【大紀元2023年02月16日】（大紀元記者李平多倫多報導）溫哥華房價全國最貴，但無房貸家庭比例卻是全國最高，房產投資熱情也高漲，這說明溫哥華有錢人是真多。
西門菲莎大學（Simon Fraser University）註冊城市規劃師、城市研究兼職教授甄瑞謙（Andy Yan）提供最新人口普查分析數據顯示，溫哥華半數業主無房貸。甄瑞謙表示，這說明，有人是有房無債一身輕，有人乾脆買不起房，有錢的人越有錢，沒錢的人越沒錢。
富人區無房貸家庭最多
數據顯示，溫哥華島Saanich鎮47%有房家庭無房貸，本拿比和列治文山兩地，45%家庭無房貸。素里有房貸的家庭最多，僅32%家庭無房貸，其次是蘭里市（Langley），35%有房家庭無房貸。
全國各城鎮中，安省米爾頓（Milton）有房貸家庭占比最高，僅21%有房家庭無房貸；卑詩基隆納（Kelowna）這一比例為42%，多倫多這一比例為43%，占比全國第9高。卡爾加里無房貸家庭占比全國排第40名，35%無房貸。
分析還顯示，房價越貴的區，無按揭的家庭占比越多。溫哥華Oakridge社區，高達64%家庭無按揭，無按揭家庭占比全國全市最高；其次是Kerrisdale、West Point Grey、Arbutus Ridge和Shaughnessy等，無按揭家庭占比均接近61%；Dunbar-Southlands這一占比為59%。
與之形成鮮明對比的是，Mount Pleasant、Strathcona 和Grandview-Woodland等社區，仍揹負月供的家庭占比分別高達69%和60%。
Re/Max執行副總裁阿什（Elton Ash）認為，這是因為，許多家庭利用幾年疫情加緊提前還貸還完了房貸，使得卑詩低陸地區家庭房屋淨值全國最大。
多倫多溫哥華家庭房屋淨值高
Re/Max公布最新全國房市現狀報告，並對加拿大房貸與住房公司（CMHC）與Equifax Canada信用評級機構數據進行分析，發現過去10年全國67%的大城市貸款價值比（LTV，貸款成數，房貸與房屋實際價值比，越小說明貸款人房屋淨值越大）下降，房價最貴的城市LTV比最低，其中包括溫哥華，LTV僅50%。
報告認為，溫哥華和多倫多LTV低，是因為2012至2022年期間兩地房屋淨值大增。阿什認為，人們有錢，是因為房屋淨值高，這是因為加拿大人性格保守，喜歡加緊還貸提升房屋淨值。另一個原因是，加拿大人有父母幫襯，許多房屋淨值直接轉給成年子女。
阿什承認，也不是說所有人都不受市場波動衝擊。利率高漲後，當初許多選擇浮動利率、沒鎖定固定利率的家庭受到衝擊。這些人如果LTV比率高，房價跌10%到15%就會很慘，好在這些人是少數。
阿什透露，他知道有些貸款投資地產的業主，這些人不僅沒受加息衝擊，還因房租瘋漲而賺得不亦樂乎。
投資越集中 房價越高
統計局加拿大住房統計計畫（CHSP）上週報告顯示，許多人、包括非居民在加拿大擁有多套物業。統計局高級分析師方泰恩（Joanie Fontaine）表示，對於政府來說，這些投資物業既能提供出租房源，但同時又限制剛需買賣房源。無獨有偶，美國一項研究也發現，一個地方投資物業越多，房價越高。
2021年人口普查數據顯示，過去10年加拿大住房持有家庭占比從69%跌至66.5%。卑詩高達23.3%的業主為投資者，9.6%的業主房子自己住，同時又出租一部分，這一占比全國最高。這是因為，卑詩許多房屋為多拼屋，或巷屋，適合出租。
此外，卑詩共管公寓海外投資個人業主占比全國也最高，高達7%；共管公寓企業機構投資業主（中小企業或REIT等）占比8.6%。其中，樓花越新，投資業主占比越高，2016年以來建成的新公寓中，近半被投資業主擁有。方泰恩表示，其他省投資者也是如此，更喜投資新公寓。
數據還顯示，溫哥華32.5%的獨戶住宅和公寓為投資物業，卑詩這一比例為21.3%。卑詩大學所有小區，42%住宅為投資物業，14.9%為非居民持有投資物業，占比全省最高。
報告對非居民的定義是，不住在加拿大可能擁有或不擁有公民身份的人士。CHSP數據顯示，溫哥華高達53%新公寓為投資者持有，2016年以來新建住宅中47%為投資者所有。
甄瑞謙表示，開發商建什麼樣的房子，投資者可能會起到關鍵作用。投資者的定義是，擁有至少1套非主要住宅物業。
方泰恩透露，統計局目前在分析其他數據，如投資者投資物業持有時間長短、業主身份變換（投資物業是否會變成下一個買家主要住宅等）。甄瑞謙認為，投資物業占比巨大，顯示有產與無產人群之間對立激烈，政府需通過政策解決這一緊張關係。◇
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