市场分析:经济不稳 是否锁定按揭?

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【大纪元2011年09月20日讯】(大纪元记者甄秀欣加拿大蒙特利尔综合报导)加国央行9月初宣布,维持过夜拆借利率为1%。前些日子,各大银行相继提高按揭贷款浮动利率。面临着欧美经济的再次不振,加国经济受到波及,不少人对就业前景感到担忧,消费者是否有必要锁定按揭贷款的问题再次提到桌面上来。

经济前景更不明央行维持停息

央行在周三发布的声明中说,世界与加拿大的经济均比预期的弱,尤其在最近几周里,风险增加了许多。因此,央行决定保持过夜拆借利率1%不变,至少到10月25日。不过,央行行长卡尼(Mark Carney)暗示,低息还可能会维持更长的时间。

美联储最近宣布,为了刺激经济复苏,美国将维持现有利率水平至少再两年。加国财长费拉狄(Jim Flaherty)表示对加币对美元保持坚挺的担忧,加国人为此必须支付膨胀了的货物价格,辛苦地支撑着加币。

央行认为,因为国际需求的减少,加国的就业市场会受到影响,加上目前加国家庭债务的重负,低息不会引起通货膨胀。卡尼表示,央行依然希望加国经济在下半年里回升,但是预计央行基准利率不会太快回升。

近期固定利率看降浮动利率变动不大

从加国的借贷史来看,按揭贷款的浮动利率在大多数时间里明显比固定利率更有利。一般来说,锁定利率是由于消费者担心浮动利率提升过快。而专家认为,由于估计央行利率近期不会变动,银行浮动利率变动也不会太大。

通常说来,浮动利率是跟随各大银行基本利率(prime rate)而变动的。当央行隔夜拆借利率(overnight rate)提升时,银行的基本利率跟着上调,银行的浮动利率就会跟着上升。固定利率的波动则一般追随着债券收益的多少。当前债券收益的下降也反映了经济低迷和萧条的现状。经济增长越差,债券收益就越小,银行固定按揭的利率就会减低。

皇家银行多美年证券公司投资顾问伍兹(Nancy Woods)在《环球邮报》中提醒到,选择固定利率时应当要注意到债券收益的趋势,以及其利率的走势。

网络按揭市场RateSupermarket.ca综合了多位经济学家的看法,预计按揭贷款近期浮动利率将维持不变,但预计固定利率近期可能下降。经济家们认为,由于7月份政府债券收益下降了40%,加上各大主要银行已有一段时日没有变动固定利率,估计近期会下调5年期固定利率。

不过,尽管央行一直维持基准利率,加国各大银行在上月中旬调升了按揭浮动利率。皇家银行表示,利率的提升主要是因为银行赖于发放按揭贷款的资金来源——债券市场的成本增加。美国和欧洲的债务危机引起了各界对这些国家还债能力的担忧,风险高利率也随着高,因此债券利率有所提升。

消费者在处于信贷危机时,通常要按照高于银行的基本利率(base rate)100个基本点的利率支付利息。但是在信贷市场最好的时候,最惠的浮动利率却会比基本利率低将近90个点。

利率低不等于省利息

对于选择浮动利率还是固定利率按揭的问题,根据统计,加国在90%的时候使用浮动利率贷款获得的利益多于使用固定利率。贷款经纪公司Mortgage Alliance的经纪人赫曼(Mark Herman)指出,使用浮动利率可能会使债务减少10~15%。

不过根据《环球邮报》按揭专家马田义(Peter Majthenyi)的提示,单纯看利率的高低还不足于说明消费者就能节省利息。各贷款机构的贷款计划规定差异颇大。消费者所签订的贷款计划里规定的计息方式(复式计息次数)和预付条款等都能显着地影响到贷款的真实成本费用。以签订浮动利率来说,有低于基本利率0.75%的3年期浮动利率贷款,也有低于基本利率0.6%的5年期浮动利率贷款,乍看起来很诱人,但是当检查其条款细则后,就很少有人问津了。

蒙特利尔银行(BOM)按揭贷款主任特纳(John Turner)表示,在全球经济市场上,利率的决定实际上比较复杂一些,但并非所有的人都应该锁定其按揭利率。总而言之,与其多付出上万元的利息买个安心,还不如在决定之前咨询有关的按揭专业人士,做个详尽的还债能力测试,再做出你的决定。

皇银的伍兹则表示,一些贷款机构也允许消费者选择固定和浮动利率混合贷款的形式,即一部分贷款使用固定利率,另一部分使用浮动利率,当经济形势发生变化时,你就可以灵活地调整高利率的部分贷款,这样能让你更快地完成偿付。

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