【財商天下】枕下藏著刀 爛尾樓裡的「螻蟻」

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【大紀元2022年07月27日訊】最近,大陸的停貸風暴引發了外界對中國爛尾樓的廣泛關注。人們發現,爛尾樓在中國不僅非常普遍,甚至還有屋主不得不住進爛尾樓裡,而且一住就是20多年。網上有篇文章就說:「住在爛尾樓的生活,是什麼樣的?一句話:『啥也沒有』。」可是,當你真正了解之後才知道,住在爛尾樓裡的生活,比「啥也沒有」還要悲慘得多。

那麼,爛尾樓為什麼在中國這麼普遍?是否應該歸咎於商品房預售制度呢?為什麼說,購房者的錢,就是被開發商銀行和地方政府合謀圈走了呢?房地產業的死結還能解開嗎?我們今天就來談談這些問題。

住在爛尾樓的生活什麼樣?

7月9日,鳳凰網發表了一部紀錄片,叫做「我家住在爛尾樓」,片子中,採訪了住進西安灞橋區「易合坊」的多位業主,比如,67歲的李竹娥,每天要四、五次舉著手電筒爬13層樓;打工人曹英,一個月只掙2,800元,卻要還按揭2,500元;女兒已經6歲的李珂,還是在和妻子談戀愛的時候,靠兩家父母一起湊首付買了這個房,而現在,自己住在了沒水沒電的爛尾樓裡,女兒在樓下玩著沙子。

這是西安已經爛尾8年的「易合坊」,而在全中國,像這樣的爛尾樓故事還有太多,比如,廣州的「澳洲山莊」,從開發商資金鏈斷裂的1998年算起,已經爛尾24年,一位叫馬敏莊的89歲老人,已經在「澳洲山莊」裡住了20多年。

那麼,這些不得不住進爛尾樓裡的業主,他們要面對著哪些困境呢?

首先是沒有電。所以,太陽能燈,就成了這些業主們必不可少的「家電」。沒有電,也就沒有電梯,那些住在十幾樓,甚至二十幾樓的業主,上下樓就成了一個大工程。不僅如此,一些爛尾樓還沒有裝樓梯護欄,一不小心,可能連命都要搭進去。

再一個問題,就是沒有自來水。比如,昆明「別樣幸福城」的業主們,要在樓下一個不知道什麼用途的混濁水池裡取水,而廣州「澳洲山莊」的業主們,要跑到兩公里外的地方,才能打到山泉水。

沒有水,也沒有排水系統,所以,上廁所也就成了一大難題。所以,這些業主們,只能是晚上少喝水,白天再去公廁裡解決,這比幾十年前家裡沒廁所時還慘,那時候至少不用多爬十幾層樓。

還有就是,爛尾樓四邊透風,夏天還能湊合,而到了冬天可就難熬了,尤其是北方寒冷的冬夜,屋裡屋外一個溫度。

此外,爛尾樓沒門沒鎖,對住進去的女性來說,還要多一層安全憂慮,一位住在爛尾樓裡的單身母親就提到,她除了要對付野狗的圍攻,還要防範深夜闖入的陌生男子,她說,自己在枕頭下就藏了把刀,以防備緊急情況。

那麼,有人就質疑,既然生活這麼艱苦,這些人為什麼寧願住在爛尾樓裡,也不去申請救助和公租房呢?現實是,不是他們想住在爛尾樓裡,而是因為名下有了房子,她們不再具備申請公屋(公租房)的條件,於是這破破爛爛的爛尾小區,就成了他們唯一的家園。

但是,沒有人對爛尾樓負責。開發商沒錢,無法復工,而監管機構則互相推諉。比如,在最近傳出的影片中,鄭州的監管銀行,對於違規挪用爛尾樓監管資金的事,就回答說,每筆轉帳都是經房管局批准的,並稱「我們是聽招呼幹活」,「如果他們不讓撥,我們銀行是撥不了的」。不過,鄭州市房管局卻表示「銀行的說法與事實不符」。

這就是爛尾樓業主的悲哀,幾百萬打了水漂,卻找不到負責的人。有人就形容自己的遭遇說,像是碰上了一個「合法的殺豬盤」。確實,那些被逼得走投無路的業主,還被政府定性為「破壞社會穩定」,遭到了警察的「維穩」。一位業主就在網上控訴說,花了150萬買套房子,開發商不給灌水泥,他就躺平了!他就沒事了!然後自己上街維權,自己就成了暴徒?到底有天理沒有?

可以看到,從7月12日開始,中國樓盤業主開始「集體斷供」,接二連三的「停貸告知書」在各大社交媒體上廣傳。截至7月20日,根據網民在開源平台GitHub上更新的數據,在中國發表「停貸告知書」的樓盤已經超過300個,涉及城市近百個,包括北京、上海、深圳、廣州四個一線城市。

雖然停貸會影響徵信,但有受害業主批評說,這是一個不平等信用體系。開發商沒有得到法律應有的處罰,也沒有以經濟犯罪的形式被逮捕,他們還在逍遙。為什麼自己這區區一百多萬,就要給個人信譽造成影響呢?

中國的爛尾樓:開發商、銀行和地方政府合謀的騙局

對於大陸爛尾樓的根源,有人認為,這歸咎於商品房的預售制度,應該取消。但實際上,預售制本身沒有問題,不管是美國、英國、日本,還是香港、台灣、新加坡,都有新房預售制度,不過,卻極少出現爛尾樓事件,那是因為政府在立法中明確,讓銀行、政府及發展商承擔樓房爛尾的責任。

比如,根據香港地產從業者林超的說法,在香港,如果房屋建設興建完成三分之一時,可以預售,此時小業主在銀行貸款時,只允許放款5%到10%,如果多放款,責任在銀行;當興建達到封頂時,可以放款30%到40%;房屋全部完成並交樓時,銀行可以放完小業主的全部貸款。

另外,在香港,如果發展商想預售,必須把項目的土地成本、樓房建設竣工的興建成本,全部以地產商自有資金或者銀行貸款的方式,打到律師樓帳戶。這部分費用根據實際的進度節點,用來支付工程款。工程進度也不能由發展商來申請,必須由設計專業機構,政府監管機構,以及銀行機構三方核實進度,達到條件之後,才可以從銀行發放工程款。

這些責任,都需要政府立法來清晰界定,這樣才能達到對普通購房者的最大保護,因為政府有義務保證所管轄服務的城市不會發生爛尾樓事件。

所以,在香港買樓房,沒有交房之前不需要申請按揭和月供。只有在交房期臨近時,業主才需要去找銀行申請按揭。

那麼,如果出現爛尾樓的話,要怎麼處理呢?

旅美學者程曉農博士表示,在台灣,如果建商資金拖延施工,或者老闆跑路了,買主可以按照合約請求解約,向建商要求支付懲罰性違約金損失;同時,建商還要退還買主已經交付的款項。而且,建商如果延期交屋,每一天要補償房子總價的萬分之五給買主。也就是說,如果房子交付延遲200天,建商給買主的補償相當於房價的10%,這就把建商的利潤基本賠光了。

但是在中國,房子還沒蓋好,房地產開發商就預先把房款收足了,等於購房者「超前交款」,這就造成了政府保護房地產公司,而不管買房者可能虧損的局面。雖然中共在1994年的《城市房地產管理法》中規定,「商品房預售所得款項,必須用於有關的工程建設」,但是在第六章「法律責任」中,卻沒有規定如果房地產公司違規,是否要承擔任何法律責任。

所以,中國存在大量爛尾樓的原因之一,就是地產商不需要承擔後果,不用擔心因違法要付出代價。

在網絡上還流傳著一句話:「封頂,只是爛尾的第一步。」這是因為在樓房封頂之前,大部分的開發商並不需要向工程隊交付工程款;而按照銀行的規定,在樓房封頂之後,開發商可以拿到70%的房屋銷售款。

那麼,房地產公司提前拿到房貸資金後,都用到哪裡去了呢?他們大多在拿到銷售款之後,會再去投資買地,開發新的樓盤。等到下一筆預售款到帳後,再去收尾上一個,其實就是「拆東牆補西牆」。

那麼,監管機構為什麼不聞不問呢?因為開發商買地的錢,最終就進入了地方財政的口袋。這就不難理解,為什麼政府管理部門,對房貸資金的監管總是睜一隻眼閉一隻眼,沒有真正起到監管的責任,因為履行監管責任,其實就是自斷財路。就像一些分析形容的,北京當局對地方政府的想法心知肚明,卻故意把「魚」交給「貓」來「監管」,其結果可想而知。

所以說,預售房買主們的錢,是被地方政府、銀行和房地產公司合夥騙走了。這些錢之所以回不來,是因為它已經成了地方政府財政收入的一部分,被當地政府花了、被一些開發商、銀行的人捲走了;錢沒了,所以,開發商手裡只捏著幾個等待開發的新地塊,卻沒有資金去建設未完工的預售房了。

而且,在爛尾樓停貸風波繼續擴大之時,現在有幾百家房地產供應商,也加入了停止償還銀行貸款的行列中。網上流傳,湖北省全體恆大供應商及小微企業,在7月15日時發出了一份《停工告知書》。

告知書說,恆大自2021年7月商票全面逾期後,中小企業及材料供應商面臨生存危機。供應商真金白銀供貨、運送材料、發放民工工資,換來的卻是恆大無法兌現的商票,他們不得不賣車賣樓、貸款還債,現在每天面對銀行催收、債主逼迫,已經無力繼續支撐。供應商要求官方給個說法,並表示,當局一日不給說法,就停止償還一切貸款和欠款,寧做黑戶也不還債。

這個消息傳出後,外界也在關注,為什麼開發商寧可停工爛尾,也不願意清盤呢?

有人在大陸社交平台發文說,開發商一旦宣告清盤,法院通過以後,購房者的貸款是可以不用還。如果開發商大規模清盤,購房者就可以自動取消合同,銀行就被迫承接壞帳,其後果不堪設想。

當然,也有人表示,中國的地產開發商也不甘心清盤,因為他們不是資不抵債,而是政府的政策讓他們拿不到貸款。

在炒樓盛行、樓價上漲的時代,地產商這種「拆東牆補西牆」的售樓方式不會出現問題,而一旦房市冷卻,地產商也就接二連三地爆煲了。

如今,中國房地產業的崩塌,正在加深潛在的銀行業金融危機,但中共政府似乎仍然拿不出有效的解決辦法,而在我看來,在中共治下,這個死結可能永遠也解不開了。但是,這些無辜的購房者們,卻成了「炮灰」?

普通中國人,他們活得有多卑微呢?有爛尾樓業主就說,買到爛尾樓我都認了,就希望通水通電或者安上電梯,我們看,自己的正當權益還要等著中共的開恩施捨,這樣低到塵埃的乞求,又有哪個地方會像中國這樣呢?

作家方方曾經說:「時代的一粒灰,落在個人頭上,就是一座山。」但我卻認為,在中國,很多人今時今日所遭遇的苦難,其根源就在於中共專制制度,還不能夠歸罪於這個時代。

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:李松筠
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責任編輯:連書華

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