萬元 | 10.9萬元 | 5.9年 | 27.9% |
| 達尼丁 | 50.8萬元 | 10.16萬元 | 6.2年 | 29.0% |
責任編輯：筱康
