【大纪元2011年05月01日讯】（新唐人电视台《热点互动》节目）主持人：各位好，欢迎收看新唐人电视台《热点互动》节目。中国近十年来不断出台各种各样房地产的调控政策，时快时慢，时松时紧。伴随着一系列的调控政策，中共的楼市就像脱缰的野马一样，一直向前冲，冲得民众心惊胆颤。
进入2011年，中国又说要在未来5年建设3,600万套“保障房”，中国楼市发展的二十年来背后隐藏着哪些不为人知的奥秘呢？我们将在接下来的几期节目中，跟资深评论员陈志飞教授一起来探讨和回顾一下中国房地产市场的前世今生以及未来。志飞您好。
陈志飞：你好，林云。
主持人：中国是从2000年初的时候，完全取消了这种“福利房”的制度，房子进入了商品市场，经过十多年的发展到现在，中国又要推出“保障房”的建设，而且一推就是3,600万套，您觉得这件事情靠谱吗？它钱从哪里来？
陈志飞：对，这个问题其实是问的很尖锐，你应该当人大代表，在两会上提一下这个问题。因为我们今天谈的是“中国房市二十年的怪现状”，前十年我把它从92年邓小平南巡到02年，因为02年据我研究的话，是住建部，当时叫建设部，正式发文取消了。在之前，2000年初可能各地有所松动了，就是取消了所谓的保障房。当时它规定“保障房”必须要占到80%，就是你说的“福利房”，当然在中国大部分像干部、职工都住在“福利房”当中，它是保证80%。在那之后就取消，所有的房子变成商品化了。
我说在前十年主要是资金界的阶段，它把社会资金蕴育起来，让精英去下海。后十年我大概讲一下，就是怎么把房市控制，然后中共怎么布局，怎么把钱又收回来。因为你提到“福利房”的问题，相比2002年吧，从我的观念来看好像是一个轮回，十年一轮回。因为2002年正式下文取消了，全国“福利房”没有了，或“保障房”没有了，现在你又开始要建，为什么？因为咱们中国有句古话……
主持人：它其实有一个概念，它现在说开始，实际上它一直都在说要建这种保障房，但是十年它没建起来，现在好像真的要建了。
陈志飞：它给中国老百姓的空头支票多了，今年这次两会它好像是一刀见血，来真格的了，严格的说有数码的拍胸脯保证，说在将来5年当中要建多少套房，今年可能就有一千多万套房要建立。我看文章它说，资金到位要建这一千万套房的话，是1.4万亿，中国政府只能出资1千亿，8千亿它准备从企业融资，征地皮、棚户改造来获得，还有4到5千亿的缺口，从哪个地方来呢？
很多人关心的问题就是地方财政，这是现在中共表面上的说法。可是中共由于几年的房市持续上涨和炒地皮，地方财政已经负债累累了。现在最新的研究表明，还是它自己审计署做出的统计数字，它说不完全调查的话，现在中共各级政府的负债已经达到15万亿。它的融资平台、中央政府贷它出售的债券已经15万亿了，那么它全年的财政支出是8.7万亿，15万亿相对于8.7万亿，也就是说中央政府已经破产了，它已经没有余力继续进行更多的融资活动。而且我在别的节目也谈到了，中国银行可能面临一个新的危机，像十几年前一样，因为它给政府借贷过多。
主持人：破产的因素可能会转嫁到它身上。
陈志飞：对，据我研究表明了，因为西方经济研究一般认为中国的GDP一半是存在银行的。从GDP我们来看一下，从08、09到十年，3年，咱们打出每年GDP在30万亿为标准，那3年就是90万亿，那就是说45万亿实际是留在银行的，那么中国内部一般的数据表明了，存在银行的贷款70%是投到房地产的，那45（万亿）的7%大概就是30亿到40亿。
就是说从08年开始中国为了刺激经济，为了让中国各级地方政府通过炒地皮赚钱，投放了起码30亿到40万亿资金流通到社会上，这也是造成现在经济通货膨胀最主要的原因。
那么这么大的债务扛在政府的身上，各级政府它根本没有能力继续再做这个事，这是第一点，第二点你现在讲的是建廉价房，廉价房就是政府无利可图，你这个30万亿40万亿这个房子投出去，这是可以赚钱的，为什么我觉得30万亿40万亿这个房贷是可信的呢？
我再给你列举一下国家统计局的官方数字，05年全国房贷是5万亿，07年是7万亿，数字很好记，可是07年其实它没有完全公布，07年只公布上半年的，也是最后一次公布全国房贷4万亿。
主持人： 之后就没有了。
陈志飞：然后根据理论推算有7万亿，为什么不公布了呢？膨胀太多了，不敢公布了，那么如果你说按07年经济危机之前，泡沫正式被中共政府吹大之前的7万亿来算的话，3年有21万亿，所以我这个数字可能还是最保守的，那么等于是中共把相当于一年的GDP的数量的钱全部投到房贷，这最起码的3年，这个负担现在已经把中共压的喘不过气来。
而外界据此最近的Fitch IBCA（惠誉）像类似于Moody’s（穆迪）建立政府债务的，已经把中国政府债务还是它的货币水平已经下降了，就是因为中国政府债务现在负担过多，从各方面来讲我觉得政府即便也没有能力也没有这个意愿去填补4千亿的廉租房的黑洞。
主持人：好的，那么我们先卖一个关子不去继续说这个话题，它到底怎么样去实现3,600万套的廉租房、保障房的建设问题。我们先来回顾一下，像您刚才讲的，回顾中国二十年楼市发展的历史，应该说楼市发展是之后于经济发展，经济发展到一定时候楼市才开始进入的，那它这个中间是怎么一个发展过程的。
陈志飞：这个我觉得是非常好的一个视角，因为为什么中国楼市实际上跟中国的经济发展是并行的而且是互相推动的，今天这个题目叫二十年，为什么前十年楼市好像没有什么大的进展、没有什么大的波动，但是那十年从92年到02年给房市的发展提供了推手、提供了资金，提供一个基础。
否则的话如果没有这前十年的话，就不可能有后来的商品房，也不可能有后面的炒房，也不可能有现在一个人可以拥有好多套房，那么就是92年之后邓小平根据80年代就是没有让精英下海的挣钱的教训，他可能自厢情愿认为是造成六四的原因，所以他搞了个南巡，让改革物资卖的大一点，让大家都赚钱。
主持人：把门打开了，你们都下海了。
陈志飞：所以说国营企业、政府机关真正精英下海赚钱。那么到02年的时候，就是中国经过十年这样一个大的这种转型，其实当时民间的企业，包括私营企业家也好、个人也好，已经存放了大量资金，他们赚了很多的钱，因为精英在下海赚钱，那么这笔钱又跟中国政府当时非常不好的财政状况形成了鲜明的对照。
因为到80年代末90年代初中国政府出现了财政的危机，当时在80年的中央政府向地方借了二次债都没有还，所以当时有“大地方小政府”之说，当时中央政府的财政可能落到了历史最低点，就全国财政的14%，在改革开放之前是33%，所以中央可能要通过这种方式来想把这资金引到什么地方去获利使自己度过危机。
从地方政府来讲由于人员的流失，留下来的人可能也海吃海喝而且造成很多的亏空，地方财政也在朱镕基随即不久94年的分税改革当中遭受空前的打击，地方财政在90年代中后期遭受了非常大的……
主持人：但是同时中央的财政却是开始富了。
陈志飞：中央财政慢慢开始复苏，因为它这个分税的话就是，中央到现在也是拿回来70%的财政税收，只负担各地20%的财政税收，这是非常，算是一种就是中央来稳固它地位的一种表现吧！
那么所以中央财政稳固在回收，可是地方财政到21世纪之前的话，陷入空前的危机，有的地方基本发不出工资来，因为我们都知道中共的一些高官还喜欢吃喝玩乐，到处游山玩水，所以这个财政亏空非常大。那么中共在这个当头，它要面临的社会游资、热钱、个人财产如此庞大，空前高涨的时候，我个人感觉，这是我今天题目的一个主旨，就是说它引入了这么一个机制。
通过房市来收钱，通过房地产来把社会的资金吸收进来，沉淀起来，然后再补贴政府之用，而它现在做得非常成功，现在像我这种，你可以把它说成阴谋论，但这种阴谋论已经到尾声了，我说的话基本都是事实，大家都看得到的，只是我的解读不同，那么没有人像我这么极端解读，但是你现在看一个轮回，从02年住建部，当时叫建设部，取消这个保障房，当现在又开始建保障房，那么保障房从哪里来？这个轮回是怎么形成的？怎么走过的？其间有多少辛酸苦辣？我觉得确实是非常有意思的事情。
主持人：那您就认为这十多年的房地产市场的发展，实际上是人为在操控的，并不是市场在调节的。
陈志飞：对，你像我们可以讲讲看，它完全是垄断，因为是政府、商家、银行，这其实都是中央政府的各个部门在参与其中，因为银行……
主持人：可是就像我刚才讲的，中央是一直在出台各种各样的调控政策。
陈志飞：对，这个我们可能后边要更详细讲，就是它所为的布局，但是我可以讲它的几个利益的阶段，那么从02年开始对吧，有商品房推出正式进入社会，其实当地当时的人跟现在的心态完全不一样，当时没有说什么买房增值保值之说，大家想想，那时候有吗？
主持人：对。
陈志飞：只是有需要的人才去买房，对吧，但是当时的人都是有需要的人，不见得是非常强烈需求的人才买，那么造成了价格的上涨，一线城市可能涨到了，到05年涨到了大概5千块钱左右，北京，那么各地的地方可能到2千到3千，我指的是非城市，这是第一个阶段，但是因为大家不炒房嘛，所以02到05年不炒房的话，这价格就上不去了，因为只有你需要你才买，到05年的时候，房市又出现了另外一个变化，因为我谈到了，那个时候人都是有了需要才去买房子，但是有需要的人毕竟是有限的，并不像现在炒房，谁都可以参加。
主持人：80%的都已经有房了。
陈志飞：都已经有房子的人就不再炒房，那么房市就出现了瓶颈，房价也不再往上涨了，那么这时政府又协同媒体，就是搞了一个温州炒房团，让游资和热钱进入房市来维持价格，另一方面政府也非常巧妙，可以说，你说它是偶然也好，它出台了一个二手房交易的税收政策，这样使二手房交易冷却，这样使价格稳定下来了，因为二手房被控制住了，所以说到了2005年这个一线城市的价格并没有，再有大的波动，其实已经向1万块钱的冲击了，那么到二、三、四线城市的话，是已经达到3千块钱。
主持人：初步形成了一个房地产的市场？
陈志飞：对，是这样。
主持人：好的，那么我们这期的节目时间到了，我们将在之后再继续来谈。观众朋友们感谢您收看今天的《热点互动》，我们将在下期节目接着谈这个话题，感谢您的收看。
（据新唐人电视台《热点互动》节目录音整理）
视频：【热点互动】中国楼市二十年之怪现状(上)
