【大紀元8月30日訊】星期六 （8月29 日）James 百萬以上物業的成交率是70%（20次拍賣）。
市場仍然非常強勁。但供貨量大幅度上升，到拍賣現場的平均人數明顯減少。所以我們開始對市場的前景有所懷疑。
市場：
如何判讀市場的現狀和走勢呢？這是一個非常重要的課題。我們的客戶當然是期待我們，買家代理，能夠提供各種信息，包括價格，價值，可能的競爭對手的情形，討價還價的策略，等等。而我們賴以觀察市場的其中一個重要指標是平均參與拍賣的人數。它能顯示市場的走勢，市場健康與否。它的重要性甚至了拍賣成交率。其它的數據，比如代理的報價（通常是被故意扭曲的），中位平均價（通常是過時的）都是不太準確的。
在非拍賣市場，平均參與拍賣人數這個指標決定了我們出價的策略。例如，今年二月到七月，我們肯定市場在上升，因為平均參與拍賣人數超過了2。而現在我們開始抱有懷疑的態度，因為平均參與拍賣的人數明顯下降了，雖然拍賣成交率一直都非常高。
過去的六個月，市場已經上升了10% 到20%。 Boroondara，已經回到了頂點，Stonnington，則是接近頂點。Bayside 是向著頂點邁進，但它遠不如Boroondara。
在2008年底，平均參與拍賣的人數是少於1，今年7月是超過3，現在是在1和2之間。2009年2月，當注意到平均參與拍賣的人數明顯增加時，我們及時地鼓勵我們的買家，積極入市。因為我們相信市場是在急劇上升的前夜，事實果然如此。
以我們的觀察，如果平均參與拍賣的人數是1.5 時，市場是平衡的。超過2時，市場是在上升。少於1 時，市場在下降。當然，仍然有個別的例子，某些房屋仍然能以區別於市場大勢的價格成交，這就是因為不是每個人都明白這個指標。有人在盲目出價。
報價：
讓我們再次談論一下報價的問題。這個話題似乎又沉寂下去了。因為供貨量大幅度增加，誰都不在乎了。但我們想確認的是，我們不再支持要求賣家公開底價，及公開賣家的最高出價的要求。如果有賣家自願公開底價，那是一件好事。不允許物業代理報價是一件不可思議的事情。想像一下這樣的情形：一個買家問一個物業代理那間房屋開價多少，回答是「我知道，但我不告訴你。你自己出價吧。」而當買家出價時，物業代理說，「你的出價太低了，我不會接受這種出價。」下一步會發生什麼情況呢？他們會不會吵起來呢？
事實上，一個可能的例子是，物業代理向買家解釋說，「這幅地有720平方米，這裡的地價是$2300/平米，所以地價是160萬到170萬。我們覺得房子的價值是40萬，你得花60萬去裝修，那才對得起這幅地。這裡附近類似的房屋最近賣了260萬到300萬，所以，我們對這間房屋的估價是200萬到220萬。這未包括裝修的費用。」
這種方法行不行呢？請大家評判。
祝大家心想事成。
(本文由詹姆斯房地產買家代理提供)
Mal James
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