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房價從下跌 14% 中反彈 市場正在復甦

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【大紀元2023年11月24日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導) 今年年初,房價還在一路下跌,但現在,多項研究都顯示,隨著國家黨贏得大選,房價或將飆升。

經紀人開始報告稱,在看房和拍賣會上看到更多的首次購屋者,銀行經濟學家則認為房價暴跌即將結束,並預測 2024 年房價漲幅將高達 7.5%。

房地產網站OneRoof-Valocity的最新房價指數數據顯示,全國平均房價在6月下旬觸底,此後穩定上升。奧克蘭、坎特伯雷(基督城)和惠靈頓地區的情況都是這樣,這些地區在 9 月錄得了一年多以來的首次季度月上漲。

不過,這一輪衰退也確實造成了房地產損失。從高峰到低谷,在近一年半的時間裡,紐西蘭房價下跌了-14%(154,000 元)。有些地區下跌得更嚴重、更快。其中,奧克蘭的平均房價下跌了 -18%,從 均價157 萬元的峰值跌至 127 萬元的低谷,而惠靈頓地區的房價下跌更多,從高峰到低谷下跌了-25%(淨下跌了28.5萬元)。

與此同時,相對於奧克蘭和惠靈頓,坎特伯雷基本上沒受到這輪房市低迷的影響。其平均房價從2022 年 6 月的近 80 萬元峰值,跌至 2023 年 6 月的74.5萬元,現在又已基本挽回跌幅。

「多種因素推動房市復甦」

Valocity 高級研究分析師韋恩.舒姆(Wayne Shum) 認為,任何有關市場在未來幾個月內可能會爆發的猜測都在推動這一趨勢,特別是如果將今天的市場與2020/2021 年新冠疫情後的情況進行比較,當時在拍賣室人們幾乎無法在市場中找到一席之地。

這是由不同因素推動的——例如暫停限貸令(貸款價值比)和當時2.5% 的低貸款利率。「我們可能不會看到狂熱,但我們會看到更多的活動。」他說。

今年下半年推動房地產市場復甦的因素,包括首次購房者被壓抑的需求被釋放,相信市場終於觸底的買家也決定出手。

同時,利率達到或接近高峰也刺激了人們的購買慾望,舒姆認為明年可能會降息,這使得現在是買入成為好時機。

他也認為,無論利息抵扣如何變化,來自投資者的競爭可能不會像一些人預期的那麼激烈,因為抵押貸款利率仍然非常高。

同樣懸在所有類別買家面前的,是儲備銀行決定如何調整債務與收入比率(DTI),這被認為是明年可能發生的。

如果這個限制實行的話,所有買家的借貸金額都會受到限制:「你實際上是在限制房價的上漲幅度,因為你的收入增長速度不會那麼快。」

對於投資者來說,DTI則意味著權衡他們可以購買什麼。「例如,它將限制那些希望購買 1000 平方米土地、並打算在兩三年內對其進行細分、但同時持有收入很少的買家。」
Ray White 的首席經濟學家、澳洲的奈瑞達.康妮斯比(Nerida Conisbee)表示,紐西蘭房市的逆轉是全球價格復甦的一部分。「美國和澳大利亞現在的房價水平遠高於 2022 年的峰值——紐西蘭也絕對會發生這種情況。」

「情緒導致市場變化」

Bayleys的內幕主管克裡斯.法爾希 (Chris Farhi) 表示,12 個月前,利率的不確定性導致市場陷入停滯,價格下跌,隨之而來的是負面情緒;不過,到了 9 月份,利率的確定性增強了,儘管利率略有波動,但人們不太擔心利率會失控。

「隨著市場穩定下來,人們的負面情緒也有所減弱。我認為負面情緒實際上在過去 12 個月裡阻礙了事情的發展。」他說。

法爾希也認為,移民是房地產市場復甦的因素,因為它給租賃市場帶來壓力,間接導致更多首次購房者考慮購買。

但情緒的變化是一件大事,而且這種變化幾乎在出現任何積極性的確鑿證據之前就迅速發生了變化,他說這很大程度上與媒體報導和評論員有關,他們在六月份左右就變得更加積極。

CoreLogic 首席經濟學家凱爾文.戴維森(Kelvin Davidson)表示,勞動市場依然強勁,失業率幾乎創歷史新低,這意味著人們更有可能感到安全並願意進行大額購買,例如買房。

事實上,最大幅度的升息已經過去,這意味著家庭或多或少能夠弄清楚他們最壞的情況是什麼。其他因素還包括信貸條件寬鬆、庫存減少但活動增加,造成競爭和房價壓力。

戴維森表示,這些因素加起來都會導致市場情緒變化,但他也表示,雖然市場低迷已經結束,但下一階段不會過於強勁,因為房價仍然昂貴,利率仍然很高。「負擔能力仍然是一個問題。」

他還表示,如果引入債務與收入比率上限,將為買房者增加另一個挑戰,但即使他們沒有考慮抵押貸款利率較高的事實,也已經限制了人們可以向銀行借債的金額。

夏季銷售旺季 房地產市場緩慢起步

房地產網站 Realestate.co.nz 和紐西蘭房地產協會 (REINZ) 的最新數據顯示,新掛牌出售的房產數量與銷售數量之間的差距正在擴大。

早在今年 6 月,Realestate.co.nz 就收到了 6,218 份新掛牌住宅訊息,而 REINZ 同月則錄得 5,629 份銷售記錄。銷售數量僅比掛牌數量低 9.5%,這縮小了掛牌數量和銷售數量之間的差距。

到了8月,新掛牌量開始強勁成長,到10月已達到9,529套,較6月成長53%;但新上市房屋數量的增加並沒有伴隨著銷售量的成長,同期銷售量基本持平。

事實上,REINZ 10 月的銷售量為 5,619 套,比 6 月減少了 10 處房產,比 9 月減少了 143 處房產。

結果,銷售數量從6月比掛牌數量減少589套,到10月份減少了3910套。

自6月份以來,Realestate.co.nz的平均要價從84萬1,688元上漲至10月份的92萬0,678元,上漲了79,990元。

但同期 REINZ 的中位數售價幾乎保持不變,從 6 月的 78 萬元小幅上漲至 10 月的 79.5 萬元。

這使得兩者之間的差距擴大了一倍多,從 6 月的 61,688 元增加到 10 月的 12萬5,678 元。

然而,如果目前的趨勢持續下去,那麼我們可能會看到總庫存水準上升、房產在市場上停留的時間更長、買方市場的回歸,以及由此不可避免的產生的價格下行壓力。

責任編輯:藍克

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