【大纪元2012年01月12日讯】很多加拿大老年人在需要资金时发现一般的银行不愿意核予房贷，或没有能力负担每月利息与本金还款。卖房子也许是个选择，但无法居住在自己舒适的家也是遗憾。如果您有这样的情况，有一个房贷产品值得您考虑 － 逆向式房贷。目前全加拿大有四家金融机构提供逆向式房贷，其中全国性的一家为 HomEquity Bank，是在多伦多证券交易所（TSX）上市 HOMEQ Corp. 百分百的子公司。本文所述皆以其产品 CHIP Home Income Plan 为依据。
什么是逆向式房贷
一般传统的房贷在贷款人向金融机构申请贷款后，金融机构会检视申请人的职业、信用记录、还款能力、房屋现值核定贷款金额后，贷款人必需每个月缴还部分的本金及利息。逆向式房贷则不看申请人的职业、信用记录、还款能力，但申请人的年纪需满55岁。贷款人也不需按月还款、缴付利息，但所抵押的房子必须为其主要住所且在任何十二个月的期间住满六个月。当配偶（涵盖非婚姻但具备实质伴侣关系 common-law relationship) 其中一人死亡或搬至养老院时，令一人可继续居住且不需缴交本金或利息，直到其搬离住所或死亡。
逆向式房贷的好处
逆向式房贷主要的好处：
＊资金用途不拘 － 借款人可将借款所得资金用于各种用途－多旅行几次、购买渡假用房地产、支付居家看护、偿还高利息或需月付金之信用卡、修缮房舍、应付紧急临时支出、支付子女教育费用、帮子女代付购屋头期款、或应付日常开销。现在的人平均寿命较长，有些人在退休后依自己的兴趣另创新事业，这笔资金也可用来创业。
＊提升收入 － 多半老年人收入是固定的，可能是房租收入、或是从固定收益的投资产品、再加上老人年金（Old Age Security – OAS）或收入保障补贴（Guaranteed Income Supplement － GIS）。如果您想提升现有收入，可以用逆向式房贷取得的资金加购固定收益产品，65 岁以上的人更可考虑购买年金以取得更高的月收入。假设 A 先生有一栋房子值 30 万，没有任何负债，另有储蓄 10 万用于投资生利，透过逆向式房贷取得 10 万元用于滋生利息，此时他就有 20 万（原来两倍的资金）用于投资生利，房地产净值则降为 20 万，但总资产仍维持 40 万。透过逆向式房贷及年金的购买，老年人可继续住在自己的家及提升每月的收入。根据我得到的一份报告，年龄70岁不抽烟的男性如果以10 万元购买简易年金，可每个月得到约 707 元税前所得。当逆向式房贷所取得的资金用于投资时，利息可作为投资收益抵减之用。这种方式可活化资产，将不动产转化成提升收入的引擎，改善老年人的收入、生活品质，而不需担心每月的还款压力。
＊取得容易 － 不需提供收入证明、不需被征信、不问健康状况，55 岁以上拥有房子的人可藉由逆向式房贷取得 27％ － 50％ 房屋现值的资金。55 岁的大约 27％，72 岁的大约 35％ － 40％，80 岁以上的约 50％。
＊继续住在自己的房子，期间不需缴本金利息－ 贷款人拥有房子的所有权，仍需继续缴纳地产税，房屋保险、及管理费等等。贷款人自行决定何时卖房子、何时搬迁。即使贷款人取得贷款后继续居住 30 年、40 年，完全不缴利息及本金，银行也不会要贷款人搬走。但有个前提 － 贷款人需以该抵押房子为主要主所，且于任何 12 个月的期间住满 6 个月。配偶两人同为贷款人的情况，若其中一人搬到养老院或死亡，另一人可继续居住，直到搬离或死亡。期间也不需缴交本金利息。
＊不影响 OAS Old Age Security – OAS）或 GIS （Guaranteed Income Supplement － GIS）- 从逆向式房贷取得的资金不视为收入，不影响 OAS 及 GIS 的权益。
＊贷款人及其遗产充分受到保障 － 当贷款人决定出售房屋、缴清本金及利息时，若房屋现值低于其所累计金额，贷款人仅需缴交等同房屋现值的本金及利息。完全充分受到保障，不会产生积欠金额大于房屋现值的窘境。此情况亦适用于贷款人往生后遗产处理。子嗣也可缴清本利继续持有房屋，若累积本利大于当时房屋现值时，只需缴交等同当时房屋现值的本金及利息。
＊弹性取用资金 － 可一次全领、定期领（月、季、半年、年）、不定期领（额度设定好，需要时再领）、或上述三项任何组合。
使用逆向式房贷需注意的事项
＊使用逆向式房贷会产生三种费用：
－ 估价费：介于 $175 到 ＄400 之间，这笔费用申请人得先支付。
－ 独立法律咨询：逆向式房贷管理办法规定所有使用者需先经过法律咨询程序，方能取得逆向式房贷。法律咨询费用一般界于 $300 到 $600 之间， 与估价费相同的是申请人得先支付这笔费用。
－法律／管理费： $1,495，涵盖房产抵押相关费用及管理费。这笔费用可从逆向式房贷取得之资金中扣除，不需额外从口袋中掏出。
逆向式房贷不适合短期资金使用者：由于提前还款违约金的设计，CHIP Home Income Plan 并不适合短期资金使用者。违约金如下：
－1年内还清：11 个月利息或利息差额（取其大，以下同）
－1年以上，2年以内还清：8 个月
－2年以上，3年以内还清：4 个月
－3年以上，10年以内还清：3 个月
－10年以上：无违约金
如因贷款人死亡而还清贷款，免收违约金。当贷款人因搬到养老院或长期看护住所，违约金可减半。所以当资金需求仅为临时性或一两年时，申请人应先尝试其他资金管道。
作者：Chester Wu 是 Argentum Mortgage Finance and Corp. 的贷款经纪，欲知更多讯息，请洽询 416.619.5397, cw@cwMortgages.com 或参考 cwMortgages.com.
