【大紀元2022年08月18日訊】（記者李捫心綜合報導）房地產數據分析公司CoreLogic 的最新「得與失」（Pain & Gain）報告顯示，儘管房地產的轉售已達到轉折點，但大多數房主在出售房屋時仍在繼續賺取可觀的利潤。
Corlogic第二季度的數據顯示，後疫情時代的房地產市場已經逐漸失去動力。在截至今年6 月（今年第二季度）的3個月中，有98.1% 的房地產轉售實現了毛利潤或收益（即售價高於最初購買價格），這個數據低於今年第一季度的99.1% 和去年第四季度的99.3%。
CoreLogic NZ的首席房地產經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）表示，隨著利率上升和新房源激增，房地產市場的權力平衡已經從賣家轉移到買家，所以這個結果並不意外，而且房價本身也在下跌。
以金額計算，轉售利潤中位數，也從今年第一季度的41.8萬元和2021 年第四季度的44萬元的歷史新高，降至37萬元。
戴維森認為，雖然轉售數字有所減弱，但仍然相對較高，顯示大多數房地產轉售仍在賺取可觀的毛利潤。
「我們必須將這些盈利數據放在其背景中，即它們仍然處於歷史強勁水平，這反映了房主平均持有房產7～8年，即使房價在短期內走弱，也能鎖定收益。」他說。
「但無論如何，轉折點已經到來，對於自住業主來說，除非他們正在換小房或搬到更便宜的地方，轉售所得通常並不是一筆意外之財。賣家通常需要把所得的全部，再加上一些，才能升級買到下一套房產。」
2022 年第二季度房地產轉售的疲軟表現，在全國大部分地區以及房地產類型（房屋與公寓）或業主類型（自住業主與投資者）中，都很明顯。
中位房產持有期保持穩定
第二季度獲利轉售的房產中位擁有年限，為7.6 年。自2018 年年中以來，7～8年的中位持有時間一直保持穩定，但這比2015 年底以來的近9年仍呈減少趨勢。
本季度虧損轉售的中位擁有時間，僅為1.3 年，低於一季度的2.1年，也低於2020 年第四季度最近一次周期性峰值的3.6 年。
「然而，鑑於失業率持續較低，其中許多不太可能是因『壓力』而銷售，可能與個人情況的意外變化有關。」戴維森說。
奧克蘭虧損轉售占比翻番
房市額外疲軟是幾個主要中心城市的新趨勢，最明顯的是奧克蘭、惠靈頓和漢密爾頓，其他地方的情況比較穩定，儘管有所減弱。
在奧克蘭，第二季度有3.6% 的房地產轉售錄得總虧損，占比為今年第一季度1.8%的2倍，是自2020 年第三季度（4.5%）以來的最高數字。
漢密爾頓的虧損轉售份額在第二季度也出現了大幅上升，從第一季度的0.2% 上升到2.6%——這是自2020 年第二季度以來的最高水平。
惠靈頓的虧損轉售率，從今年第一季度的1%上升至第二季度的2.2%，為2016 年第四季度（2.3%）以來的最高水平。戴維森認為，惠靈頓的轉折點「非常明顯」，因為隨著房價的強勁和長期增長，該市的虧損轉售比例一直很低。
陶朗加從第一季度盈利轉售的100%，變為第二季度轉售的1.1%毛虧損。達尼丁的虧損轉售房屋數量，從第一季度的0.2% 增加到第二季度的1%，而基督城則從0.7%小幅上升至0.9%。
戴維森說：「雖然這些數字很低，但它們卻標誌著之前非常強勁的市場的轉折點。」
「大多數房屋出售價格仍然遠高於他們最初支付的價格。其中奧克蘭和陶朗加房屋轉售的毛利潤超過50萬元，惠靈頓的毛利潤超過45萬元，漢密爾頓的毛利潤約為40萬元，基督城和達尼丁的毛利潤超過30萬元。但同樣，這些數字都沒有前幾個季度那樣高。」
獨立房屋轉售比公寓更易盈利
房屋的盈利轉售率18 個月來首次跌破99%，今年第二季度為98.5%。
公寓盈利轉售率連續3個季度下降，從2021 年第三季度的94.6%，下降至今年第二季度的87.4%，這個數字意味著，今年第二季度以低於購買價格轉售的公寓，占比高達12.6%。
房屋的轉售利潤中位數為36.6萬元，公寓達到19.7萬元。而轉售損失額度，獨立房的中位數為2.5萬元，公寓的中位數為7.4萬元（這個數字僅涵蓋相對較少的公寓交易）。
「按房產類型劃分的數據，再次證實了近期市場狀況的變化，盈利轉售占比有所減少，虧損轉售發生的頻率則更高，尤其是公寓，與房屋相比轉售獲利往往更少，顯示出更大的波動性，」戴維森說。
自住房轉售更易盈利
對於自住業主而言，今年第一季度99.4%的轉售實現了毛利潤——但這一數字在截至6月的三個月內略有下降至98.6%。這是自2020年第三季度以來最疲軟的數字，當時為97.3%。
同時，第二季度投資者房地產盈利轉售的份額，也從第一季度的99.1%下降至97.6%。這也是近兩年來最疲軟的數字（97%）。
房地產市場展望
儘管隨著資本收益消退和抵押貸款利率上升，一些投資者最近可能已經重新評估了他們的資金數額，但戴維森表示，最新的季度數據再次證實了其他證據，即目前還沒有出現「拋售」或急迫退出市場的情形。
令人擔憂的是那些在2021年最後一個季度買房的首次購房者，當時價格處於頂峰。假設他們使用了20%的押金，並且還沒有償還本金，那麼房價的疲軟可能會使500 多個首次購房者資產陷入負值，就是抵押貸款比他們房屋現在的價格還高。
他說：「未來幾個月，房價可能會進一步下跌，因此轉售盈虧數據可能會在接下來的兩個季度和2023年進一步走弱。」
「然而，由於失業率仍然很低，預計長期增長將在某個階段恢復，真正的『強制銷售』仍然很少，而且借款人願意並能夠度過低迷期。出於這個原因，大多數賣家可能會在未來幾個季度繼續看到毛利潤，特別是如果他們已經擁有該物業很長一段時間。只是這些利潤可能比我們習慣的會更少見一些，額度也會更少一些。」
責任編輯：筱康
