王赫:中國樓市走向「黑洞」

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【大紀元2022年06月30日訊】去年三季度以來,樓市的泡沫被捅破,不僅自身難以「平穩健康發展」,而且拉住中國經濟的後腿,亂象叢生,醞釀著全社會性的危機。

百強房企銷售拿地腰斬 房企債務危機深入發展

據中共國家統計局數據:1—5月份,(一)全國房地產開發投資52,134億元,同比下降4.0%;房屋新開工面積51,628萬平方米,下降30.6%;房屋竣工面積23,362萬平方米,下降15.3%。(二)商品房銷售面積50,738萬平方米,同比下降23.6%;商品房銷售額48,337億元,下降31.5%(房價下降);5月末,商品房待售面積55,433萬平方米,同比增長8.6%(其中,住宅待售面積增長15.0%)。(三)房地產開發企業到位資金60,404億元,同比下降25.8%。相比歷史數據(見下表),天壤之別。此外,截至5月份,房地產銷售指數已連續11個月同比下跌,創中國商品房市場啟動以來的最長滑坡紀錄。

2012-2021中國房地產若干基本數據

數據來源:國家統計局

這個宏觀數據,到企業怎麼具體表現的呢?根據房地產研究機構克而瑞的數據,(一)今年前5個月:百強房企全口徑銷售額2.64萬億元,同比下滑52%;銷售額超千億元房企僅碧桂園、萬科、保利發展3家,較去年同期減少12家(而這三家銷售額合計也比去年同期縮水了3,865億元,下滑幅度高達42%);超百億元房企有70家,較去年同期減少48家。百強房企銷售門檻從去年前5月的125億元降到今年的48.6億元。(二)房企拿地投資規模大幅收縮。前5個月,百強房企拿地總額4,681億元,同比下降64.7%;百強房企中,僅有34%房企在2022年有土地入帳,超過6成房企一塊地未拿。5月單月,50強房企拿地金額不足400億元,同比環比分別下降95%和70%。

慘澹的業績導致不少房企債務違約。去年恆大爆雷後,房地產行情急轉直下,中國上市房企50強中(14家國企,36家民企),債務違約合計15家(基本上都是民營房企,只有綠地控股是混合所有制企業,分類歸入國資),占比30%。今年形勢繼續惡化,目前至少已經有9家上市房企發布公告,因未能按期支付到期債券本金或利息,構成實質性違約(包括6月29日陽光100,5月12日融創中國等等)。6月22日,中國銷售規模最大的房企碧桂園高級無抵押評級被穆迪下調至「垃圾級」(財報顯示,碧桂園總負債達到了1.65萬億元,僅次於恆大)。更嚴重的是,6月27日,據香港司法機構網站公告,一家海外機構已於香港高等法院向中國恆大集團提出清盤呈請。債權人提出清盤呈請要比一般的債務訴訟程度更為激烈,因為它基於對公司整體償債能力的不認可,直接訴求用一種類似於內地法院申請破產清算的方式進行債務償付。在恆大之前,(2月)大發地產、(5月)花樣年也被提請清盤呈請。這使中國房地產行業的前景更加風雨飄搖。

「棄房斷供」「法拍屋」暴增

根據房地產研究機構克而瑞的數據,截至2021年末,中國房貸按揭餘額超過38萬億,從2015年-2020年,居民槓桿率飆升,從40%增長至62%,居民槓桿率超過200%的城市達到20個。

而自2018年中美貿易戰以來,中國經濟每況愈下;加上當局提出「房住不炒」強化調控,致使最近幾年「棄房斷供」「法拍屋」暴增。根據特殊資產行業培訓與專業諮詢機構「上海為睿資產管理有限公司」的數據,2021年全年,全國法拍房總掛拍金額達到了2.35萬億元。也就是說,從無到有,法拍房市場十年間已經成長為一個兩萬億級的大市場。

另據國家金融與發展實驗室《2021年度中國槓桿率報告》,從近兩年來看,銀行起訴房貸違約斷供的案件大幅增加,法拍房數量也暴漲,從2019年的50萬套增長至2021年的超過160萬套。

2022年「棄房斷供」「法拍屋」暴增到什麼程度則不好說,因為數據都被中共控制著(例如,2021年6月之後,阿里拍賣便不再發布法拍房的月報或週報;2022年3月後,阿里拍賣平台上不再直接顯示各地法拍房掛拍次數)。不過,2022開年,中央財經大學韓復齡教授在微博發帖說,四大銀行已經起訴了20萬斷供的房主。有網友問消息的真實性,韓回答說是內部消息。1月15號,他又發了一個帖子,分享一個鄭州律師的貼文截圖,寫的文字說:斷供數量增多,律師函發到手軟。

近期更有一則消息在推特上引起熱議:有網民透露,據銀行金融系統風控會議消息,全國所有斷供房近4,000萬套,法拍房超過1,000萬套。石破天驚。房地產已經開始崩盤了。這則消息太具爆炸性,真假難以判斷,但聯繫到今年經濟之糟糕,這則消息也就不是空穴來風了。

而「棄房斷供」也是非常可怕的事,對民眾來說,等於掉下懸崖。例如,據陸媒報導,河北三河燕郊一名房主2017年以300萬元人民幣的價格,貸款購買了一套住房。今年因為生意不景氣斷供,住房被法院拍賣了90多萬。拍賣款給銀行後,他還欠銀行100多萬;再加上他之前支付的首付和月付,他等於前後賠進去250萬,最後卻落得一場空。

地方政府不擇手段賣房 各類奇葩邪招層出不窮

今年以來,叫停房地產稅試點,各地救市大招頻出。主要措施包括降低首套房首付比例,鬆綁限購、限貸、限售,放寬公積金貸款門檻,提高公積金貸款金額上限,發放購房補貼,降低房貸利率等等,樓市救市的城市也逐漸從三四線城市擴散到強二線和新一線城市。克而瑞統計,截至5月24日,全國累計放鬆樓市調控政策的城市增至134個,政策調控頻次達到223次。

但是,這輪救市行動的落地效果至今未見明顯起色,而各地政府的醜態卻畢露無遺。舉例而言。

其一,「房票」。今年3月以來,至少15個城市拆遷不再補償現金,而是發房票,迫使拆遷戶只能再去買房,而新房價格往往高於補償價。許多陸媒將其與早年的糧票等類比,紛紛以「歡迎回到70年代?!」「穿越上世紀」等為題進行報導。

其二,公務員兼職賣房。例如,年初,廣西玉林要求各地政府單位完成推銷8,000套房產的任務。能不能賣出樓直接關係到公務員的個人績效以及部門排名,未來升遷都要受到影響。此外,玉林甚至買房「送工作」。根據已經出台的《玉林市關於加快人口進城若干政策措施》,當地負責向進城購房且未就業的新市民推薦3個以上就業崗位,薪酬不低於玉林最低工資標準。

其三,「惡意不買房」。6月17日,山東青島市薛家島街道辦事處發布「關於做好促進居民購買新建商品房的通知」,要求截至6月底,每個合作社完成網簽不少於2個。離奇的是,通知還稱,「凡惡意不買房者,如查到銀行有巨額存款,一律提醒談話。」該項工作還將納入2022年度社區工作考核。「完不成的話,我們社區是要扣分的,社區書記也是有可能要被扣錢的。」

其四,一人購房全家幫。天津市、江西贛州等13個城市出台新政策,明確直系親屬可提取住房公積金用於支付購房款以及償還房貸。也就是鼓勵當地居民可以用公積金幫親人買房,或者提取更多公積金來買房和繳房貸。

結語

鑒於房地產業之於中國經濟的重要性,對中共而言,樓市注定是輸不起的。但是,中共當局的僵硬政策是無法挽救房地產業的。4月29日的中央政治局會議,仍然「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,所謂「更好滿足購房者的合理住房需求」、「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」不過是句虛話,把鍋都甩給地方了。地方呢,則胡幹加蠻幹,製造著更大的社會危機。吞噬一切的「黑洞」,已經看得見了。

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責任編輯:高義#

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