【大紀元2022年02月24日訊】在中國的房地產業陷入低迷之時，全球的房地產價格，卻在疫情爆發後就開始迅猛上漲，並且還在持續。國際貨幣基金組織（IMF）全球房價指數顯示，在列入該指數的60多個國家中，有四分之三的國家，房價在2020年開始上漲，並且漲勢持續未停。目前，房價已經高於2007到2009年金融危機前的高峰。
那麼，是哪些原因造成了目前全球房價的上漲呢？不同國家的房價上漲，又有什麼特點和趨勢？今年全球房價還會繼續上漲嗎？我們今天就來談談來這些內容。
全球房價上漲 疫情是重要推動因素
國際地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表的全球住宅房價指數顯示，在截至2021年9月的一年內，全球56個主要國家和區域的房價，跟上年同期相比上漲了9.4%，其中將近一半國家的房價同比增幅超過了10%。
那麼，哪個國家房價增速最高呢？是土耳其。土耳其以35.5%的房價同比增速，穩居全球首位；排在第二位和第三位的，分別是韓國和新西蘭，房價同比增幅分別是26.4%和21.9%。同比增速超過10%的國家，還包括美國、加拿大、德國和英國。
但是，因為各國的通貨膨脹率不同，扣除通膨因素之後，韓國則以23.9%的增幅，成為去年第三季度全球房價漲幅之最，其次是瑞典和新西蘭，土耳其則排在了第四位。
這一波房價飆漲的原因，主要是受到了疫情的影響。
首先，為了抵抗疫情的衝擊，各國央行大「放水」，通過超低利率政策和大規模量化寬鬆措施，來刺激本國經濟。同時，各國採取的大規模的財政刺激政策，也讓源源不斷的資金進入市場，通過紓困資金、失業救濟金、股市增長、企業薪資保護項目等方式，到達普通國民的手中。
對於房地產市場來說，這些寬鬆政策在壓低房貸利率的同時，增加了民眾的購買力，從而刺激了民眾的房貸需求。而且民眾也對「放水」引發的貨幣貶值感到恐慌，以房產為代表的具有保值增值性的實物資產，也自然就成了人們的首要選擇。
其次，全球疫情也在一定程度上改變了人們的生活方式，越來越多的人被迫居家辦公，因此對大空間、大住宅的需求也空前高漲。
但是，疫情導致的供應鏈斷裂、港口堵塞，導致大宗商品價格狂飆，建材價格自然也跟著水漲船高，再加上建築工人短缺等，不僅限制了房屋的供給，也推高了各國的建築成本，導致房價上漲。
這些就是導致各國房價飆漲的主要原因。當然，不同國家也有其各自不同的特點。比如，剛才提到的土耳其，樓市火爆的主要原因是貨幣貶值。在2021年，里拉兌美元貶值了44%，成為新興市場中表現最差的貨幣，但卻吸引外國買房者蜂擁而來。土耳其統計研究所的數據顯示，在2021年12月，外國人在土耳其購房量同比大漲77%，全年購房量上漲43.5%，打破歷史紀錄。其中，伊朗是最大的外國買家。
再比如新西蘭。新西蘭房價上漲，是因為歐美疫情的反覆，導致大批僑居海外的新西蘭人陸續回國，從而造成了對住房需求的上漲。據說，僑居海外的新西蘭人大約有100萬。
我們知道，美國、加拿大都是華人移民喜歡的國家，那麼這兩個國家的房地產市場，又有什麼新的趨勢呢？
美國房價創20年新高 紐約加州民眾外移
在疫情期間，美國的房價漲速創出了歷年之最。根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）近日發布的最新數據，2021年度，美國房屋銷售價格的中位數是34.69萬美元，和2020年相比，上漲16.9個百分點，創下了1999年以來該指標的最高紀錄。
主要原因是，美國的房貸利率自2020年開始大幅下降，到2021年初，達到了歷史低位，當時，30年期固定利率按揭貸款利率是2.65%，超低的房貸利率刺激了美國人的購房熱情。
但是，受到建築材料和勞動力短缺的影響，美國單戶住宅建設量在去年10月份暴跌，授權建設但是尚未開工的房屋數量，躍升到了15年來的最高水平。
在疫情期間，美國房市還出現了一個新的趨勢，就是加州、紐約等一些大城市的人口，開始向其它宜居城市遷移。原因是，很多人可以選擇遠程辦公，加上疫情傳播因素，人們也願意遠離擁擠的城市。
比如，據《華爾街日報》報導，鳳凰城連續第31個月成為全美房價增長最快的城市，增幅達到32.5%，繼續保持排名首位的紀錄。
鳳凰城是亞利桑納州的首府，是全美移入人口數一數二多的城市。比如：台積電在鳳凰城設廠，以及英特爾（Intel）也將在當地加蓋工廠，都帶動了更多家庭遷移到鳳凰城。此外，再加上環境因素、物價指數較便宜等，鳳凰城確實吸引了許多來自外州的民眾。
另外，鳳凰城的房產稅比較低，也是樓市交易較為活躍的原因，而且，鳳凰城不是用成交價格課稅，因此房屋漲價後再換房，稅基也不會變高，民眾買賣房屋的意願比較不受限制。近一兩年，很多在美華裔，尤其是加州的，都喜歡到鳳凰城炒房。
說到加州，這幾年，因為日益高漲的稅率、房價等，導致加州的外移人口越來越多。《紐約時報》的一篇文章中曾提到，在2019年時，加州人占到了德州凈移民的大約42%。
在加州的外移人口中，也包括不少華人移民，他們多半選擇鄰近的亞利桑那州、內華達州或德州。在房價因素之外，加州公立學校的「激進性教育」、日益擴大的貧富差距，還有逐漸惡化的治安，都是促使華人遷移的原因。
美國房市出現的另一個趨勢，就是外國買家在美房地產投資持續下降。根據美國房地產商協會（NAR）發布的報告，從2020年4月到2021年3月，外國投資者購買的住宅物業數量同比銳減了31%。因為在病毒大流行期間，跨境旅行困難重重，購房者不能親自去看房。
而其中，中國買家由於受到中美政策的雙重限制，到美國「炒房」更是難上加難。
首先，拜登政府推動打擊房地產領域的洗錢活動，讓中國購房者的處境增添了不少變數，因此，許多中共高官通過在美國購買昂貴房地產的方式洗錢的路數也越來越難了。
其次，中共近年來的外匯管制政策，讓資金轉移更為不便，也讓中國人到海外購買房地產的難度大大增加。
不過，即使沒有這些政策，中國人對美國房地產的投資熱情，也早就大不如前了。
據美國之音報導，由於美國對中國移民申請人的門檻越來越高，像是辦理綠卡的時間、投資移民的時間、等待的時間，中國人都比其它國家的公民要長很多，美國投資移民對中國人的吸引力下降了不少。再加上近年來美中關係不斷趨緊，中國的富人，越來越多選擇英國和加拿大等國作為移民目的地。
根據全美房地產經紀人協會（NAR）的數據，在截至2017年3月的1年裡，中國對美國住房的投資達到了317億美元的峰值，這裡的中國買家包括來自香港和台灣的買家。到2019年，中國買家的年度投資已跌到134億美元；在截至2021年3月的一年中，受全球疫情影響，這個數字削減到了45億美元，比前一年暴跌了61%。
接下來，我們再來看看加拿大的情況。
推動加拿大房價上漲的因素
加拿大房地產協會（CREA）在2月15日公布的最新數據顯示，今年1月，全國平均房價創下新高，達到74.8萬加幣，大約是59萬美元，環比上漲4.9%，同比高達21%，都創下了歷史新高。
過去，加拿大的房價瘋漲，只限於多倫多和溫哥華等大城市，但是自疫情爆發以來，加國各地的房價都在猛漲。加拿大地產協會（CREA）的數據顯示，在截至到去年7月的一年中，全國平均房價的漲幅超過了30%。
房市火爆背後的最主要推手，就是低利率環境。自去年3月以來，加拿大央行隔夜利率就一直保持在0.25%的歷史低點。
同時，住房需求也因為新移民的增多而增加。雖然自2020年3月以來，因為疫情原因，加拿大政府關閉了邊境，多數移民都進不來，但移民局的數據顯示，2016到2019年期間，加拿大接納了將近100萬新移民。2017到2018年期間，新移民貢獻了全國80%的人口增長。
此外，加劇房價上漲的另一個原因就是洗錢。因為加拿大反洗錢機制寬鬆，有大把空子可鑽，犯罪分子趨之若鶩。卑詩地產專家估計，洗錢導致卑詩房價比原本高出3.7%至7.5%。除卑詩外，多倫多、蒙特利爾和其它城市房市中洗錢現象也日益嚴重。
另外，和美國一樣，在疫情期間，加拿大也出現了跨省人口大遷移。例如，加拿大統計局（Stat Can）的數據顯示，在2021年第二季度，加拿大的省際移民達到了12.35萬人，比上一季度增加了55.1%，是1991年第三季度以來最大的一次跨省移民潮。而卑詩省是此次最大的贏家，淨流入移民人數達到15,300人。
人口淨流入自然也推動房價上漲。根據大溫哥華地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新公布的數據，2021年售出了43,999套房屋，住宅銷量同比增長42.2%，與2019年相比攀升了73.6%，打破了2015年的歷史銷售紀錄，創下了歷史新高。
各國貨幣緊縮 對未來房市影響
不過，世界主要國家不斷上漲的住宅價格走向，正在受到關注，因為貨幣寬鬆造成的房價上漲局面，有可能因為美聯儲的金融緊縮而迎來轉折。
日經中文網報導說，美國達拉斯聯邦儲備銀行的數據顯示，全球25個主要國家的住宅價格，在2021年第三季度同比上漲了13%；22個國家的住宅價格上漲幅度，超過了可支配收入上漲幅度。由於房貸餘額不斷擴大，全球家庭債務在2021年9月達到55.4萬億美元，比疫情爆發前增加了大約6萬億美元。
在全球家庭債務創紀錄的情況下，各國都對房地產市場的走向充滿警惕。大家知道，歷史上的雷曼危機，就是因為房價過熱導致經濟受創的代表性例子。不過，現在和當時的情況不同，證券化商品的餘額比2007至2008年大幅減少，讓房價下跌導致金融系統動盪的可能性變得很小。
但是，隨著美國即將進入加息周期，可能讓住宅需求變冷。今年到目前為止，美國的房貸利率平均為3.56%，但現在正在向4%逼近。
已經有證據表明，美國人對購買住房的前景感到失望，一些首次購房者被擠出市場。路透社報導說，1月份，首次購房者占銷售的27%，一年前這一比例是33%。而美國房地產經紀人協會指出，在首次購房者中，他們在去年四季度的抵押貸款支出，已經占到家庭總收入的25.6%，創3年以來最高。
摩根大通認為，美國住宅投資增長將出現減速，從2021年的同比增長9%，降低到2022年的1%左右。
不過，《經濟學人》認為，高房價將得到支撐，理由有三個：一是，家庭經濟收入穩定的小康人群推動了強勁房市；二是，人們願意支付更多的錢，以獲得更寬闊的住房空間；三是，房地產供不應求。因為在疫情爆發的前幾年，美、英、德、日等11個先進國家，為每千人新建的房屋數量，早已下降到六十年代中期的一半。而現在，疫情的反覆和持續，又進一步惡化了房地產的供應。
也就是說，隨著美聯儲和各國央行開始貨幣緊縮，今年全球房價的增速將會放緩。但是，由於住宅供不應求的狀況仍將持續，所以預計在2022年，大多數地區的房價仍將繼續上漲。
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：蔚然、宇文銘
剪輯：曲歌
監製：文靜
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責任編輯：連書華
