專家分析 房市升溫原因未來趨勢及選擇

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【大紀元2022年05月14日訊】(大紀元記者徐智寧編譯報導)中共病毒(COVID-19)瘟疫流行和封鎖改變了許多生活和工作方式,全部或混合遠程工作使更多人居家時間加長,也使許多人從大城市搬到小城鎮。諸多原因導致房地產市場供不應求,房價推升至歷史最高水平。

房屋往往剛上市、甚至幾小時就有多個買家競價,而且一般都遠遠超過要價,有些買家甚至提供額外條件,如免房屋檢查和估價、幫助賣家分擔過戶費用、補貼搬家費用等。

購房者想知道房市何時會放緩?儘管美聯儲正逐步升息,今年房價或不會上漲那麼快,但恐怕也不會很快真正放緩。下面綜合專家對房市迅速崛起原因的分析及對未來的預測,幫助買家做出適合自身的選擇。

房市升溫背後的原因

房地產市場的快速增長恰逢瘟疫大流行的開始。隨著企業轉向遠程工作,旅行被推遲,很多活動被取消,人們在家裡度過的時間比以往任何時候都多,因而許多人開始重新評估他們的住房狀況。

根據MyMove的研究分析,2020年2月至7月期間,搬家次數比上一年增加了3.92%,數以萬計的人從大城市遷往小城鎮。原因多種多樣,如尋求更多空間(或減少人口密度);搬遷到離家近的地方;或是失業了。

但待售房屋卻比以往任何時候都少。中共病毒導致的相關供應問題加劇了現有的短缺,建築承包商難以開始新建築和進行翻修。加上抵押貸款利率處於歷史上低位,使得更多的購房者爭奪更少的房產。儘管整個2021年30年期抵押貸款利率略有上升,平均為3.11%,但房地產市場仍然炙手可熱,這種趨勢目前依然強勢。但也有一些潛在買家因為瘟疫流行的不確定性,暫且擱置了買房計畫。

房地產市場的未來

在經歷了一段時間的歷史低點之後,抵押貸款利率開始上升。根據房地美(Freddie Mac)數據,利率在今年1至4月期間上漲了1.5個百分點,這是自1994年以來漲幅最快的3個月。4月7日這一週,30年貸款固定利率平均達到4.72%,而15年貸款固定利率達到3.91%。利率的增加使得每月付款比一年前至少增加20%。

專家們分析,由於較高的抵押貸款利率,市場可能會略有降溫,這可能會影響潛在房主的貸款資格或購買房產的願望。儘管如此,住房庫存仍遠低於大流行前的水平,這意味著需求和房價仍然很高。供應鏈問題繼續影響建築公司,可能會限制新屋開工。未來幾個月市場可能會略微放緩,但不太可能很快逆轉。

2022年購房者的選擇

2022年房市仍可能是賣方市場,貸款利率高。首購和再次購房者仍有多種貸款方式可選擇。

常規貸款(Conventional loans):可通過私人貸方獲得,而不是從聯邦政府。信貸要求往往比政府支持的貸款更嚴格,需要符合出售給房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)的要求,稱為「合格」(conforming)貸款。但也存在「不合格」(non-conforming)貸款,可能因具體情況有所不同。

擴大政府貸款(Expanded government loans):對那些想減少首付,或信用評分較低的購房者,聯邦政府貸款(包括FHA、VA和美國農業部USDA貸款)可幫助實現交易。這些貸款要求更靈活,可為購房和重新貸款者提供多種解決方案。

超巨額貸款(Generous jumbo loans:要購買超出常規貸款設定的借貸限額的房產,買家可以選擇這種貸款,例如購買較大的主要住宅、度假屋和投資物業可能需要此類貸款。

租房和買房 現在哪種選擇更好?

在房價居高和抵押貸款利率上升的情況下,現在到底是租房好,還是買房好?答案其實很大程度上取決於個人情況。如果打算不久將搬家,那麼買房可能沒有意義。如果買房超出自己的經濟能力,那麼最好存錢等待。

但對於經濟和地理環境允許的買房者來說,有房通常比租房更穩定。租金每年都會(且經常)上漲,但無論市場如何,買家都可鎖定固定利率的抵押貸款。另外,買房者在還貸過程中,可以逐漸建立自己的房屋資產,隨著時間的推移,從房價上漲中受益。

是否應該在2022年為現有房屋重新貸款?

在經歷了一段時間的歷史低點之後,利率開始呈上升趨勢。那麼現在是否是重新貸款的好時機?這取決於原始抵押貸款的期限,是否比現在利率高,以及重新貸款是否可以減少房主的月付款等因素。

尤其需要注意的是,重新貸款可能使得總借貸額更高。託管賬戶餘額(escrow account balance)會轉移到新的貸款,但如果現有的託管金額由於稅收或保險的變化而不足,可能會在完成交易時,需要增加額外金額到託管賬戶。◇

責任編輯:耶晨

 

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