【大紀元2022年02月09日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）我們知道新冠疫情造成了美國房市的熱潮，但是經過分析，疫苗接種的普及率對房市的影響卻十分有限，僅對銷售速度有較明顯關聯。但有趣的是，隨著新變種病毒的陸續出現，這種兩者的關聯越來越被減弱。
這項Zillow的分析，總的來說，初期的COVID-19變種病毒，和當地疫苗接種率與房屋在市場上銷售的時間之間存在明顯的相關性——通常，較高的當地疫苗接種率與更快的銷售有關。當地疫苗接種率與待售單位數量、新上市數量、新銷售數量和中位售價之間沒有觀察到有意義的關係。
隨著包括Delta在內的傳播性更強的變體的傳播，疫苗接種率和上市時間（Time-On-Market）之間的關係正在減弱。
分析：變種病毒對房市影響不大
從2021年初開始廣泛推出COVID-19疫苗，美國各地的疫苗接種率被發現對住房市場表現，或長期策略性住房決策幾乎沒有影響，但在疫苗接種較少地區，確實有較長的交易時間。不過，傳播性更強的新冠變種病毒的傳播，卻削弱了這種關係，這表明在未來，房地產市場動態不太可能被持續蔓延的疫情所破壞。
新冠疫情給房地產交易帶來了新的挑戰。面對面的互動會帶來新冠病毒傳播的風險，而高感染率使得房屋開放日（Open House）和其它營銷策略受到限制。然而，疫苗的開發減輕了一些情況，疫苗的接種又如何影響房市交易速度和交易量呢？
視頻：新冠疫苗接種率 與美國各地房市有關嗎？｜美國股市震盪 房市往哪去｜疫苗打越多 賣家越放心上市？｜變種病毒對房市有威脅性？【美國地產熱點】第53集
房地產網絡公司Zillow發現，與歷史平均上市時間相比，在更容易感染新冠病毒的地區（在該分析中被描述為總體疫苗接種率較低的地區），待售房屋通常在Zillow上市中花費的時間略長。然而，庫存量、銷售量和價格的衡量標準似乎不受當地疫苗接種率的影響。
該分析支持了這樣一種觀點，即使疫情可以影響交易本身的機制，但它對住房的潛在供需影響非常有限（如果有的話）。此外，該分析也發現新的、更易傳播的病毒株（如Omicron）的出現，可能會進一步縮小高疫苗接種地區和低疫苗接種地區之間的差異，即房屋在市場上停留的時間。
Zillow對各地疫苗接種數據和各地房屋庫存量、銷量、房價和上市時間等數據的分析發現以下幾點：
疫苗接種率較低的大都市地區，其房屋需要更長的時間才能出售。如果亞特蘭大（Atlanta）的疫苗接種率（在分析時的大都市中的總體疫苗接種率最低）與舊金山的疫苗接種率（在分析時的大都市中最高）相同，則預計亞特蘭大的房屋將提早兩天出售。
疫苗接種率不影響供應、需求和價格指標。看來新冠疫情似乎不會影響這些長期的、前瞻性的決定。
當Delta變種的出現削弱了疫苗接種率與銷售時間之間的關聯。這表明Omicron 變種的出現，也可能會進一步降低高接種率和低接種率都會區之間，在銷售時間上的差異。
如何分析疫苗接種與房市關係
在縣一級（County-level）的疫苗接種率數據，來自疾病控制中心（CDC），並映射到Zillow都會區，提供了都會區的每日疫苗接種份額。從這個數據中，Zillow構建了一個都會級別（Metro-Level）的「受COVID-19威脅比例圖（Percentage Vulnerable To Covid）」，意即在疫苗開發之前，人們都處在新冠病毒100%的威脅之下，隨著疫苗的普及，這種威脅著漸降低，如圖所示：
雖然完全接種疫苗的人也可能會發生突破性感染。然而，這項「COVID-19受威脅」比例圖可以捕捉到新冠疫情對潛在購房者的影響，尤其在當時封城的法規之下。
如圖所示，不同的都會區暴露於新冠病毒的軌跡非常不同。我們可以使用這種變化來衡量疫情如何影響住房交易。
Zillow研究了「受COVID-19威脅比例圖」如何影響幾個房地產市場的結果。但該分析不考慮利率變化或當地對疫苗接種的態度等變量。
具體來說，Zillow考慮了以下變量：待售單位數量、新上市數量、新銷售數量、中位售價、Zillow上的中位數上市天數。
對於前4個變量，分析發現沒有統計學或經濟上的顯著關係。但是，確實發現「受COVID-19威脅比例」與Zillow上待售的時間之間存在有意義的關係。具體來說，對於「受COVID-19威脅比例」每10個百分點，在Zillow上待售的中位天數增加3.1%。
換一種說法：假設亞特蘭大（接種疫苗最少的都會區）將其疫苗接種率提高到舊金山（接種疫苗最多的都會區）的水平，而其它條件相同，經過分析，亞特蘭大的中位數待售時間（上市天數）預計將從14天減少到12天。
與當前疫苗接種率無關的4個變量都與購買和出售房屋的長期、前瞻性、更具「策略性」的決策有關。相反，出售的時間取決於代理商推銷房屋的能力，以及潛在購房者查看房屋的能力。因此，「受COVID-19威脅比例」似乎會影響這些短期房屋的銷售動態。
從Delta到Omicron
該分析在研究時，Omicron變種已經成為美國的主要感染源。然而，這種新變種的興起將如何影響美國房地產市場？
通過對Delta變種對房市影響的分析，具體而言，可以重做上一節的分析，但對美國Delta占主導地位之前和之後的時期，使用單獨的係數。這使我們能夠衡量「受COVID-19威脅比例」在Delta到來之前和之後如何影響住房交易。
Zillow分析的結果表明，Delta的出現降低了疫情對銷售時間的影響。在Delta出現之前，「受COVID-19威脅比例」增加10個百分點，對應於待售天數將增加9.6%。Delta出現後，「受COVID-19威脅比例」增加10個百分點，對應僅增加0.7%。
在Delta出現後，新冠病毒的感染率的增加，或對疫苗接種保護的認知減少，可能使代理商和買家對購房過程更加謹慎。Omicron似乎更具傳染性，因此這可能會進一步削弱接種率較高的地區，和接種率較低的地區之間的待售天數差異。#
關注我們facebook主頁，及時獲得更多資訊，請點這裡。
本文刊載於舊金山2月5日地產版
每週為您獻上舊金山最新消息
責任編輯：李曜宇
