【有冇搞錯】樓市危機 中國損失10萬億計

石山

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【大紀元2022年07月14日訊】《有冇搞錯》,7月14日。

灰犀牛終於姍姍來遲。所有人都知道它會來,每個人都知道危險,但沒人知道它會什麼時候用什麼方法到來。

爛尾樓盤業主集體決定停止還貸,引發其它樓盤業主效仿。截至7月13日,全中國超過100個房地產項目的業主宣布停止還貸。當局全面滅火,但風暴仍在持續擴大之中。

以江西景德鎮恆大瓏庭項目為例,全體業主於6月30日發了一封告知書,發文的對象為景德市政府、住房城鄉建設局、銀監會景德鎮市分局及各貸款銀行。

內容指,恆大房地產公司開發瓏庭項目已在2021年5月底全面停工,項目監管資金耗盡。因項目停工、多次維權無果,瓏庭業主要求項目方須在2022年10月底復工,否則將在2022年11月強制停貸。

停貸,是停止向銀行歸還貸款。

全國18省47城101個爛尾樓項目的業主,學習江西景德鎮的業主,宣布抱團「強行停貸」。

中國房屋價格高昂,普通年輕人靠工資根本買不起城市中的房屋,所以一般都是要靠「六個錢包」,就是兩夫妻之外,雙方父母的儲蓄都要投入進去。一旦房屋爛尾,這些頭期款項損失不說,而且還要繼續歸還銀行貸款,拿不到房屋,損失了六個人的積蓄,還要還錢。無論從什麼角度看,他們都有理由反抗,有理由停止歸還貸款。

中國房地產本來就是一個利益鐵三角,房地產商只是表面出頭的,實際上的利益卻在政府,而中間的連接方則是銀行。房價上升三方獲益,房價下跌三方受損。一榮俱榮一損俱損。所以地產商、銀行和政府是搶錢的三位一體。

中國人民銀行法規明確要求各商業銀行,在建築物沒有封頂之前,不允許發放貸款。而在《預售監管帳戶資金提取報備流程》這個法規中,購買房屋的預交款項,必須放在銀行的專項帳戶中,由銀行監管。開發商要提取監管帳戶的資金,需要有申請,提交授權委託書、工程進度節點相關證明材料、監管帳戶的銀行流水等等。審核通過後,房地產開發商才能提取監管帳戶內的資金。

以這樣的程序,不應該有爛尾樓,因為爛尾樓是因沒錢蓋樓了。既然項目賣掉了,錢已經收回來了,而且還放在銀行的監管帳戶由銀行控制,工程款項沒有問題。而樓盤爛尾,就是銀行監管帳戶的資金已經被挪用,或者資金根本就沒有存進監管帳戶。所以只有三個方面能動這個錢,開發商、銀行、和政府。不管誰動了錢,銀行都有直接責任,違規在先。

銀行違規在先,買了爛尾樓的業主當然有權作出行動。但這是一場政府必勝的戰爭。

在中國大陸,停止歸還房屋貸款不是小事,因為業主面對的不是私人金融機構,而是銀行,是國有金融機構,是政府,是整個國家。一旦停止還款,銀行必然將業主告上法庭,而且銀行必然勝訴。業主面對的是個人信用系統的紅碼,不但銀行可以強行扣去他的工資,或者扣押其資產,而且業主個人活動也將受到限制,比如高消費被限制,飛機、高鐵票可能買不到等等。

面對強大的壟斷了所有社會權力的共產黨政府,這是一場必輸的戰爭。數萬業主鋌而走險,說明他們已經沒有其他選擇。在古代,這叫做揭竿而起,叫做起義了。

4萬個業主,就算每人貸款100萬,也涉及到了400億人民幣。而這些其實只是冰山一角,而且也只是剛剛開始而已。

真正衝擊,目前還遠遠未體現出來。

財新網2021年報導,當年上半年恆大的銷售金額同比下滑26%。恆大800多個項目中,有500多個處於停工狀態。每日頭條的報導說,恆大在全國目前尚有778個在建未竣工的房地產項目,約70萬戶已售房未竣工交付,覆蓋範圍超過200個城市。那500多個停工的工程現狀如何不得而知。

若以50萬業主收不到樓來算,每戶200萬人民幣,涉及到的資金將達整整1萬億人民幣。而這只是恆大一家公司而已。

另一家深陷債務的華夏幸福,到2020年年底,其仍涉及投資房地產項目140個,預計總投資額5490億元,實際投資額216億元,在建建築面積2203萬平米。

2021年1月31日,華夏幸福公告,公司可動用資金僅人民幣8億元。當年6月,公司通報因流動性緊張、累計違約債務本息達到635.72億元。華夏幸福現在基本全面停工了,如果有一半的在建房屋已經出售,以每平米1萬人民幣計算,業主停止還貸,涉及的資金就有1100億人民幣。

中國到底有多少爛尾樓?我們看不到官方的數字,在「保預期」的政府政策下,所有的真實數據都被刻意隱藏起來。

《日經新聞》曾經收集和分析各種網絡傳言,2020年到到2021年,「爛尾樓」一詞出現次數跳升至4,982。他們報導說,僅雲南一省,就有80多處鬼城。是鬼城,不是爛尾樓。鬼城應該是荒廢多年的爛尾樓。尾巴剛剛爛掉的,大概還算不上鬼城吧。

全中國有多少?沒有人知道。如果把雲南當做平均值,每個省有80個鬼城,全國就有2500個鬼城。涉及的資金,少說數萬億人民幣。

但這只是爛尾樓,還有另外的問題。比如說斷供。

普通的斷供,比因為爛尾樓停止歸還貸款要多得多。隨便查詢一下,就可以發現近兩年中國法拍屋數量成百倍增長。有網友統計,今年阿里拍賣網上的法拍屋168萬套,比2018年增加了187倍。

法拍屋,就是業主沒錢還款給銀行了,銀行收回房屋,拿到市場上拍賣。

法拍屋數量大增,當然和中國經濟下滑有關,失業、生意失敗、投資失利等等,導致買房人無力再還銀行的貸款,被動停止還貸。一般來說,房屋被法拍,通常六到八成市價賣出去就不錯了,有些甚至四到五成就會成交。

168萬套。每套損失100萬,就是1.68萬億人民幣。當然,這是理論上的損失,銀行未必有那麼多的損失,但這絕對是社會總體財富存量的損失。而且,大量法拍屋出現,也必然壓制房地產的價格。既然有便宜房屋可以買到,為什麼要花更貴的價格去買其他二手房或者新房。

中國樓市的價格,正在經歷極大的下行壓力。目前中國有超過一百個城市出台了鼓勵樓市政策,包括釋出親友公積金,包括限跌令,不許降價出售,但仍然挺不住樓價不停向下。目前大城市周邊郊區的房屋,跌幅最大。比如華夏幸福主營北京城外區域的房地產,像是燕郊,當地的樓價從最高時的3萬多一平米,跌倒了1萬多,而且仍然沒有太多成交。

這同樣是存量財富的損失。

中國房地產價格虛高,全球聞名。根據一些初步的估計,中國房地產的總值是美國的2.6倍。《日經新聞》統計認為,2020年中國的房地產總市場價值為95.6萬億美元。

根據哈佛大學肯尼斯.羅格夫(Kenneth Rogoff)教授的說法,房地產業占中國國內生產毛額(GDP)的29%,高於西班牙和愛爾蘭2010年代金融危機期間的歷史高峰,如果房地產收縮20%,整體經濟可能會跟著萎縮。

計算一下,中國房地產價格下跌一成,財富損失9.5萬億美元,也就是50多萬億人民幣,而下跌兩成,損失就超過100萬億人民幣。平均每人8、9萬人民幣。

這是存量的損失,對經濟增量的影響也非常大。房地產占中國GDP毛額的29%,也就是說,房地產每下跌3個百分點,影響中國GDP 1個百分點。而今年上半年,中國前100名的大型房地產企業銷售量全數下跌,最多的下跌五成,最低的下跌一成八。如果平均下跌三成的話,等於影響GDP增長率的10%。

這種影響,會在未來10年甚至20年逐步顯現。日本經濟就是一個例子。

就僅僅但從房地產一個行業就可以說,中國低速增長甚至零增長的年代,已經到來了。

石山角度:https://www.youtube.com/channel/UC_x4TYTL7Ibhs0JPuHVQY1A

責任編輯:連書華#

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