【大纪元10月13日讯】(大纪元记者吴英编译报导)在美国买卖房子通常会找专业的房地产经纪人帮忙，然而，要小心经纪人为了完成交易，可能会隐瞒一些事实，财经杂志《精明理财》(SmartMoney) 近期汇整了房地产经纪人有意或无意间最想隐瞒客户的这10句话，提供读者参考。
第一句话：“开放参观实际上是提供我建立连系网络的管道”
房地产经纪人给客户的第一个建议，通常是提议在某个周末的下午开放待售房屋供人参观。根据全国房地产经纪人协会（NAR）的研究显示，这项建议的效果不大。那么经纪人牺牲周末时间的原因何在？据纽约一名独立房地产经纪人肖恩麦克尼尔(Sean McNeill)的经验，经纪人提出这项建议的主要目的，是为自己搜集与建立潜在买主与卖主的名册，以作为日后进行交易媒介的参考。
据麦克尼尔的观察，在开放参观日走进来的人大致可分为二类，某些人是想了解房价以作为他们卖房子的定价参考；另一类则只是想来看看房子。当然，也不能完全否定开放参观的功能，它确实是一个展示待售房屋的好方法。
第二句话：“我的佣金价格是可以讨价还价的”
很多房地产经纪人不愿意降低佣金，但在经纪人越来越多的竞争市场，经纪人为了维持优势，调降佣金并非不可能。因此，专家建议屋主可以货比三家，提出用以讨价还价的更有利条件（例如，除了想卖房外，也想另外买房），以找到佣金合理的经纪人。
第三句话：“认为没有任何人出价，事实上有几个出价”
就法律而言，房地产经纪人有义务告诉卖方所有的出价，但实务上，某些经纪人会有所隐瞒。其原因可能是经纪人觉得出价太低，担心会对你有所侮辱，或者基于其本身的利益考量，因为太低的出价会影响经纪人的佣金。还有一个原因是主要的经纪人不想让合作经纪人介入，以获得全部的佣金。
为防范经纪人隐瞒出价以及主导房价的决定，专家建议屋主在与经纪人签定委托售屋的合约前，要详阅合约内容，要求合约书明列经纪人应承诺告知所有出价的文字内容。
第四句话：“我没有为你守口如瓶的义务”
大多数的经纪人不会推荐客户看中的房子，而是推销其他的房子，使得委托的客户感觉该经纪人像是其他人的经纪人，而不是自己的经纪人。另外，经纪人通常会一五一十地告诉屋主，买家的出价及底线，或者鼓励买家先取得贷款核可保证，以事先掌握买家可以负担的买房金额底线。
因此，专家建议，如果经纪人请你提供预先核可的贷款证明时，先查清楚经纪人的意向，如果他是卖方的代表或者他的同事代表买方，那么让他知道太多的细节，会影响你讨价还价的优势。切记，最安全的方法是找到一位真正代表你的经纪人。
第五句话：“有时候我忘了自己是站在哪一边”
按理说买方经纪人应为买方争取合理的购屋价格，但在实务上，多数买方经纪人在乎的是可以拿到的佣金额度，因此，他们多半希望成交的价格越高越好。此外，某些买方经纪人同时也为代表卖方的经纪商工作，如果卖出的房子是该经纪商清单上的房子，他们还可以拿到奖金。
解决之道是，找一位没有利益冲突的经纪人，例如到“全国买方中介商协会”(National Association of Exclusive Buyer Agents)网站蒐寻在住家附近而且与卖方经纪商没有关系的经纪人，有些人甚且不收取佣金，而是依据费用结构(fee structure)收费。
第六句话：“我对这个区域的规定一无所知”
某些经纪人为提高买方购屋意愿，有时会向买方提出一些不可行的建议，比方说，可以砍掉树木以改善视野，或在已显得拥挤的车库挤出一点空间出租。有时这些建议可能是不符合当地的规定，买方应先查阅相关规定，再判断经纪人所提建议的合法性，以免得不偿失。
第七句话：“我绝不能让白蚁或讨人厌的检查员破坏交易”
通常买方会以为经纪人对待售房子的状况了如指掌，但买方还是要注意经纪人有时会刻意隐瞒的事实，例如是否有白蚁的困扰或者是否曾被大水淹过。买方或许认为房屋检查员会查出这些问题，但经纪人提供的检查员，有时只是橡皮图章，或者与经纪人同流合污。所以，买方应找其他检查员为宜。
第八句话：“有时我忘了自己不是律师”
美国各州多数严格要求房屋买卖契约，规定弹性空间不大的定型化契约。某些经纪人为了达成交易，会在契约上游走法律边缘，增修部分条款。最常出现的问题是，交屋日期晚于交易日期，买方成为交屋前卖方的房东，双方对于某些情况的费用分摊纠葛不清，例如交屋前房屋遭房客（卖方）损害的修缮费用等。
第九句话：“我的网站是一个死胡同”
鉴于很多买主偏好在网站上搜集卖屋资讯，因此屋主通常会找有网站的经纪人，但往往会被华而不实的网页所迷惑。经纪人网页最常使用的诱饵技俩是上传已售出的房屋，等客户上钩后再想办法使客户转移目标。当经纪人要用这种方式吸引客户时，表示这名经纪人手上没有充足的待售房屋供客户选择。判断经纪人网站的良莠，可以从网站是否受欢迎列在蒐寻引擎的优先名单、内容是否涵盖吸引人入住的社区资讯，如学校、休闲设施、交通等。
第十句话：“没有我，你也可以做到”
经纪人刻意保有售屋的神秘感，强调售屋过程很复杂，最好由专业人士提供服务。然根据自行销售房子的屋主经验，只要是合理的价格及适当的广告，自然就可以顺利出售房屋。至于在商议售价时，经纪人及其佣金往往扮演着阻碍的角色，如果直接由买卖双方商议价格，一般可以省下约5％到10％的费用。重点是，为了避免不合宜的售价，即太高或太低，专家建议卖方可请独立的鉴价人员预先评估合适的房价。
