【大紀元2023年01月18日】（大紀元記者李平多倫多報導）加拿大央行自去年3月初加息後，全國平均房價跌22.4%，加上經濟衰退風險日益逼近，加拿大按揭政策估計很快就要進一步收緊，普通家庭貸款買房會更艱難。加拿大銀監局（OSFI）上週四（1月12日）公布修訂指南徵求公眾諮詢。
貸款額收入比限制（LTI）
LTI是指家庭債務與收入比，LTI為200%是指，債務是收入的2倍。LTI高達450%，表明債務是收入的4.5倍，即被視為槓桿過度，負債沉重。過了這一門檻值，意味著借貸人經不起經濟能力上的風吹草動。
銀監局數據顯示，去年3季度全國每3個按揭中近1個按揭為槓桿過度，自疫情爆發後，按揭市場中槓桿過度借貸人占比大幅上升。銀監局目前考慮設置450%LTI上限，目的是將450%LTI按揭占比限定在25%，雖仍高出疫前新按揭23.8%的平均占比，但能將這類最新按揭占比減少8.7%。
此舉能降低按揭槓桿，增強按揭減震力和減少市場最大吸收力。鑑於當前房市投機炒房遠超住房硬性需求，此舉可能是好事。新西蘭最近採取類似舉措，衝擊雖不如加息大，但也不小。
收緊償債率（DSR）
聯邦監管金融機構已在一定程度上實行LTI限制，例如，要求有保按揭住房支出不超過收入的39%（總償債率GDS），住房支出、車貸及學貸總支出只能占收入的44%（償債率DSR）。截至目前，銀監局一直沒有設定GDS上限，但今後可能會有。
在無保按揭上，聯邦卻沒有任何GDS或DSR限制，允許銀行根據各自住宅按揭政策制定各自的償還率。也就是說，無保按揭根本不受任何GDS或DSR限制，銀監局指望銀行自行制定風險規避計畫，但銀行之間缺乏統一標準，也沒有任何書面政策。
銀監局目前考慮對無保按揭實施類似政策，或對借款人明確規定，或各大銀行統一規定，為此銀監局還考慮限制按揭最高期限。
按揭壓力測試收緊
目前許多借款人都得通過統一的最低壓力利率（MQR）月供能力測試，許多人因此通過選擇較低的浮動利率來規避，央行加息後，如今的許多浮動利率本身就已超過壓力測試利率，這一招也就不管用了。
目前銀監局考慮根據產品本身風險特點來採取不同的MQR，如浮動利率風險大過固定利率，允許固定利率可採取較低的MQR。銀監局還考慮測試消費者還款能力，車貸等非按揭零售消費貸款可能也要面臨壓力測試。
銀監局多次談到合併循環貸（CLP），警告加拿大家庭永遠揹債、越來越經不起經濟衝擊，經受不了房價大跌或失業或離婚等風險，目前房價大跌風險已經開始。
逾3成按揭槓桿過度
銀監局數據顯示，去年3季度，利率雖不斷飆升，但全國每3個按揭中仍有1個按揭的LTI為450%及以上，占比32.1%，環比降6.0%，比去年1季度40.2%的峰值雖跌落不少，但仍遠遠高出疫前水平。銀監局估計，自疫情爆發後，平均33.7%的按揭LTI過450%，遠高出疫前的23.8%。
更糟糕的是，過度槓桿按揭多集中在中小金融機構。銀監局數據顯示，去年3季度，中小金融機構過度槓桿按揭占比高達49.5%，中級銀行這一占比高達45%，遠遠高於當季行業37.0%的總體占比。
中小金融機構過度槓桿按揭占比首次飆升是2017年，當時安省和卑詩都出現一定程度的投機炒房泡沫。第二次飆升發生在疫期，期間超低利率刺激房價飛漲，炒房客大批湧入房市。
銀監局表示，目前加拿大償債率高達99.86%，拖欠率有史以來最低，希望今後也能保持，為此需早做防範和應對，才能確保金融穩定，確保即使出現美式房市崩盤或嚴重失業危機也能順利度過難關。
新規或有三大衝擊
一是能通過聯邦監管銀行按揭審批的人會減少。這是因為，銀監局明確表示會減少過度槓桿按揭占比（25%以內），還有可能收緊銀行傳統償債率，以及收緊銀行富人償還率規定（對於有相當資產和一定風險規避的富人群體，銀行會破例放寬償債率規定），還有可能提高壓力測試門檻利率。
二是尋求次貸金融機構貸款的人會增加。大銀行貸款門檻提高，會迫使人們尋求次貸金融機構幫助，次貸金融機構放貸比大銀行寬鬆，但代價是利率高，還有支付昂貴的手續費，進一步加劇借款人風險。
三是其它條件不變情況下，會給房價新增些許下行壓力。有人甚至認為，銀監局此舉可能會加劇拋售潮。央行加息後，許多地方房價已大跌，但高利率仍擠壓普通家庭買房負擔力，經濟還有可能迎來衰退。
房價下行其它壓力還包括：外國買家禁令，聯邦和省府各種新稅，2月新的國際金融監管框架還會進一步收緊銀行按揭資金要求等。
外界質疑
沒人認為房市穩定不好。就像高速設限速一樣，限速太低，反而會適得其反。儘管央行大幅加息，房市出現數十年來的大幅調整，加拿大房市金融系統多數行業指數仍穩如泰山。
許多人因此質疑，為了應對可能永遠都不會到來的不大可能的所謂風險，信貸收緊到何種程度政府才會收手、民眾才會滿意？為買房人們到底會接受多大程度的高利貸？到底有多少首次買家會被擠出市場？
2018年銀監局實施按揭壓力測試時，曾引發爭議，但事實證明，銀監局的確有先見之明，若非按揭壓力測試，房市泡沫在爆之前不知道會被吹多大。此次銀監局系列舉措，是否會如當初一般明智？是否來得太晚？還有待日後檢驗。◇
責任編輯：文芳 #
