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房價跌難抵消利率漲 首次購房者受影響

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【大紀元2022年06月23日訊】(記者李捫心綜合報導)打算買房的首次購房家庭,在5 月份買房可能會變得稍微容易一些,因為受首次購房家庭青睞的低價房房價下跌的好處,略微超過了因為房貸利率上升造成的負面影響。

根據Interest.co.nz 網站本週發布的5 月份房屋貸款負擔能力報告,全國低價房的銷售價格(數據來自新西蘭房地產學會,REINZ)從4 月份的64萬元,下跌至5 月份的62.8萬元,單月淨下跌了1.2萬元。

低價房是指把全部房屋按銷售價格高低分成4部分,價格最低的一組房屋就是所說的低價房,一般是首次購房年輕家庭進入房地產市場的起步。

隨著低價房房價繼續下跌,用於買房貸款的20% 首付款所需金額,也從12.8萬元,略微減到12.56萬元;同時,80% 的房屋貸款所需的借款金額,也減少了近1萬元,從51.2萬元,降至50.24萬元。

但從另外一方面看,房貸利率也隨著儲備銀行的現金貼現率(OCR)的提升而升高,令本應減少的房屋貸款,卻因房貸利率的提高而抵消。本週,各大主要銀行又迎來一波房貸利率上調風潮。

各大主要銀行收取的兩年期固定抵押貸款平均利率,從4 月份的4.96%,上升至5月份的5.10%,(假設最低首付款為20%)。

所以這一降一升的淨影響,就是以20% 的首付款購買的低價房的房屋貸款還款額,從 4 月份的每週631元,下降至 5 月份的每週629元,每週還款額只減少了2元。

不過,5 月份低價房房價下跌還有另一個好處,就是使首次購房者籌集首付款的時間相應縮短,只是房價下跌對房屋貸款償付的好處,幾乎完全被升高的利率所抵消。

所以整體來看,5月份首次購房者購買低價房,僅有一點正面影響,但幅度很小。

6個月房價跌幅不及利率升幅

但從更長遠的過去6個月來看,市場狀況變化對首次購房者的影響就相對複雜一些。

根據房地產學會的低價房數據,去年 11 月,全國低價房達到 67萬元的峰值,此後就一直疲軟,到今年5 月淨下跌了4.2萬元,至62.8萬元。

這個淨跌幅將20% 首付款所需的金額減少了8400元,這令存夠20% 首付款的時間,從半年前的7.3年,下降到了5月底的6.8年。

同時,從去年11 月至今年5 月,80% 房屋貸款所需借貸的金額,也減少了3.36萬元,從原來的53.6萬元,降至 50.24萬元。

不過,在同一時期,主要銀行的兩年固定房屋貸款利率的平均值,也從4.08% 上升到5.10%,上漲了超過1個百分點,這將房屋貸款還款額,從每週的596元,推高到了629元,每週反倒需多償付33元。

因此,對於首次購房者來說,處於市場底部的低價房房價正在下跌,這減少了他們買房所需要的首付款和借款金額,然而利率上升卻反過來推高了可能償付的房屋貸款金額。

該報告認為,在中短期內,隨著房屋貸款利率繼續大幅上升,上述趨勢可能會持續,除非房價開始以比目前更快的速度下跌,才有可能抵消利率上升的影響。

Westpac:奧克蘭和惠靈頓房市將首先受影響

西太平洋銀行(Westpac)在其最新的區域經濟預測中表示,利率上升和房價下跌將對所有地區造成不同程度的壓力,其中奧克蘭、惠靈頓和馬納瓦圖(Manawatu,包括北帕)地區的房地產市場,近幾個月來表現最差。

該銀行預測,這三個地區的房價將會繼續表現得比全國平均水平要低。報告稱,奧克蘭房市很脆弱,是因為該市很大一部分購房者,是對利率上升最敏感的投資者。

而惠靈頓儘管房地產市場低迷,但包括惠靈頓在內的大多數地區的房屋建設活動,將在未來一年保持強勁,儘管建築材料短缺和因疫情缺工嚴重,這種情況仍將會持續一段時間。但這反過來會支持區域製造業,特別是在奧克蘭和坎特伯雷(包括基督城)等地。

主要銀行再次普遍提高房貸利率

繼本週一(6月20日)新西蘭最大的房貸機構——澳新銀行(ANZ)全面提高了其房貸利率之後,BNZ銀行在週三(6月22日)緊跟著就大幅上調了其房屋貸款利率。

在這次大規模利率上調中,澳新銀行將其5年期固定利率提高了 50 個基點至 6.95%,幾乎達到了7%的房貸利率大關。外界猜測這是放出了一個利率再次全面上調的信號,給了其他幾大銀行以上調的空間。

該銀行把所有新的固定利率,都提高到了市場高點,令所有抵押/房屋貸款利率都不再低於5%:

其新的1年期「特別優惠」固定利率為 5.35%,上漲了+50 個基點;新的2年期「特別優惠」固定利率為 5.80%,上漲了+45 個基點;新的3年期「特別優惠」固定利率為 5.99%,上漲了+34 個基點。

除了大幅提高抵押貸款利率外,澳新銀行還大幅提高了定期存款利率。其中包括:

6 個月定期存款利率上調了+25 個基點至 2.75%;1年期定期存款利率上調了+50 個基點至 3.65%;在較長期定期存款方面,該銀行現在提供3年 4.10% 的年利率,4年 4.30% 的年利率,和5年期4.40% 的定期存款利率。

BNZ 是繼ANZ之後,下一個大幅提高住房貸款利率的主要銀行。不過,BNZ 的利率水平略低於ANZ 的同等利率,尤其是關鍵的2年期固定利率,達到5.69%,仍低於ANZ的5.80%。

BNZ新的1年、18個月和2年期固定利率,均上漲了+50 個基點。該銀行的 3 年期固定利率則上漲了+34 個基點,而 4 年和 5 年期的固定利率,也都分別上漲了+20 個基點。

BNZ 也同時宣布上調其定期存款利率,其中包括了相當於1年內+50 個基點的加息。

當天稍晚,西太平洋銀行也全面上調其貸款利率,將其所有的固定利率,全部提高了+50 個基點。經濟學家預期,其他兩家房屋貸款巨頭——ASB和Kiwibank銀行,也將很快跟上前面3家銀行的大幅加息。

責任編輯:筱康

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