【大纪元2011年05月14日讯】（新唐人电视台《热点互动》节目）主持人：各位好，欢迎收看新唐人电视台《热点互动》节目。
在上一期关于中国楼市的节目中，我们分析了伴随中国经济30年的发展，中国的房地产市场不断的发展壮大，也吸纳了巨量的社会财富，造就了无数账面上的百万富翁，和一些有产者，更多的无产者。
面对着中国房地产市场这样一个两极的局面，中央政府又会有哪些作为呢？它推出的保障房的目标又会如何实现？未来的房地产市场走势又会如何？我们今天请陈志飞教授继续为我们深入分析。
志飞你好！我们上一期节目的最后，谈到了针对目前房地产的现状，很多人有几套房子，还有更多的人没有房子的这种局面，你说中央陆续推出了一些“组合拳”，那这个“组合拳”你再继续的来谈一谈。
陈志飞：我觉得它根本的目的就是要房价稳定住，不要降，因为降的话会造成市场的动乱，它不愿意看到。那么首先它就从需求和供给方面，两方面都下手。需求就是让你对这个房子，现在你好像看到要跌了你也不愿意买，这是一方面。另一方面的话，就是说有房的人，房价持续过高的话，很多人还是购买不起。那么从供给来看的话，据我预测它正在酝酿推出二手房的贷款取消。
主持人：新房是不是也是很有限了？
陈志飞：对，新房限制就非常多了。因为现在整个基建的成本各方面都增加，再加上一些限购令，而且还有通货膨胀，原材料各方面都涨价。
主持人：所以有可能推入房地产市场的就是二手房，现在有很多的空置房。
陈志飞：对 ，如果二手房贷款取消的话，那么需求就会更加减少。
主持人：你说的这个二手房贷款取消，这个政策是不是已经酝酿出台了？
陈志飞：我估计它会出台，但现在正在酝酿当中。当然我们知道的组合拳当中，还有空置税。上次我们主要谈到的是房产税，这对房市会有很大的影响，对房市的需求造成一些……
主持人：增加了持房子的成本。
陈志飞：对，这是最重要的。另外如果空置税增加的话，成本就更增加了，这样对它的需求就会进一步缩小。当然从整个供给来看的话，如果你二手房贷款取消的话，这个东西对需求也会进一步的减少，那么实际上到最后……
主持人：这样不就使房市整个就冻结萎缩了吗？
陈志飞：最后就造成“有行无市”的现象。
主持人：这会不会对经济造成很大的冲击或影响？
陈志飞：在这整个情况之下，经济实际上是被房市所累，因为我上次也谈到了，大概3年起码有30万亿的房贷进入市场，使通货膨胀达到空前未有的恶性循环的状态。如果房市问题不解决的话，通涨问题也不会解决。我在别的节目谈到，通货膨胀绝对不是中国外汇造成的，因为在01年到08年外汇增长幅度最大的时候，其实当时并没有造成很大的通货膨胀的问题。
主持人：你刚才讲到，它出台的一些政策对于现在持有多套房的人其实是很大的打击，一方面空置税啊、房产税啊，然后又限制二手房的出售，那房子就烂在手里头了。
陈志飞：没错！你卖不出去。它就是一个引导性的，像我上次说的，领个小孩让你……好像是你按照市场的规律在走，其实也按照它想要让你走的路线在走，那它想怎么着？它想要你把这房子租出去。
主持人：租出去？那有那么大的租赁市场吗？
陈志飞：有这样啊！现在有的文章我已经看到了，中国各地政府从2010年就赚了2.9万亿，年年有这么多的土地转让金。
主持人：土地转让金。
陈志飞：有人说拿出10%的话也就建廉价房。
主持人：建保障房。
陈志飞：问题就是说专家也提到了，很多人都看到了，这种房不赚钱，各地政府会做这样的事吗？那他就觉得，好，那我就干脆让你私人有多套房子的人，把你的房子廉价出租。这样的话，你出租的租金起码还是让你心里好过一点，就是上次节目我谈到的，还让你赚一点钱。相对的，你空置的话，你还要交税。
主持人：这样感觉很难实现啊，你现在的房子像北京的房子都2、3百万一套，他怎么可能拿来变成这种保障房的价格？
陈志飞：保障房是一方面，或者让你以租金的型式出售给社会，这样使房价下来，因为那些人他是永远负担不起2百万的房子。那怎么实现呢？从理论上来说，一个房子的价格以西方经济学来说，有所谓的“贴现现金流”（Discounted Cash Flow,DCF），如果你是2百万的房子你按照这个Discounted Cash Flow，在美国租房子都是按照这个模式来算的，那你租出去每个月可能要1万人民币，但你现在1万人民币没有人肯租对吧？有1万人民币我买去了我还炒房子？我肯定弄不起。那么你被逼以5千块钱……
主持人：就只能降价。
陈志飞：实际上咱们讨论的就是暗降的这种现象会发生，就是表面上有行无市，暗降、阴降就更绝。表面上你这还是2百万的房子，房价没有降，因为有行无市，楼市没降，但实际上你是被逼以一个折半的租金方式把它出让的。
主持人：实际上这也会导致楼市下降吧？
陈志飞：最终还是会导致楼市下降，他只是一个滞缓的作用。但是你要知道，这个楼市在中国有一个特殊现象，也不是说无限期的。像在美国你把房贷按时间付完以后，房子就永远是你的，子子孙孙传下去；在中国还有个70年，就是使用权的问题。
主持人：是是。
陈志飞：70年使用权的问题，所以大家所做的只能是在这70年当中尽量把现金掏回来，能掏回来多少是多少，70年以后就不知道了，收归国有了，你都没有一句话说的。那现在能挣5千块钱而不是1万块钱，能挣起来就挣吧！
所以从这儿来讲，一部分像高端的房子就可能流向社会，变成商品房出租；另一方面，如果是低端的或中端的房子他可能会提供一些优惠。这是我的猜测，而且我的猜测也是被一些专家的建言所佐证。他们说我现在有6,500万套的空置房，另一方面又需要建3,500万套的保障房，那我何必……
主持人：绰绰有余了。
陈志飞：那我让一部分人拿房子出来出租成保障房不就完了嘛！
主持人：问题是拥有这6,500万套空置房的人，他们的房子空在那儿，那这些人在中国来说应该也是跟利益阶层挂边的，他们怎么可能会把这个房子转成这样的过程？
陈志飞：利益阶层的人如果他炒房的话，可能还不是炒这样的房，这是一方面。另一方面的话，其中很大涉及的人群还是普通的中产和所谓的精英层，据我了解，大家也可能看到一些研究，不见得就一定是跟党政部门挂勾，有一部分人跟他们挂勾，但是很多人都是普通老百姓。
主持人：他们的利益就很可能在这一波的过程当中被牺牲掉了。
陈志飞：对，如果真正是共产党的红色权贵的话，我觉得他可能不需要去考虑买房子，他们肯定住各地的公馆或者豪华别墅，政府提供的就可以了，他们不会考虑炒房的问题。所以炒房还是靠自己的薪资劳动积累起来的资金，我们主要讨论的是这些人，然后从中想获得很好的收益作为一个投资手段。那么在这个冲击之下，他们的美梦就会破产。那么这个泡沫吹到最后，实际上经历了几个阶段，我们节目有分析到，最后又回到了起点，回到2002年保障房。可是其中的资金沉淀，全民的70%的财富已经全部下沉到房市上面。
主持人：那么这钱真正的流向那里了？
陈志飞：就我刚刚给你提到的，这些钱其实都流向了政府或政府相关的部门。就是我们谈到的土地转让金，2010年一年就达到2.9万亿，近3万亿现金，就是人民币，然后各地跟政府勾结的一些相关的房地产公司他也是肥得流油。这些人我觉得他们肯定会保证自己的利益不受损失，因为他其中已经赚得很大，各种地方财富实际上是得到了很大的充实。中央根本就不用管地方财政，地方就已经肥得流油。
最重要的是，你可以说他奸或诈也好，他还缓解了矛盾。他用普通公民的名义行使了社会和政府的功能来掏腰包，来资助政府应该帮助的人，这也是“一箭多雕”的一个体现。整体说来，我觉得这么一个循环就是经历了前十年资金积累，然后让中产阶级，让这些权贵各方面下海挣钱。
主持人：社会菁英。
陈志飞：社会菁英，聚集了资本，然后又通过商品化的方式引导这些人，限制他们的投资手段，你不能把钱存在银行，股市也是上涨不定，你很难把握一个方式，也没有别的社会保障什么的，你只能把钱投到房市。
主持人：然后房市又一个劲的再起。
陈志飞：房市一个劲的再起，你就欲望膨胀，变百万富翁，不停的把钱投入。
主持人：所以买了第一套，再买第二套。
陈志飞：买完以后，它收局，通过各种限制。
主持人：现在到了收局的阶段了。
陈志飞：现在到收局的时候，然后这钱整个都被它赚完，这钱怎么赚的呢？比如说你08年的时候，你80万买了一套房，是政府借贷给你的钱，你这个钱投给政府的软硬经营也好，它的投资公司给好，反正你钱给了政府了，如果再经过一些以低廉的方式出让。
主持人：比如说到现在2011年。
陈志飞：2011年或者明年出让，以一般的价格出让，相对于它的贴现现金流的计算方式，你按照原来价格的话，应该是每个月1万人民币出租，现在是5千，甚至更低的价格租让，你价格就下跌了。再过几年，到3、4年，这个情况可能是暂时的、逐渐发生的。
主持人：会有一个过程。
陈志飞：会有一个过程，稳中有降嘛，它不会让你大幅下降。再过3、5年，降到只有30万，那政府再出面把这房子买了，它不是赚了吗?
主持人：老百姓亏的钱，事实上是被政府给收回去了。
陈志飞：给收走了，这样大批的资金就会被政府掏腰包……
主持人：那如果我不卖呢？
陈志飞：如果你不卖就会净亏，因为它又会寻找新的投资点，你不卖的话，你那钱永远拿不出来。因为整个咱们讲的过程，我一直在强调，事实上它是在分工协作，非常精妙的一个结构，一个过程，一个机制。
主持人：所以谈到是一个“布局”的概念。
陈志飞：一个布局。整个从中央到地方，到财政到税收，到各个部门，它都是布局好了的。它什么时候出手，该怎么出手，什么方式，它让你哭都哭不出来，而且你还觉得它在替你考虑。到最后，你当然起到了公益作用，钱可能就是捐给了廉租房，很大一部分也流到政府的腰包里头。可是现在你说房价跌了怎么办？它可能又把股市炒起来了，或者哪种金属或者油的投资，或者一个什么新的行为，比如说农业投资。
主持人：那就说股市上已经没有什么可为的。
陈志飞：假如说股市也可以，那你又急着要把这个钱腾出来要投资到那一点，那么你只有以30万低价方式把房子卖掉，原来你80万买的，那其实是让你去……
主持人：所以如果要是相信您这一番分析的话，那现在手里有空置房的人，有不需要房子的人，赶紧出手。
陈志飞：对，也许还能拿回来一些钱。如果这样持续下去，起码你是赚不了的，而且政府永远是不会亏的。那么这是一个zero-sum game，总体只是个“零”，你政府不会亏，那只能是你亏了。
主持人：好的，非常感谢您三期节目为我们做的精彩分析，我们今天的节目就到这里结束了。各位观众朋友，感谢您收看今天的《热点互动》，我们下次时间再见。
（据新唐人电视台《热点互动》节目录音整理）
视频：【热点互动】 中国楼市之二十年怪现状（下）
