外电:中国房市整并 赢家恐是国有开发商

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【大纪元2012年01月30日讯】(大纪元记者贵远编译报导)龙年的到来是否会给中国陷入困境的地产业带来希望?随着中国新的一年已在本月到来,成千上万的夫妇图吉利准备结婚,在女少男多的国度要找个媳妇,雄心勃勃的新郎证明自己实力的方式是最起码能够置业。

《经济学人》杂志报导,中国的地产开发商绞尽脑汁寻求助力。中央政府急于让过热的住宅物业市场降温,开始限制多处置业、提高首付金,以减少投机者的“炒作”或紧急抛售,限制开发商获得银行贷款和断绝新的信托信贷,鼓励像上海和重庆去年开始实行的那样征收房产税。政府还会出台类似的相关政策。

这一系列措施实行下来,给过热的房地产市场泼了一盆冷水。房地产价格增长自2010年初以来已经放缓。从中国最大的房地产网站搜房网分析结果来看,它关注的100个城市中有60个在2011年12月房产价格下跌,地产也跌得很快。渣打银行最近对名列前茅的开发商所做的一项调查表明,地价比2010年底的峰值缩水三分之一。

有报导说地方政府的土地拍卖的势头回落,遍及全国,地方政府的土地拍卖是开发商获得土地的源头之所在,也是地方政府获取财政收入的源泉。所有这一切都预示着房地产姗姗来迟的整并(consolidation)期已然到来。

房地产业“血拼”的先兆之一是紧接圣诞节后上海爆出的争议。大开发商SOHO中国宣布将购买靠近外滩长廊优质物业的50%的股权,SOHO中国投资绿城中国控股大约10亿元人民币(1.58亿美元),投资上海证大房地产近30亿元,这两家开发商比SOHO中国小。SOHO中国的举措惹恼了复星国际集团,它拥有靠近外滩长廊优质物业的另一半股权,它声称有优先取舍权,威胁要打官司找回公道。

争议的爆出有几个原因,不仅是因为这些争吵的公开化在中国非比寻常。这是过去做得过火的一个佐证:被争议的地产是上海最贵的,上海证大集团是在2010年花92亿元人民币拍到的。这两个规模较小的公司忍痛割爱意味着实力较弱的开发商目前面临流动资金紧缺的困境,而实力较强的开发商之间的矛盾表明,有些现金充裕的开发商准备趁火打劫。

整并涉及的范围巨大。中国有30,000多家房地产开发商,其中有许多是地方小企业,资质不够取得信贷,经济规模大或地域多元化的大公司则没有这方面问题。花旗银行分析师估计,最大的100家左右的房地产企业仅控制该领域的四分之一,其次的500企业或许占到10%到15%以上,但整并步伐正在加速。

在整并过程中,最大的输家将是负债累累的企业。汇丰银行估计,名列前茅的上市开发商的平均资产负债上升,从2010年的47%到去年紧缩措施起效的56%。平均值掩盖了巨大的个体差异,比如,国有巨无霸中国海外发展有限公司(COLI)投资的资产负债率只有36%,而它的一个规模较小的竞争对手世茂集团则高达77%。评测机构标准普尔公司的分析师对名列前茅的开发商的资产负债表进行了压力测试,结果:合同销售额在2011年的水平上下降30%,就可能导致许多实力较弱的企业处于危险的境地。

赢家呢?常理说,大的上市开发商将战胜非上市开发商,人们认为非上市开发商账目不清,染指资本市场的能力弱。巴克莱银行的劳伦斯(Andrew Lawrence)却认为不一定,他以20世纪60年代英国的泡沫楼市为例,当时的那些浮华上市公司资产负债表债务过重,而未上市公司保持负债适当,从而后来居上。他认为,同样情景很可能会发生在中国。

另一条常理认为,着眼蓬勃发展的省会城市的房地产开发商,会比对如北京和上海这样的最大“高档”市场青睐有加的开发商做得更好。这样想的原因之一是政府发出的抑制市场过热的法令只是针对最大的城市。

但恰恰有可能的是经济衰退可能导致“风水”逆转。大城市以外的市场往往非常薄弱,重复置业者很少,外来的投资也很少。一旦价格和信心急剧下降,可能会导致可怕的失控态势。与政府兴建的大量福利“社会住房”相比,周边市场流通的私人兴建的房产在行业内竞争中更脆弱。

以北京2008年的房地产低迷随后迅速回升为例,花旗银行的分析师认为,即使在最坏的的情况下,主流市场可能有一种天然的价格底线。如果是这样,像华润集团、龙湖地产和中国海外发展有限公司,他们都完全定位于大城市,可能会更好地渡过难关。如果牵扯到质量问题,更是这样。由于违约和项目失败的情况增加,购房者(一般都在房子建好前就交钱)更青睐拥有品牌和较强资产负债表的大开发商。

面对任何紧缩政策,债务很少、能获取廉价资本、大而多元化的公司将拔得头筹。由此可见,在未来的换血中,最大的赢家可能是国有企业或与政府有紧密关系的公司。如中国海外发展有限公司和保利地产集团,享受官方保护和信贷补贴。按人民币的多少计算,20个最大的开发商,有10个全部或部分由国家实体控制,这一比例将来还会上升。

(责任编辑:张东光)

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