【大纪元4月17日讯】(纽约讯)企业营利：能创造就业机会？或只因削减成本
企业营利和获利公司的数量一样重要。通常公司营利越高，就越有可能招聘更多员工来发展业务。业务发展越多，就需要更多的办公场地；业务成长的零售商则会吸纳空置店面。被雇佣的员工越多，就越促进经济增长，而且最重要的是，消费者将有更多的可支配收入，消费支出也会提高。近期股市反弹可能是因为投资者对未来收益的更好预期。但究竟为什么股市会如此强劲反弹？不同的人会给出不同的答案。
牛市主张者：认为企业获利表现远高于预期，是股市反弹的原因。他们相信，这些收益是可持续的，并会导致新的招聘计划。这些收益也将导致企业的成长，会改善房地产的基本面，最终导致强劲和持续的市场复苏。
熊市主张者：认为企业盈利超过了预期的主要原因是由于大规模削减成本，而主要经济体营收还没有恢复会导致雇佣率大增。他们要看到主要经济体营收持续增长一到两个季度后，才相信企业营运恢复了实力。他们声称，这波股市反弹仅仅反映出投资者对未来的期望，而不是现在的营收足以创造就业机会。
外围资本：竞标者众多？资本数额严重夸大？
我们一直听说有大量的外围资本，在寻求投资机会收购不良资产和核心商业房地产。每天我们都可听到某个基金或某个投资者已经进入了市场，正寻求收购机会。问题是，这种看似很大的市场需求是否是现实？
牛市主张者：相信那些声称有500万、5000万或5亿美元投资房地产的投资人是真实存在的。他们认为有数十亿美元外围资金等待入市的消息来自可靠渠道。显然，需求就在那里，这可从市场每有物业出售即出现大量竞标者中看出。那些可以创收的物业每次都可收到数十个投标。而当那些纽约市抵押财产的债权（Notes）出售时，每次都收到50多个投标书。最近可以看到市场上出现很多高净值的个人、家庭、投资资本和外国投资者有很强的需求。牛市主张者认为，这些强劲需求将成为主导市场的因素，从而推动房价上涨。
熊市主张者：认为许多声称有资本想投资于商业房地产的人其实代表了市场上物业主的权益。许多基金并没有筹到现金，只是口头上说有钱可用与投资好的交易。因此很可能只是物业主的噱头而已。如果是这样的情况，熊市主张者认为，外围资本的数额被严重夸大了。他们还认为，可能有很多资金存在，但都说期望找到好的交易，而这是不现实的，这种需求是人为的。
融资：建筑融资仍困难？
显然，融资是投资交易市场的重要驱动因素。很多社区和地区银行在房地产开发项目有不少的风险投资，其结果是2009年124家银行倒闭，目前仍有720家银行被联邦存款保险公司（FDIC）列为可能失败的观察名单上。幸运的是，纽约的社区银行和地区银行的投资大都是现金流动性物业，因此仍保持着非常健康的投资组合。正因为如此，它们在金融危机中还能继续放贷。但是绝大多数商业和货币中心银行已经退出房地产贷款业务。此外，现在很难找到建筑融资，特别是非住宅出租物业。即使对住宅出租物业，融资的贷款房价比也非常低，而且通常还要求追索权（Recourse）。
牛市主张者：相信融资市场解冻在即，商业和货币中心银行将很快恢复抵押贷款业务，商业抵押贷款市场从去年下半年以来也在逐步复苏。他们认为，虽然贷款房价比低，并有追索权要求，但是建筑融资是可行的，而且有放贷人正在寻找战略合作机会。这些对商业房地产市场具有非常积极的作用。
熊市主张者：看到的融资环境仍十分局限。可用资本供应量不多，大多数房地产贷款条款很严苛。他们认为商业抵押担保证券（CMBS）市场很不活跃，以前所作的一些CMBS交易中，贷款额度仅为房价的50%，远低于一般的75%的按揭成数，而且大多以个人贷款形式放贷，而非针对该房地产案的可发展性。悲观的熊市主张者认为，建筑融资要回到正常水平还需要很多年。
下周完结篇将再探讨资本获利率、市场供需面与市场复苏等议题。 (http://www.dajiyuan.com)
