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瞭解房屋租賃買賣扣抵規定 輕鬆節稅

節稅大作戰專題報導之二

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【大紀元5月6日報導】–節稅大作戰專題報導之二(中央社記者張良知台北六日電)又到了 5月報稅季節,今年報稅有許多與往年不一樣的地方,除了標準扣除額提高外,健保費也可全數核實減除,勞退新制的自提退休金款項也不納入給付總額課稅;不過,有租屋支出認定放寬及購屋房貸、賣屋的扣抵優惠等,因此可深入瞭解相關規定,達到不動產節稅的目的。

理財專家表示,今年開始納稅人單身扣除額提高為4萬6000元、夫妻合併申併申報提高至9萬2000元,最值得注意的是,全民健康保險保費支出可以全數列報扣除,不納入保險費每人每年2萬4000元扣除額度內計算;民眾去年不管繳多少健保費,今年報稅時,皆可全數扣除。若民眾選擇「標準扣除額」,就不能申報扣除健保費支出。

專家建議,若採用列舉扣除額者,凡是對捐贈、人身保險費、房屋租金、醫療生育費、自用住宅購屋借款利息等支出,在法定扣除額內均可扣除,對一般民眾而言,是較有利的節稅方式。此外,辦理勞退新制的勞工,自提退休金的款項也不納入給付總額課稅。

不過,薪水漲幅還是追不上物價飛漲的速度,不管是身為「無殼蝸牛」的租屋一族,還是剛剛晉升為「有巢氏」的房貸族,仍想盡辦法精打細算,為自己省點荷包支出。

要如何利用不動產節稅,房屋仲介業者指出,如果民眾有房貸、房租或保險費支出,最好採列舉扣除比較有利。

稅法規定,每人每年房租支出扣除額上限為12萬元,自用住宅購屋貸款利息,一戶每年扣除額上限為30萬元。不過,房貸利息支出必須先扣除儲蓄利息所得,餘額才能申報,若民眾手邊有存款,最好先償還部分房貸,尤其是一年房貸利息超過30萬元的族群,須留意莫讓利息所得吃掉房貸扣除額的免稅額,才能充分享受房貸免稅額優惠。

此外,房貸扣除額的認定以「戶」為單位,除了申報人本人或配偶或被扶養親屬中的其中一人須設籍外,如果一戶中有兩棟以上的房子申請房貸,只能申報一棟,申報房貸利息高的那間比較划算。

除了買房子可節稅,賣房子也可節稅,且不論賺賠都能享扣抵優惠。如果是賠錢賣出,可以扣抵「財產交易損失」,將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上。至於賣屋有賺者,如果賣屋2年內再買房子,就可享「重購自用住宅扣抵稅額」,附上買賣契約及所有權狀,申報扣抵前已繳的財產交易所得。

此外,財政部賦稅署決定自2008年1月1日起,將個人以營利為目的銷售房屋(含法拍屋),即每年售屋達6戶以上的投資客,納入查核範圍內,且依法課徵5%營業稅,另課徵營所稅,且併入課徵綜所稅。

不過,一般民眾即使售屋達6戶以上,但屬於自用住宅用地、受贈取得及繼承取得的房屋者,則排除在課稅範圍。另一方面,如個人以購入土地捐贈而未能提示土地取得成本確實證據,或土地係受贈或繼承取得者,其綜所稅捐贈列舉扣除金額得依土地公告現值的16%計算。

至於無殼的租屋者,稅法規定一年有12萬元的房租扣除額,且自2004年起,政府為了防止房東逃漏稅,規定納稅人戶籍就算不在租屋處,只需附上租屋契約、切結書、租金繳款證明即可列舉房租扣除額。因此只要全年租金支出超過標準扣除額,則以採列舉扣除額申報較節稅。

由於租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制,因此若與他人合租一個樓層,每人同樣享有最多12萬元的扣除額。不過,在提列房租支出時,最好先跟房東協定好,有些房東可能會因而衍生繳稅問題,進而要求調漲房租。

至於收取租金的房東方面,即使讓房客申報租金收入,不見得就是吃虧,最簡單的方式就是依財政部公告的標準,直接扣除租賃收入43%的必要費用,以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。另外則是將因租賃而發生的合理、必要的損耗與費用(如房屋折舊、修繕支出等)逐項提出證明,作為列舉扣除試算節稅。

整體而言,「你不理財,財不理你」,在節稅方面也是相同的道理;若不去善用自己條件節稅,自然無法達到節稅的目的。因此納稅人不論買、賣房屋或租賃、投資房地產,均可深入瞭解相關規定後,以自己的條件透過精算方式,選擇最佳節稅方式。

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