【大紀元2022年06月22日訊】（大紀元記者盛元綜合報導）突破6%的房貸利率，讓美國一直飆升的房價終於有了放緩跡象。但上市房源不足與其它漲價因素，讓首次購房者和房東依然感到壓力。
首次購房者房夢難圓
華爾街曾對房貸利率超過6%後的市場做過內部數據分析，發現利率攀升之後有一部分原想買房的潛在買主會被剔除出去。
例如，需貸款20萬美元的房屋，在利率未升高之前會有8,200萬買家，而利率超過6%之後則只有6,800萬買家，會有1,400多萬潛在買家被剔除出去；需貸款40萬美元的房屋，利率攀升後會有180多萬買家被剔除出去；需貸款60萬美元的房屋，則有一半買家「出局」。
許多被淘汰者是有剛性需求的首次購房者。這些購房者一直在積攢資金準備買房，他們有的加班加點工作，有的做幾份工，有的省吃儉用，也有的想其它路子掙錢。但當這些人財富積攢到接近買房門檻時，房價又飆升上去。如此多年往復，首次購房者總是處於踮著腳尖將要企及卻又難以企及的狀態。
根據美國房產門戶網站Redfin的數據，美國的平均房屋售價目前已超過43萬美元。房價在過去五年中上漲了60%。
升高的房屋貸款利率，正在將許多首次購房者排除在市場之外。按照目前的30年利率，43萬美元的貸款每月還款額超過2,500美元，高於一年前的1,800美元。
同時，市場供應量也短缺，上月掛牌出售的房屋不到150萬套，低於五年前同期的240萬套。美聯儲主席杰羅姆·鮑威爾承認，即使在利率上升的情況下，房價也可能持續上漲一段時間，並表示首次購房者現在應該保持觀望態度。
此外，買房者的壓力除了利率的上升，還有其它因素帶來的房價上漲，如全球的供應鏈阻滯、建築材料成本上漲、人工短缺和新建築速度減緩等等。
房屋供應量仍不足
美國商務部上週公布的數據顯示，今年4至5月新屋開工總量下降14.4%，達到13個月以來的最低點；其中，包括公寓在內的多戶住宅建設環比下降了23.7%。房屋建築商預計這一趨勢將持續下去。這樣，就使尋找低成本房屋的人已經沒有什麼選擇。
根據穆迪分析（Moody’s Analytics）的一項研究，隨著美國越來越多的千禧一代希望購買自己的房屋，美國面臨著150萬套房屋的短缺，這一數字可能會繼續上升。全國低收入聯盟（National Low Income Housing Coalition ）估計，美國極低收入者可負擔出租屋的缺口達700萬套。
「現在是一場完美的風暴」，喬治亞州薩凡納市（Savannah）住宅房地產建築商、全國房屋建築協會（National Association of Home Builders）主席傑瑞· 康特（Jerry Konter）說，「我認為在我的整個職業生涯中，從沒見過這麼多危險信號。」
康特認為，建築商並沒有建造許多首次購房者能夠負擔得起的住房，因為當前的情況使建築商難以從這些項目中獲利。
房價高、供量少 推高租金 房東有隱憂
康特表示，「首次購房者受到擠壓，這也擠壓了租房者，因為（原可能買房的）這些人不再搬出他們的公寓，所以租金會上漲。」
據Redfin數據，過去12個月裡，房屋租金上漲了15.2%。上月的租金中位數已突破2,000美元。
房價高、供應量不足推高租金，房東本應受益，但實際的出租情況也使他們面臨壓力。美國最近一項人口普查研究發現，從4月底到5月初，有880萬美國人拖欠房租，遠高於一年前的170萬人。通脹下房東最擔憂的是能否按時收到租金，因為有的房東也是以租養貸。
疫情期間的不能驅逐房客規定，曾讓房東承受壓力。現在房東都希望能找到好房客，既按時付款，又能愛惜他們的設施。但這樣的租客通常會把價錢壓得較低。
房東通常會做權衡：如果為提高租金而換房客，在下家搬入前大約會有一個月閒置期；如果好房客一直住在裡面而無閒置期，一年收到的總租金基本上相同或更高；再說誠信房客不會破壞房屋設施，安全係數也相對較高。◇＃
責任編輯：嘉蓮
