澳洲房屋抵押贷款 如何做好重组贷款

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【大纪元2011年05月30日讯】(大纪元记者艾瑞悉尼编译报导)越来越多的借款人在重组贷款,但更换贷款人(银行)可是一件代价高昂的事。近来我们大多数人都不担心再融资债务的前景。

据富士通咨询公司(Fujitsu Consulting)的研究发现,澳洲许多房屋贷款者现在申请内部再融资——也就是在同一家银行里改变贷款产品—— 一般是每3年半换一次贷款产品。

有些人是外部再融资的—— 这些人完全改变贷款安排,包括贷款银行——这样做的人,平均是每6.2年再融资一次。这是购房者行为自上世纪六十、七十年代以来出现的巨变。

当时,大多数人在他们20多岁开始买房子,经过二,三十年紧张努力,还清按揭贷款,累积物业财富。

注册会计师和房地产投资专家普利斯特尼(Sue Prestney)称,现在的人们比上一代人更愿意搬家。

“以前,一旦还清抵押贷款,就生活无忧,”她说,“而现在,人们不断地提高房地产档次,不断地增加抵押贷款。”

当再融资时,一般是用新的条件下的贷款取代现有的贷款。也可以只做部分再融资,即保留原来的贷款,把原来贷款的一部分转到新贷款下,这样就可以增加贷款的灵活性以及减少风险。

“有多个房地产的投资者也可以利用部分再融资的方式来与各银行协商,从而选择使用多银行组合的贷款,也就是贷款银行的内外贷款产品的组合贷款。”

澳大利亚抵押贷款与金融协会(the Mortgage and Finance Association of Australia)的首席执行官奈洛尔(Phil Naylor)说:“目前再融资最常见的原因是装修。债务合并是另一原因。”

如果再融资的目的是把其它债务合并为一个新贷款,或者装修,或者腾出现金,或者减少每月还款额,那么新的贷款的贷款还款期限会更长。这意味着在这期间要付出更多的钱,所以重要的是想好最终的目标是什么,还要注意有额外的费用和罚款。

还需要对不同的银行所提供的贷款产品进行一一比较,这样就不会因短期变更贷款或超过市场标准的费用打击所击倒。

奈洛尔先生说,借款人的情况不会永远不变,“如果你现在借贷款,五年后您的情况将完全不同,那时不同的贷款产品可能更适合您。”

他说,“通常,帮办重新贷款的人即抵押贷款经纪人会建议你不要去找别的贷款人(银行)。也许,基于他们对贷款行业的知识和了解可以帮你与你现有的贷款银行协商不同的贷款产品。”

改换银行的再融资花费不少。虽然许多银行已经取消了抵押贷款的退出费,但是还清贷款的手续费以及从一个银行换到另一银行的政府收费还是必须要付的。

墨尔本MGI会计师事务所的总管普利斯特尼女士强调说,如果你有经济压力,现有的银行很有可能让你改变贷款品种。

她说,“在更换贷款银行前,最好与现有贷款银行讨论,告诉他们你打算做什么。”

再融资的投资者需要保留投资账目清清楚楚,从最初的购买投资物业的账目到再融资的账目,以及相互之间的联系等记录都要清清楚楚,这样在报税时贷款的利息就可以退税。因此贷款户头最好是独立分开的。

普利斯特尼女士说,贷款时要避免陷入税务麻烦,例如将自住房贷款和投资房贷款合在一个贷款里,税务局可能就不允许申报利息退税。

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