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加拿大房價還在跌 哪些人受衝擊?

3月房價高位時,以最低首付買房的人群,受房價下跌影響最大。(Shutterstock)
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【大紀元2022年08月03日】(大紀元記者李平多倫多報導)央行加息後,加拿大房價開始大跌,7月更是日均跌近千元,多家大銀行紛紛下調房價預測,令許多房貸纏身的業主驚恐不已。好在多數加國人無房貸,也沒在房價高點時買房。最慘的是一些只支付了最低首付、揹負巨額有保貸款的買家。

買房自住和炒房是兩碼事

首先,需搞清今年房價峰值時買房、如今無法揹負月供、只得拋售的業主人數,加拿大房貸與住房公司(CMCH)有這些數據,但拒絕透露。月供艱難的買家,是繼續持有還是拋售,需仔細權衡,或尋求可靠的專家幫助。

因計算失誤造成虧損是一回事,但決不能因恐慌做出錯誤決定。多數買房的人,都是為自住長期考量,房價中短期波動影響不大,問問父母或祖父母一代他們是如何度過1990年代房價大跌危機就知道了。即使是前不久房價高點買房的人,父輩們也可能會說,壓力擔心只是暫時的,過幾年回頭再看一看,其實什麼都不是。

為什麼?是因為父輩或祖父輩們買房,是為自住,不是短期炒房客,無需擔心現金流和短期成本。純粹投資炒房客就完全不一樣了。

每個房主的情況不同,房屋買賣應結合自身實際情況,尋求可靠專家幫助,計算確定月供風險和期限。如能找到能提供機會成本計算的專家建議,就更是錦上添花了。

房價高位時付最低首付買家最慘

3月房價高位時拿出全部家當以最低首付買房的人群,很難笑得出來。當時全國標準住房起價86.81萬元(加元,下同),到6月份跌至80.97萬元,跌6.7%,相當於跌5.84萬元,對於普通家庭來說,這可是筆巨款。

揹負巨額貸款靠CMHC擔保買房的人,最低首付平均僅7.1%,意味著3月份買房、揹負80.63萬元債務的人,要比6月份買房的人多付3,400元的首付。對於這些人來說,情何以堪?

更何況,負責任的經紀都會告知買家和賣家,房屋買賣成本不僅僅只是房價,還要包括土地轉讓費、預付費、傭金、評估費、按揭罰款和各種稅費等,所有這些加起來,也是不是小數目。

其中,僅按揭保險(首付不足20%必須購買按揭保險)稅前就高達近3.22萬元,加上按揭總計83.85萬元,僅這2項就已高出6月份房價。

此外,還得考慮傭金成本。6月份賣房的人,按北美大多數地區5%標準傭金算(卑詩除外),得支付近3.71萬元的傭金。

可能有人會說,這些數字只是全國平均數據,大多數交易集中在少數幾個大城市,無法反映出不同市場的具體情況。但全國數據對利率和信貸等宏觀評估至關重要,專家和普通民眾看的就是這個。

CREA6月份大城市6大關鍵房價指數中,不到1個下滑。3月份低首付、高槓杆買家支付房貸本身,就已高出6月份房價,這些買家幾乎都集中在尼亞加拉、金斯頓和滑鐵盧等安省南部城市。加上按揭保險,逾27%買家的按揭與保險2項就已高出6月份房價。

樓價逾百萬元的公寓,CMHC不提供按揭保險。3月份房價高位時9個大城市樓價不到百萬,其中奧克維爾和密西沙加公寓買家按揭加保險2項就已超6月份樓價。

未來房價估計還會跌

RBC和滿銀等大銀行最近房價大跌的預測如果兌現,情況會更糟。一些此時進退維艱的買家到時續按揭、被銀行要求追加首付時,該怎麼辦?記住,銀行要的不是房子,而是貸款人按時月供,但銀行業已警告,房貸違約潮會在某個時候爆發,如滿銀早在去年就透露已做好應對準備。

加拿大銀監局(OSFI)也暗示,規則制定當初就不是把貸款人逼入絕路。按揭壓力測試要求測試貸款價值比(LTV),銀監局以前曾解釋LTV測試不一定是在按揭續簽時做,言下之意是,LTV測試更多隻是一種謹慎態度和不良貸款人風險管理工具而已。

美國次貸危機後,銀行為貸款人提供了長達10年的還款寬限期。值得注意的是,OSFI新任主管曾警告,加拿大地產陷入瘋狂炒房時代,但不至於崩潰。

當下房價起伏還告訴人們一個真理,即房價不會總是漲,買房時一定要仔細評估風險。房價高位時買房的人,希望都能真心愛自己的家,畢竟今後很長一段時間是無法脫身了。◇

責任編輯:文芳

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