樓市面臨極大修正

經濟學家:大陸樓市陷入悲觀預期心態

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【大紀元2022年02月07日訊】(大紀元記者駱亞、劉毅採訪報導)大陸樓市1月份延續了去年以來的頹勢,數據顯示1月份29個重點城市的住宅整體成交面積同比降幅近五成。經濟學者表示,大陸整個市場從官方到民眾的心態已經變了,樓市仍在下滑,還沒有見底。

大陸房地產市場陷入悲觀的預期心態

克而瑞地產研究中心2月1日發布的數據顯示,中國29個重點城市整體成交1429萬平方米,同比降幅達46%。北京、上海、廣州及深圳四個城市總成交為285萬平方米,同比、環比齊跌,降幅分別為38%和21%;二、三線城市總成交1143萬平方米,環比下降41%,同比下降47%。

對此,台灣財經專家黃世聰認為大陸房地產市場從上到下的心態變了。他對大紀元表示,過去樓市熱絡主要原因是預期房地產價格會往上升,投資還在,有部分的投資買盤,或者地方政府在做多。但是,現在顯然這個投資買盤已經不見了。

他表示,地方政府現在受困於財務的壓力,也沒辦法去撐目前的房價,再加上中國從去年到現在有非常多的大型房企倒閉,或者財務緊縮,所以造成整個從市場買氣、從地方政府的態度,到一般民眾的消費心態,甚至連大型房企的想法都變得不一樣了。

財經專家吳嘉隆也認為,整個市場已經陷入一個悲觀的預期心理,市場悲觀心態已經成形,賣方急著賣,買方不急著買,然後只能讓成交量萎縮。

黃世聰認為,這是整個大環境的變化,絕對不是單一所謂的降息、降準所能夠解決的問題。所以,中國房地產應該會面臨一個比較大規模的修正期,可能在未來一兩年之內不會看到很高的成交量。

多重原因導致房地產成交量急劇萎縮

為了應對樓市不斷下滑,中共央行指令商業銀行放鬆了樓市的放貸速度,之前三四個月才能拿到的房貸,現在最快兩週就可以拿到。而且為了刺激樓市,中共央行去年12月全面降準之後,2022年開年又降息,房貸利率參考的5年期LPR(貸款市場報價利率)降息5個基點。但是,財經專家吳嘉隆認為,中共當局放水已經無濟於事了。

吳嘉隆表示,房地產需要很龐大的資金,中共央行降準、降息所釋放出來的資金遠遠不夠,是杯水車薪,解決不了房地產目前的危機。再者,因為房地產市場現在已經叫做「房住不炒」,就是房子是用來住的,不是用來炒的,所以原來的炒房需求消退造成現在房地產市場低迷。

他說,同時,實體經濟下滑造成失業問題擴大,很多房地產的買家也受到影響。另外,商業銀行因為害怕增加壞帳也不敢增加對房地產的貸款。現在當局限制房地產價格波動,結果賣方急著脫手,買方不急著進場,在等著價格更進一步下跌,結果造成整個成交量萎縮。

吳嘉隆說,因為當局限制價格波動,市場調整機能失靈,沒有辦法通過價格調整來反映整個市場的狀況,所以價格被固定在高檔區間之後,表面上房地產泡沫沒有破掉,但是整個成交量急劇萎縮。這就是目前在統計數據上看到的現象,成交量急劇下跌萎縮。

他表示,這種情況會讓房地產的局面更加惡化,因為賣方看不到底,買方也看不到底,價格調整失靈,因為限制價格的波動,房地產價格的漲跟跌都有限制,這個情況就讓市場調節機能整個失靈。

房地產市場萎縮打擊房企 拖累中國經濟

去年以來,恆大等大型房企出現債務違約、資金短缺導致樓盤爛尾,民眾在買房時紛紛選擇購買現房,對出現違約問題的房企項目更是敬而遠之,造成這些房企資金回籠困難。

吳嘉隆表示,現在買房的人不敢去買新房,因為怕樓盤爛尾最後拿不到房子。從整個房地產局面來看,加上失業問題擴大、收入下滑、消費力下降,造成樓市成交下滑

他說,現在「樓市用來住」的需求不行了,「用來炒」的需求更是不行,兩個需求都落空,實質的需求也沒有辦法來填補,所以,大陸的樓市是繼續走下行的趨勢。

吳嘉隆認為,房子賣不出去,結果就是小型的房地產公司會先破產,然後大型的房地產公司出現債務違約。在這種情況下,央行再釋放資金也救不了,最後就是讓房地產企業破產退出市場。

黃世聰對此表示,中國的經濟主要是三駕馬車拉動,包括消費、出口及投資。出口跟投資兩個是綁在一起的,消費很大一部分是中國國內的房地產景氣在過去帶動起來的一個商機。現在中國房地產顯然出了很大的問題,整體的中國經濟特別在內需這個部分,可能就要看一般民眾的消費能不能夠撐起來,如果沒辦法撐起來,中國三駕馬車的消費這一塊未來可能會出現很大的壓力。所以,最近可以看到包括野村證券等很多大型的券商都調降了今年中國經濟成長的預期。甚至還有券商認為中國經濟成長率可能會輸給美國,就是因為房地產欠佳,導致中國的經濟不好。

黃世聰表示,今年美聯儲年可能會升息7次,歐洲也可能要升息,韓國已經升息了,國際都在吹起升息風,用升息壓制經濟過熱。但是中國是反向而行,它不止降息還在降準,可見中國經濟真的跟全世界的走勢完全不一樣。特別是房地產的壓力是相當相當巨大的。

吳嘉隆也認為,大陸經濟會繼續下行,但是它的數據會摻水分,而且水分還不少。外人很難知道實際的經濟情況。因為經濟數據失真,所以只能從其它數據來交叉印證、側面來佐證。

大陸樓市仍在下行 短期看不到逆轉

大陸樓市從去年開始一直在下行,今年以來,已經有18座城市陸續出台穩定樓市的政策,包括獎勵引進人才買房、三孩家庭購房補助等等,希望以此刺激房地產市場。

但是黃世聰認為,大陸房地產市場在短期內難以扭轉下行趨勢,逆轉的可能性非常低。過去各國房地產的景氣通常都是漲一波,然後迴盪修正三到五年不等的時間,台灣、美國皆是如此。

他說,大陸的房地產高峰可能在2018年和2019年,如果按照國際迴盪的五六年的這個狀況來說,目前還要再等待一兩年的時間來觀察中國房地產的這個具體的訊號。

針對國外很多人看到通脹上升而買房保值的做法,兩位學者均表示大陸樓價已經很高了,不存在買樓保值的可能性了。

責任編輯:林琮文#

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