2008年喬州地產買賣標準合同新變化 （2）

【大紀元6月1日訊】上週劉律師信箱講到了2008年喬州地產經紀人協會推廣的喬州住家地產買賣標準合同的最重要的變化，即取消了買方履行買房義務的兩個條件：（1）房屋修補後沒有瑕疵；（2）拿到買房必需的貸款，但同時也給買方一個免費自由看房的調查期，但總的來說對買方限制多了一些。這一期的劉律師信箱將談談2008年標準合同的其他變化。
　　
1. 賣方的一些費用轉移到買方，比較明顯的是喬州房屋轉讓稅(Transfer Tax)，過去一直是賣方必需付的，現在的合同規定為買方付。喬州法律並沒有規定轉讓稅必需由哪一方付，因此買方如果不願意付這筆稅，仍可在合同中把它改為賣方付。轉讓稅是房屋買賣價的千分之一(1/1000)，如果房屋價值不菲，這筆稅金往往也是不小的數字，另外如果買方在合同中規定賣方替買方出一定的過戶費用(Closing Cost)，買方一定要想到這不僅僅包括貸款的費用，自己的過戶律師費，還包括轉讓稅，因此要求賣方出的費用要多一些才夠付這筆多出來的費用。
　　
2. 增加了估價與買賣價相符的條件，在目前房屋市場低迷的行市裡，很多人害怕自己買的房子是否買價超過它的市值，很多地產經紀人往往愛在買賣合同中附加一條，要求房子的估價必需達到買賣的價格，如果估價達不到買賣價，買方可以終止合同。2008年新合同裡增加了一個附屬文件(Exhibit)，專門規定房屋必需估到買賣價，買賣合同方可成立。這不是合同正本的條文，買方如果需要這條的保護，必需要求自己的經紀人將這個附屬文件加在文件正本後面，這一條才會作為合同的一部份保護買方。與過去不同的是，如果房屋的估價達不到買賣價格，買方並不能立馬終止合同，買方只有權利要求賣方降價。如果賣方同意降價，買方還是要履行買房的義務。
　　
3. 經紀人費用有大的變化。過去地產經紀人只有在房屋成交後才收取佣金。買賣雙方往往認為只要房子沒有成交過戶，沒有任何一方有支付地產經紀人佣金的義務。喬州住家地產買賣合同是喬州地產經紀人協會推廣的。現在出現越來越多的買方或賣方濫用地產經紀人的服務導致越來越多的經紀人無法收取應收的佣金。為了保護協會會員的權利，2008年住家買賣合同修改委員會針對這一現象對標準合同中有關地產經紀人佣金部份作了較大的變化。2008年買賣合同規定不履行義務的買方或賣方必須支付雙方地產經紀人因地產成交而本應收取的佣金。我在過去的一個月中就有兩位買方因終止合同而被賣方的經紀人危脅索取地產經紀人佣金的案件。儘管這一條的合法性目前還有爭議，法院正在受理一件關於這一條的訴訟案件，判決未定，我還是想提醒每位想買房或賣房的客戶，跟自己的經紀人妥善商量關於這一條的處理，以保護自己的利益。
　　
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