【大纪元2011年11月09日讯】（大纪元记者高紫檀报导）近日，中国大陆各地出现楼盘降价，多个地区出现已购房的房主找到开发商抗议，要求补偿。大陆楼市是否达到拐点？未来的走向如何？中共政府是否会放松调控政策？记者为此专访经济学家简天伦博士，简天伦表示，中国的楼市面临危机，中共政府处于两难局面。
中国楼市已在转向
简天伦说，一星期前，他查看了9月份中国楼市的资料，最近又对比了10月份的楼市资料。他发现“这个变化相当大！”
从9月份数据来看，部分地区楼市价格还在微微上涨，但涨幅变小；部分城市房价已经开始下跌，个别城市房价已经下跌了两三个月。但是，中国房屋市场的总体趋势并不明朗。然而，10月份楼市的走向发生了明显的变化，而且变的不仅是一、两个城市，也不仅仅是上海，佛山等一线城市，现在是很多城市都在下降。
简天伦以北京为例，“金九银十”两个月内的房屋成交量与去年同期相比下降46%，跌幅非常大。在其它地方如上海、深圳、杭州、佛山等等，楼盘价格和销售量的下降也非常明显。
“现在不仅是北京、上海、深圳降价，连重庆、杭州等地也都在降价。有的楼盘降价接近30%，普遍的也都有5%～20%的降价。实际上，全国一线、二线城市，相当多的地区，价格和销售量都在下降。”
简天伦表示，房地产的萧条还可以从开发商手里的库存看出来。比如北京通州地区，有13,000多套住房，160万平方米的房屋待售。按目前的销售速度（九月份售房546套），要24个月才能卖完库存。
房地产的萧条也可以从其它方面反映出来。在前期楼市大涨期间，大陆的房地产中介公司冒出很多，仅深圳就有上百家登记备案的房地产中介公司，店铺多达5000多家。去年深圳一个月能成交12,000套，但是现在一个月才仅成交2000多套，平均一家房地产中介的店铺两个月才卖出一套房子，这必然会导致大量店铺倒闭。有消息称，目前单单中原地产在深圳一地就关铺60间，裁员1000人。世华、中联等房地产中介公司也都在关铺。
简天伦指出：“这些都说明中国的房地产已经在转向。”
楼市的转向是积累效应
对于楼市转向的原因，简天伦解释：“这是积累效应。”
首先是中国的房地产泡沫太严重。房价大幅度下跌是大家预料中的事；其次，中共政府用来阻止房地产泡沫膨胀，自2010年4月份国十条公布以来，开始中央实行了一系列打压地产泡沫的政策措施，连续采取限购令、提高首付、增加购房贷款利息等，许多地方政府也出了一些限购令以及降价目标，政策效应一点点表现出来；随后，中共还收紧银根以控制通货膨胀，楼市再次受到打击。
简天伦进一步分析，政府的政策要求房地产开发商的土地出让金要到位，迫使原来购买了大批土地的开发商要交出大量现金，而政府的限购政策又限制了购屋人的需求，同时收紧银根使房地产开发商资金出现紧张，导致许多开发商不得不用借钱来度难关。从已公布的三季度报表来看，目前中国131家上市的房地产商，库存量增加，销售量下降，经营性现金为负值。这131家上市的房地产商今年第三季度末的存货达9838亿元，较去年同期增加44.9%，存货积压迹象明显。从现金流来看，131家上市的房地产商中，有80家房企前三季度经营性现金流为负值。从成交量来讲，大约七成的一线房地产公司，头三季度完成的销售任务不到计划的75%。
简天伦指出，在这种销售不力，现金缺乏的压力下，房地产企业只能降价售房，挣扎求生存。
楼市可能会引发社会危机
简天伦说，现在许多房地产商主动降价5%～30%售房。这说明，这些房地产商都已经非常困难。中国大的房地产商万科集团也称，房地产业今后相当一段时间，都会是低迷状态。
从目前实际情况来看，无论哪一个大的房地产公司一旦出现问题，银行就会出现问题，政府也会出现问题。因为政府收入靠卖地，房地产业不景气会大大减少地方政府的财政收入，目前出卖土地的收入已经占地方财政收入的30～50%，甚至更高。
在这样的情况下，如果房地产业出现问题的话，中国一连串的问题都会出现。比如在上海，有许多购买了房子的业主，买了房子不久房价就一跌几十万，愤而抗议。中国社会已经因拆迁、收入不均等原因相当不稳定，再加上房地产市场萧条带来的问题，这会导致社会许多矛盾激化，有可能引发社会整体动荡。
调控政策很难放宽
对于中共是否会放松调控政策来避免楼市出现动荡的问题，简天伦说，今年六、七月份开始，许多房地产企业出现资金紧张，楼市销量也在下滑，有些地区就传出调控政策可能会放宽的说法，还有传言说限购令要取消。
简天伦讲，出现这种传闻主要跟地方政府有关，因为地方政府的主要财政收入来自于卖地的收入，如果房地产市场萧条，他们就没有收入来源。
由于中国的通胀很厉害，房地产泡沫也很厉害。北京、上海等大城市的房价已经高于美国曼哈顿。目前在上海买一处上档次的房子，三居室一套的住房高达130万美元。即使在美国曼哈顿，这个价格也是相当高。在北京通州，普遍的独立屋价格也要500多万元人民币，折合60～70万美元（这种房子在大陆称作别墅，其实就是不在大楼中的普通的独立房屋）。这些房屋的价格都非常贵。
简天伦说，如果放松调控，房地产泡沫和通胀将继续恶化，前几天温家宝也说了，要抓紧房地产调控政策，由此来看，短期内房地产调控政策并不会放松。
中共政府处于两难局面
简天伦表示，目前中共政府既不想让房地产市场泡沫一下破灭，尽可能让价格慢慢下降；同时又不能改变银根收缩的经济政策，防止通胀进一步恶化，那就只有两难了。中共不好办，楼市跌了，此前买房的人会受损失，会抗议；楼市不跌，很多人买不起。中共政府不放松银根，中国的经济目前会不会硬着陆都很难说。制造业等都出现下滑，经济发展也在减速，股市一直在跌。这说明大家都对经济不看好。但如果政府放松调控政策，房地产泡沫还会继续膨胀，通货膨胀也会再加剧。
简天伦表示，中国目前的房地产市场困局是中共政府的宏观经济政策上的失误，此前拉大贫富差距，又进一步推高了房地产市场价格。
简天伦预测，房地产泡沫如果破灭的话，可能会有许多开发商资金链要断，然后引发贷款收不回，银行坏账等连锁性的后果，很可能会造成中国社会的经济动荡，社会危机。
“目前在房地产市场上，中共已经被逼到死角上了，叫谁来处理都难了。”
（责任编辑：徐亦扬）
