【大纪元2011年07月11日讯】（大纪元记者萧惠文编译）随着近几年新建的公寓和出租房的减少，公寓楼供应紧缩、空置率下降，美国房屋市场已悄然由租户市场转向房东市场，业主利用越来越供不应求的市场优势来推动房租上涨。租户曾因自己置身于“过山车”式的的房屋市场的狂涛之外而沾沾自喜，如今却难免成为新一轮市场调整的受害者。此时，他们应选择租房还是买房？
现在正开始了一波过去的屋主和其他租户为这有限的公寓而争夺的竞争潮，这些促使房东提高房租的条件突然间成熟。
一名24岁的包机驾驶员梅塔力卡（Stephan Metelica），在芝加哥的林肯公园附近与朋友合租了一套两居室的公寓。两人分摊1,525美元的月租，但这个月当他们与房东续签租约时，房东突然要求月租增加5%，达到1,600美元/月，这让他们非常吃惊。
梅塔力卡说服了房东不涨租，并设定新租金上限为1,550美元/月。室友和房东就新租金率达成口头协议，并且即将签新租约。专家说，像这种情况今年几乎是个例外，但随着房租进一步上涨，就不是能凭个人能力能把价钱谈下来的了。
哈佛联合住房研究中心主任赫伯特（Chris Herbert）说，去年租户市场悄然转向房东市场。公寓楼供应紧缩、空置率下降，因而房东提高租金底气十足。在加州，如果房东打算提高房租超过10%，必须提前60天书面通知租户。在一些市场，我们多次看到这类通知。当然，所有的租赁市场都带有地方性的，比如，旧金山租金上涨幅度比较大，而在南加州租金变化不大。
哈佛研究中心最近公布的国民住房报告说，租房及购房成本的上涨迫使各个收入阶层的美国人不得不拿出收入的较大部分用于住房。截至2009年，1900多万美国家庭（包括1000多万的租房家庭）用于住房的支出占其收入的一半以上。在过去10年里，尤其是年收入在4.5万美元－6万美元间的美国家庭因住房成本增加面临的负担更重。
德州MPF研究公司副总裁威利特（Greg Willett）说，在全国范围内，预计今年房租上涨5%，明年再上涨5%。这种趋势预计要持续到2013年才能缓和下来，那时新建公寓房的供应量增加了，住房市场稳定下来，足以吸引新的买家。没有人希望租金上涨，但对租房者而言，这往往是生活中的现实。但即使当前的房租上涨，但也达不到2007年和2008年创下的高点。
威利特说，一般来说，租金每年上涨对消费者而言是正常的。但是，关键是上涨的幅度是否超出租户心中的底限。看看上涨了多少，然后决定是否租金每上涨一次都要搬一次家。如果你正在租房，并且刚刚续租了12个月，在局势稳定之前你可能要多经历一轮租金上涨。
考虑到政府资助的抵押贷款买家房利美和房地美面临着潜在的改革，将收紧借贷标准，一些专家认为，虽然市场上仍然有大量待售房屋供应，但租户可能还是很多年都不会考虑买房，尤其是那些年轻的新租户。
根据美国房地产协会提供的数据，多数首次购房者都是30岁出头，今年24岁的租房者梅塔力卡说，他至少在29岁之前不会考虑买房。这意味着他和其他这个年龄的年轻人在买房之前可能都要承受租金上涨。
《今日美国》曾经指出，美国各地约有1,100万个屋主已经“沉水”了，他们所欠抵押贷款余额超过目前的房价。例如住在拉斯维加斯市的梅黎特（Scott Merritt），在2006年投入38.5万美元买下现居房子。根据最近周围的售价，现在仅值18万美元，而整个拉斯维加斯的房价还在下滑，觉得房市沉沦不见底，他们不知是否应该继续支付所欠的抵押贷款。
房东谈论市场时都认为已迎来了房东市场的春天。全国公寓运营商最近几周纷纷上调2011年租金预计的涨幅，理由是强劲的市场是允许租金高于平均的涨幅的。在十个州和华盛顿DC拥有187套公寓楼的艾芙隆海湾（Avalonbay）社区最近说，预计今年月租上涨5%－5.75%，高于原估计的涨幅4%－5.5%。
主要在沿海城市拥有房产的埃塞克斯（Essex）财产信托公司，总裁史卓尔（Michael Schall）认为，预计待售住房要到2013年才能得以恢复。我们确信公寓供需平衡正朝着向住房短缺方向发展，因而租金和入住率都将同时改善。在整个公司的投资组合中，北加州和西雅图市场领先于南加州市场，入住和复苏都好于其他地区。
在纽约、波士顿、凤凰城等主要市场拥有440套公寓楼的芝加哥住宅资产公司报告预计净经营收入（包括租金收入）今年从5%上涨到7.5%。
网上公寓公司Apartments.com发言人克图拉（Tammy Kotula），敦促租户与房东谈判，或者他们租户已经租了一段时间，要求房东允许租户锁定一个低租金下租赁多年，尽量来争取自己的权益。
