【財商天下】售樓奇招百出 河南「五大發明」

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【大紀元2022年06月25日訊】最近,河南省因為村鎮銀行爆雷以及銀行儲戶「被紅碼」,成為了媒體的焦點,被國內外廣泛關注。不過,奇葩事兒還遠不止於此,有網民就把河南最近的一系列魔幻操作,戲稱為「五大發明」,而且有意思的是,這其中有「四大發明」都跟房地產有關。

那麼,河南樓市到底發生了什麼?這是河南獨有的現象,還是全中國樓市的一個縮影呢?這些現象背後,又藏著哪些問題呢?對眾多購房者來說,又意味著什麼呢?我們今天就來談談這些話題。

河南「五大發明」 樓市最奇葩

我們先說這第一大發明——「無訪降分」,6月13日,河南洛陽市偃師區屬下的迎賓社區居委會,發出了一份通知,內容是,因為迎賓社區是「無訪社區」,所以,只要是該社區戶籍的中考學生,第一志願可以降3分錄取。什麼是「無訪社區」呢,就是指沒有人去維權、上訪的社區。不過,在一片質疑聲中,第二天,這個政策就被宣布停止了。

除此之外,其它的「四大發明」,就都是和河南的樓市有關了,這幾個發明是:「用小麥換房」、「用購房票代替拆房賠償金」、「人才變韭菜」以及「爛尾樓維權賦紅碼」。

其中,「爛尾樓維權賦紅碼」,指的是前段時間,鄭州一些爛尾樓的業主,因為去相關部門維權,結果發現自己和家人的健康碼隨後就突然變紅了。變紅了,那就只能待在家裡,出去維權是沒門兒了。在之前的節目中,我們已經講過這件事兒,所以今天,我們就來重點說說河南的其它「三大發明」。

「好麥房」「巨劃蒜」 河南售樓出奇招

首先就是「用小麥換房」。

6月20日,有兩份非常「另類」的銷售海報在網絡流傳,一份是出自河南商丘民權縣的建業河畔洋房。活動內容是,「每斤2元,小麥換房」,而且最高可以用小麥折抵16萬元的房款;另一份,是來自河南開封市杞縣的建業城,這個是「每斤5元,大蒜換房」。

可能是這兩個促銷手段太有創意了,相關話題很快就上了熱搜榜,也有媒體證實說,兩條消息都是真的,而且小麥和大蒜的價格,也都高於目前的市場收購價,所以相當於讓利給購房者,不過,只能用於首付款,同時也有其它的限制條件。

比如,大蒜的市場價格是每斤1.5元左右,而杞縣建業城按照5元收購,但是,需要先交定金2萬元,剩餘的首付可以用大蒜抵償,但最多不能超過10萬元,也就是2萬斤大蒜。

那麼,房企為什麼要收購小麥和大蒜呢?難道是這些房企,也同時兼營農產品批發收購業務嗎?看上去,營銷海報上說高價收購是為了「愛心助農」,給購房者讓利,但其實,無非是因為面臨著巨大的銷售壓力、去庫存的壓力。

比如,推出小麥、大蒜換房的這兩個樓盤,都是「河南一哥」建業地產旗下的項目。《中國證券報》報導,建業地產今年5月取得的物業合同銷售額,同比減少了71.3%;合同銷售建築面積,同比減少68.6%。另外,今年前5個月,建業地產的累計物業合同銷售總額,同比減少了48.6%,總合同銷售建築面積,同比減少了47.3%。

而且,據「界面新聞」報導,從去年河南水災以來,建業地產就暴露出流動性危機。過去幾個月,建業已經多次出售資產自救,轉讓一些商業項目10年左右的運營權,還引入國企策略投資者等等。

那麼,這樣的促銷手段是否奏效呢?答案是,確實有效果。據媒體報導,5月22日推出的「大蒜換房」活動,在16天中成交了大約86萬斤大蒜,電話諮詢的有2,859組,到訪樓盤的有852組,一共成交了30套住宅。畢竟,大蒜的收購價是5塊錢,要比1.5元的市場價高出3倍多。

不過,也有農戶表示,這種營銷吸引不了更多普通農戶,因為無論是大蒜還是小麥,普通家庭幾乎不可能有過萬的產量,除非是承包戶,而且因為有額度上限,即使有足夠的大蒜或小麥,也無法抵扣全部的首付款。

我們看,這很是特別的促銷活動,實在是讓人感覺,房企為了促銷,真的是煞費苦心、絞盡腦汁了。也有不少網民認為,開發商為了賣房,連農民都不放過了,擔心開發商會不會挖坑讓農民跳。

當然,這樣的擔心並不是多餘的。當前,包括河南建業在內,不少城市的在建項目都出現了停工乃至爛尾的情況。雖然首付款看起來是便宜了,但首付只占房價的三成,另外七成房款,還是要用真金白銀來支付的,如果買到爛尾樓,那所謂的「愛心助農」,也就變成了「狠心坑農」了。

可能是因為這種奇葩促銷遭到了不少人的質疑,總之,6月20日推出的「小麥換房」活動,原計劃是在7月10日結束的,但是卻在6月22日提前停止了,而它留下的疑問,還繼續在網上發酵。

房票」代替拆遷款 穿越上世紀?

我們再來看,河南房市的另一大發明,「用購房票代替拆房賠償金」。6月20日,河南鄭州宣布,鄭州中心城區的棚戶區改造將推行「房票」安置。被徵收人,如果在一年有效期之內,使用「房票」購買商品住房,會給予安置補償款的8%作為獎勵,而且,不計入家庭限購套數。到期沒有使用房票的,會重新按照貨幣補償方式安置,不過,沒有相應的獎勵措施。

也就是,拆遷戶要是拿著「房票」去開發商的樓盤買房子,可以享受獎勵和優惠政策,包括購房區域選擇、契稅減免、子女入學資格等等。

不過,「房票」實行實名制,使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬範圍之內,不得轉讓、贈與、抵押、質押、套現。同時,「房票」購房的花費有最低限額,要不低於「房票」票面金額的90%。

不過,實際上,鄭州還不是第一個出台「房票」安置的城市。2022年以來,在房地產持續下行的背景下,「房票」補償再被推出。大陸媒體以「歡迎回到七十年代?!」來形容重推房票的做法,並稱「不少網民直呼有穿越上世紀的感覺」。據澎湃新聞不完全統計,僅今年以來,包括河南、江蘇、浙江、湖北等20個城市,都在嘗試實施「房票」安置政策。

在業內人士看來,早在2015年,「房票」模式就已經在一些城市的棚戶拆遷安置中使用過,短期內看,確實可以緩解房地產去庫存的壓力。但是,也有很多人更傾向於貨幣安置,他們擔心留給安置戶的都是一些位置、樓層等不理想的房子,或者是撞上爛尾樓。

高學歷引進人才 也被「割韭菜」

說完這幾個樓市新發明,我們最後要說的,就是「人才變韭菜」了。6月20日,河南鄭州一個號稱是「最高學歷樓盤」的停工,引發了關注。

據《中國新聞周刊》報導,鄭州高新區「永威金橋西棠」住宅項目,吸引了周邊4公里內4所大學的大量高校教職工和畢業生購買。有業主統計,1,057戶業主中就有72名博士、320名碩士。其中,本科及以上學歷超過八成,還有兩成業主享受鄭州人才補貼。

那麼,樓盤停工,業主們怎麼辦呢,為了督促房企復工,這些業主們組成了法務組、監督組、視頻組,多次和房企政府部門溝通協商,還建起社交媒體、短視頻帳號,把買房經歷寫成了近7萬字的文章,但是無濟於事,已經停工7個月的樓盤,至今還是沒復工。

資料顯示,「永威金橋西棠」住宅項目的開發商,是鄭州金威實業有限公司。爛尾的原因是,項目監管帳戶的資金已經被挪移十幾個億,沒錢動工了。但是,儘管業主多方努力維權,甚至高新區政府、鄭州市政府也有介入,但始終也沒見到挪用資金的相關實控人的人影。

對此,有網民評論說,「都捲成高端人才了,還是逃不過被當韭菜割」。也有人嘲諷說,這是開發商要用爛尾樓幫鄭州留住人才,也是夠用心良苦的。

經濟下行壓力下 房地產危機加劇

那麼,有人可能會問,為什麼這些事都集中在河南,尤其是鄭州呢?

確實,鄭州的情況很有代表性。我們以前的節目中就講過,鄭州對房地產的依賴度是全中國第一,達到了GDP總量的29%,賣地收入占了整個財政收入的將近80%。但是,截至2021年12月31日,鄭州市有超過20%的樓盤停工、或者是爛尾,爛尾樓的數量有2.5萬套,占了2021年全年新房成交量的28%,也是全中國第一。

但是,這些樓市的奇葩現象,是河南獨有的嗎?當然不是。

據克而瑞研究中心的不完全統計,截至2021年末,24個重點監測城市尚未交付的問題項目,總建築面積,大約是2,468萬平方米,占2021年商品住宅成交總面積的10%。其中,鄭州、長沙、重慶和武漢等項目交付風險較大,尚未交付的問題項目,總建築面積都超過200萬平方米、總套數都超過2萬套。另外,短期內存在交付風險的城市,除了鄭州以外,還包括武漢、南寧、廣州等。

而且,在經濟放緩的同時,房地產危機還在加劇。

5月份的數據顯示,無論是投資還是銷售,中國房地產的各項數據都在下滑。尤其是,房地產銷售已出現量價齊跌的局面。中國70個城市的新房平均價格,6年來首次出現下降,同比收縮了0.1%,說明房價下行的壓力明顯增大;而且二手房比一手房的降溫態勢更為明顯,出現了跌幅達到兩位數的城市。

但是,房價下跌了,購房的熱情卻沒有回暖。雖然今年3月,北京當局暫停了擴大房地產稅試點的計劃,5月份又降低了抵押貸款利率,各地政府也都出台了數十項促進購房的新政策,但是,一些潛在的購房者表示,這些激勵措施不足以抵消風險,因為更低的首付,只意味著需要更長時間來還清銀行貸款,考慮到目前經濟不好以及隨時存在裁員的可能性,這些人不想把一大筆錢花在買房上。

因此,可以看到,房地產銷售持續低迷。克而瑞研究中心的數據顯示,截至5月底,近八成房企的目標完成率,不到30%,超過50%的房企,目標完成率低於25%。2022年以來,百強房企單月業績,連續5個月同比下跌,跌幅由1月的39.7%擴大到5月的59.4%。

另外,自恆大爆雷以來,已有十多家公司發生債務違約。而且,房地產危機,也從民營企業向國有企業蔓延。

比如,路透社在22日報導,中國國有房地產公司綠地控股(Greenland Holdings)的評級,已經被國際信評機構標普,調降為「選擇性違約」(Selective Default)。因為此前,綠地控股將該公司大約5億美元的債券期限延長了一年,而標普認為,這筆交易是一次不良債務重組,相當於違約。同時,這也使綠地集團成為自2021年中國房企債務危機以來,第一家延長美元債券支付期限的國有房地產開發公司。

為此,中國房地產業協會近日發布通知,將在7月26日、27日兩天,在杭州市召開「房地產紓困項目與金融機構對接商洽會」,要盡力解決所面臨的急迫困難。

顯然,儘管中共當局一再強調要防止系統性風險,但房地產危機已經波及金融系統,系統性風險的可能性正在加大。

中國《財經》雜誌的一篇評論文章說,對於中國房地產形勢的判斷,決定了房地產是慢慢調理,還是要馬上送進ICU,如果錯過了上呼吸機的最佳時刻,中國經濟在很短時間內就可能會急劇惡化。

相信事到如今,除了中共當局自欺欺人外,恐怕沒誰會否認,中國的房地產正處在危機之中了。

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:李松筠
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責任編輯:連書華

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