【大紀元2022年09月10日訊】（大紀元記者高杉編譯報導）原本熱火朝天的美國住房市場正在冷卻，其冷卻速度之快令人感到震驚。
在疫情期間，在創紀錄的低利率的推動下，人們紛紛尋找新的居住地，使得當時的美國住房市場火爆。
房地產經紀人報告說，此前，在房屋開放日，紛紛趕來的買家如此之多，以至於他們不得不在屋外排隊等候，或在屋後涼台上爭相報出更高價格來競標。而現在，上市房屋的空置時間變得越來越長了，賣家們也在被迫降低他們上市時的報價。
美國房地產市場新的變化，讓潛在的買家和賣家都想知道自己目前的處境。
據美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）報導，房地產經紀人網站Realtor的首席經濟學家丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）對此表示「我們的調查顯示，隨著消費者對經濟衰退前景的擔憂的加剧，許多買家的心裡充滿了不確定性。」
以下是美國房地產市場動蕩的背後主要因素。
抵押貸款利率
美國房地產市場放緩的主要推動力，就是抵押貸款利率的上升。30年期固定利率抵押貸款，是目前最受歡迎的產品，占所有抵押貸款申請的90%以上。在今年開始時，30年抵押貸款利率大約是3%。據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）報導，現在，該利率已經略高於6%。
這意味著，一個購買價值40萬美元房子的人，現在的月供比在1月份的時候，要高700美元左右。
高價格和低供應
經濟放緩的其它驅動因素是：高價格和低供應。
根據標準普爾凱斯-席勒（S&P Case-Shiller）全國房價指數，現在的房價比疫情開始時高出43%。根據Realtor.com網站的數據，待售房屋的供應量正在增長，9月初與一年前同期相比增長了27%。雖然這一變化看起來很大，但仍不足以抵消多年來待售房屋的短缺。
活躍庫存量仍比2019年低43%。截止9月底，新上市房屋的數量也下降了6%。這意味著，潛在的賣家現在很擔心，因為他們所看到的是，有更多的房子在市場上滯留了更長時間。
保羅·萊熱爾（Paul Legere）是華盛頓特區「喬爾·尼爾森集團」（Joel Nelson Group）的買方經紀人，他專注於競爭激烈的國會山社區房產。他說，在勞動節後，他看到，掛牌的房源猛增了20套，達到171套。他將現在的房地產市場稱為「迅速膨脹」。作為對比，在3月份，該社區只有65套房子掛牌出售。
他說：「這是一個很有規律的勞動節後的庫存增長。在未來一週左右的時間裡，市場會如何吸收新的庫存，將是非常重要的！非常重要！」
房屋庫存在全美範圍內受到打擊，因為房屋建築商正在放緩生產。他們說，原因是參觀其樣板房的潛在買家人數變少了。根據美國人口普查局（U.S. Census）的數據，與2021年7月相比，今年7月份的單戶住宅的開工率，下降了18.5%。
根據全國住房建築商協會（National Association of Home Builders）的數據，獨棟房住宅市場的住房建築商情緒指數，在8月份跌入負值區域。這是自疫情開始時的短暫下滑以來的首次。建築商們報告說，房屋銷售量已經下降，買家數量在減少。
全美住宅建築商協會（NAHB）首席經濟學家羅伯特·迪茨（Robert Dietz）在8月份的報告中說：「美聯儲貨幣政策收緊和建築成本的持續升高，導致了住房市場的衰退。」
一些買家還在堅持
然而，買家並沒有完全從市場上退出。儘管房屋銷售市場的價格仍然很高，但同樣，房屋租賃市場價格也頗為昂貴。
房地產經紀人網站的首席經濟學家黑爾對此評論說：「數據顯示，一些購房者在困境中發現了一絲希望，即在待售房屋選擇不斷增加的情況下，競爭的激烈程度開始冷卻下來。特別是對於那些比較有創意的買家，例如通過探索規模較小的房產市場，在今年秋天可能會找到相對更好的購房機會，在自己的預算範圍內找到一個新家。」
房價終於開始降溫了。根據提供抵押貸款技術和數據服務的「黑騎士」公司（Black Knight）的數據，從6月到7月，美國的房價下降了0.77%，這是近三年來的第一次月度下降。
雖然跌幅可能看起來很小，但這是自2011年1月以來最大的單月房價跌幅。這也是自1991年以來表現第二糟糕的7月，僅次於大衰退期間的、2010年7月的0.9%的下降幅度。
負擔能力的困境
儘管如此，房價的下降，對改善因抵押貸款利率上升而帶來負擔能力危機的作用不大。雖然8月份的利率略有回落，但本週又急劇上升，使其成為35年來住房方面最難以負擔的一週。
目前，要每月支付30年期抵押貸款和20%首付的中位數房屋的本金和利息，需要收入中位數的35.51%。「黑騎士」公司的研究和戰略副總裁安迪·瓦爾登（Andy Walden）指出，這比6月份創下的35年高點又略有上升，當時的支付和收入比達到了35.49%。
在利率開始上升之前的五年裡，收入與支付的比率一直穩定在20%左右。即使房價在2020年和2021年出現激增，也因為創紀錄的低利率，而將這些增長抵消。
瓦爾登說：「鑒於來自負擔能力方面的挑戰，似乎在改變房地產市場的動態中扮演重要角色，在近期，房價的回落可能會持續下去。」
房地產經紀公司Redfin的一份新的報告顯示，儘管購房者的需求在8月份有所回升，但過去一週的抵押貸款利率的最新上漲，讓其再次陷入萎靡。該報告顯示，在截至9月3日的一週內，谷歌上搜索「待售房屋」的人數減少了，比去年同期下降了25%。
Redfin的需求指數所衡量的是，對Redfin代理的房屋展示和其它購房服務的需求。該指數顯示，在截至9月4日的7天裡，需求較6月份的2022年低點增長了18%，但同比仍下降了11%。
Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）預測說：「每年的這個時候，房地產市場總是會降溫。但在今年，我預計，由於銷售狀況比往年更為枯竭，秋冬季的市場將會特別寒冷。」
責任編輯：葉紫微
