【大紀元4月13日訊】在上一期的劉律師信箱中，我們介紹了三個主要的重新貸款的原因。很多業主都來諮詢，甚麼時候才是重新貸款的最好時機？除了要考慮重新貸款的利息之外，還有甚麼其它需要考慮的因素？
一般來講，只要重新貸款的利息低於現有貸款利率的0.25%-0.5%或以上，業主就值得考慮重新貸款。下面我們就舉兩個例子來分別說明：
A業主在三年前買了房子，當時向銀行借了房屋貸款20萬， 30年的固定利率是6%，每月還款額為$1,199,三年後還剩下$192,168的貸款本金未付。現在30年的固定利率下降到5.5%。假如A業主按照30年的固定利率5.5%重新貸款金額 $192,168,A業主在重新貸款後每月只需付$1,091, 每月能節省了$108,一年下來節省了$1296, 30年共節省$38,880。A業主30年利息能節省$9,995元，因此A業主通過重新貸款總共能節省$48,875元。
B業主在10年前買了房子，同樣向銀行借了房屋貸款20萬，30年固定貸款利息6.0%。，每月還款額為$1,199,十年後還剩下$167,371的貸款本金未付. 與A業主不同是，B業主已經付了10年的房款。在這10年裡B業主還的大部份都是利息的錢，因此很多像B業主的人都會想，我現在重新貸款是否還划算。如果B業主按照30年固定利率5.5%重新貸款$167,371,B業主在重新貸款後每月只需付$950元，但是如果B業主不把每月省下來的$249元留下來自己用，而是作為額外本金付款繼續付給銀行，也就是說B業主每月繼續付$1,199,在B業主付完本金時總共能省下$20,072的利息付款。另外，B業主也可以考慮15年而不是30年的固定貸款。一般情況，15年的固定貸款利率都要比30年的固定利率低0.5%左右。如果15年的固定利率下降到5%, B 業主重新貸款金額$167,371,那B業主每月還款金額為$1,324. 雖然每月還款額比之前增加了$124元，但是B業主總共能節省$14,323元的利息付款。
一般來說只要是降低了利率的重新貸款對業主多半是利大於弊的，除非業主考慮在近期將房子出售。另外，很多銀行還提供沒有過戶費用（No Closing Cost）的重新貸款，這對業主來說更是一個重新貸款有利的因素。
很多人還有另外一個誤解，以為聯邦儲蓄委員會（FED）宣佈的利息和房屋利率有直接掛鉤，以為FED的利率降低，房屋貸款利率就一定降低。其實不然，聯邦儲蓄委員會宣佈的利率是關於政府與銀行之間的短期貸款，房屋貸款是長期貸款。兩者之間有一定的關係，但並不是直接對等掛鉤的。這就是為甚麼，今年聯邦儲蓄委員會降了幾次息之後，房屋借貸並未下降多少（除了最後一次降息前曾出現過的短暫降息之外），房屋貸款利息反而有上揚之勢。所以業主應關注如何抓住順瞬息即逝的機會而不是反覆考慮是否應在降息後重新貸款這個問題。更何況我們在上面的例子中還沒有考慮到金錢的時間價值（Time Value of Money）。簡言之，今天的$1元和十年後的$1元是不同的價值，所以如果考慮到重新貸款後省下來的錢在十年、二十年後能值多少錢，重新貸款的意義就更大了。
業主不要盲目的去等待最低的貸款利率，正確的方法應該是在利率降低了之後算一下重新貸款（Refinance）後需要支付的利息，和現在貸款還需要支付的利息，對比一下看能給自己省下多少錢。
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