【大纪元2012年01月07日讯】(大纪元记者张茹墨尔本编译报导)当2010年房地产繁华的景象渐渐远去，我们迈入了21世纪的第二个十年。在过去三年里，地产投资者经历了太多，澳洲房地产市场从全球金融危机时的谷底，到2009-10年度的异军突起，再到2011年的回归平淡，在这过程中，成功和失败总是相伴左右。那么，我们从成功与失败中学到了什么呢？特别是2011年当市场急转直下时，带给我们哪些教训和启示？澳洲物业投资杂志采访了多位地产界专家，总结出下面几条，有些是常识，而有些则需要一些逆向思维。
教训一：不要惊慌
RP Data的研究主管Tim Lawless说，过去12个月使投资者明白了地产市场的动荡，以及复杂的供求关系，这是重要的一课，这样在当前平淡的市场上，他们不至于反应过度。“长期的市场趋势要比短期波动重要的多，投资者在进入房地产市场时就要有一个长期规划。”
“历史告诉我们，房地产市场具有非常明显的周期性，就在不久前，我们还经历了强劲的增长。这是继2004年繁荣后，市场一直持平直到2006年，然后在2007年再度抬头，但是遇到全球金融危机踩了一脚刹车。”
“很多人曾预测今年会出现房价大滑坡，但最终没有实现，房价也不过掉了2.9%左右。房租涨了4.5%，空置率依然很低。我们从中学到的教训是：做好功课，了解市场，不要被悲观者吓住了。投资者应该保持谨慎，但没有必要反应过度。”
教训二：敢于行动
墨尔本的估价师Sean Thomson敦促投资者不要掉入“等等看”的陷阱。他说，最近和从前的房价下跌都教会我们，市场持平时是最佳的购买时机，但谨慎的投资者总想等到房价涨起来再买，结果错失良机。
“当经济形势不明朗时，买方喜欢按兵不动，等待房价降到谷底，”他说，“如果以前的地产周期给我们什么启示的话，那就是在买卖房产时采取‘等等看’的态度是不利的。市场低迷时竞争少，正是买家的好机会。但历史显示，大多数买家都是等到市场情绪转好时才有所行动。”
教训三：不要想当然
Thomson说，投资选择应该基于个人的财务状况和物业的优势而定，对于那些没什么经验，却想通过低价购买物业、装修一番后出售盈利的人应该敲个警钟了。“现在电视上不少装修节目很撩人心，弄得人们都以为自己也能轻轻松松的靠装修赚大钱。但是装修新手往往低估了将物业改头换面所要付出的代价，结果得不偿失。”
“当决定装修时，首先要考虑物业的地点、类型，是别墅还是公寓？是出租还是自住？潜在的买家和租客是什么样的人？简单一句话，要根据目标市场的需要来装修。”
“另外装修时不要花太多钱，一般不要超过物业价值的40%.”
“选择物业时不要想当然，基于日后的基础设施建设，比如公路、学校和购物中心来购买物业是非常有风险的，每年上百个开发议案都被搁置或否决了。就算通过，开发项目也需要很多年才能完成，而且谁也不能保证增加的设施会对当地房价产生正面的促进作用。”
Thomson说，衡量物业未来的增值几乎没有更好的办法，就是看它过去的表现，加上近期的市场走势。“买方必须明白，选择物业不能一概而论，只看区，或者购房时机和暂时的市场趋势，而是要根据买方、卖方、加上物业本身进行个案研究。”
教训四：时机不是一切
投资者学到的一个重要的教训是：不要被当前变缓的市场所吓住，要多注重物业本身而不是购买时机。
销售数据分析清楚地告诉我们，不是你什么时候买，而是你买什么才是关键。低价买进的物业并不能保证未来的增值，只有选择合适的物业，有适当的增值纪录，才能保证在未来不定的市场形势下，一直成为投资者的正资产。
教训五：在财务上永远要留有余地
当市场处于下降时，物业可能卖不到你想要的价格，此时现金流就极为关键。位于阿得雷德的国际投资人Rachel Barnes说，“确保你要买的物业能产生正现金流，买一套物业如果只为了日后升值或者是负收益，在当前的市场环境下非常危险。”
“现在全澳都是买方市场，作为业主，你当然不想在这个时候卖房，在买方市场出售物业肯定不是好时机，但有时也别无选择。这就是为什么我强调在财务上要为自己留有余地，当市场形势变化时才能够挺得住。”
“作为一名投资者，你希望能够长期持有物业，等待它升值。但有时这是不可能的，被迫出售是经常发生的事。出售时，你可能卖不到自己想要的价格，或者根本就卖不出去，这就使投资者陷入很尴尬的现金流的困境中。如果可能的话，务必给自己留有缓冲的余地渡过难关。”
教训六：照顾好你的租客
物业经理Judith Taylor说，在房价下跌的时候，投资者更应该照顾好租客，即使出租房供不应求时也不要放松。
租房空置率在2011年一直都很紧，作为房东，你要留住租客并且适当提升房租。“现在比以往任何时候，你都不希望发生让房子空着而去寻找新租客这样的事情。”
尽最大努力照顾好租客，但不要忘了每年检查你的租金。“如果你照顾好现有的租客，就不应该有空置期。但人们经常忽略的一点是，特别是当他们有长期租客时，经常忘了提升房租。作为业主，你有权利保护好自己的投资，而且如果租客搬到其它地方住，他们可能还要支付更高的房租。”
教训七：不要依赖旧数据
物业拍卖员Tim Thredgold先生说，最近的市场走势告诉我们，当投资物业时，要看最新的数据。12个月前的数据几乎没有什么参考价值了。
“我不知道从什么时候起，房价开始出现这么大的变化，连近期的历史数据都不太管用。你需要充分调研，拿到最新的数据才行。”
“近来比较突出的一点是，如果你想把当前住的房子卖掉，另换一套房子时，一定要先卖掉再买。轻松卖房的时代已经过去，不要想当然的以为卖房不成问题，也许你卖不到一个好价钱，或者根本就卖不去。何必给自己增加不必要的风险。”
“另外一个需要注意的教训是，不要在这个时候离开市场。现在不是卖房的好时机，如果可能的话，是买房的好时机。要是人们在这个时候离开市场一段时间，这使我非常担忧，可能是很危险的。”
教训八：给自己充分的时间售房
悉尼的房产过户人Adrian Storch说，在现在的市场环境中，卖方要给潜在的买家折扣。房屋在市场上滞留的时间加长了。业主得到的教训是，他们要给自己充足的时间，这样即使售房的过程出现很大拖延也能应对。
“买方一定要获得银行批准，这样那样的手续，没办法，你只能等。现在卖方对买方的任何要求都是尽量满足，比如说他们想要的过户期等等。所以如果你没有给自己留有充足的时间是非常被动的。”
教训九：不要太负面
澳洲储备银行行长史蒂文斯说，过去12个月教给我们要谨慎，但他也表示，澳洲人有时表现得太负面，实在没有必要。
“澳洲经济面临着一系列不寻常的、复杂的因素。经济发展不是稳定的，而是崎岖的、颠簸不平的，财务顾虑时隐时现，正面负面的情绪充斥着市场。然而，新兴国家还是在发展，世界经济总是在不平衡中又达到了新的平衡点。这是一个不变的规律。尽管目前展现出来的都是下滑的迹象，但澳洲的情况并不太糟糕。”
史蒂文斯说，澳洲有很多非常突出的地方，“我们的贸易很好，失业率很低，金融系统稳定，信用等级高，还有很有效的宏观经济政策体系。”
“未来是不确定的，但它永远都是不确定的。我们有我们的问题，但经过合理的分析和判断，一定能够把握好未来的方向。”有什么好悲观的呢？
教训十：预计不可预计的情况
WBP的物业主管和分析师Greville Pabst先生说，投资者从过去一年中学到的教训是：好地点不永远是好地点。年初昆省和维省的水灾给业主敲响了一记警钟，他们开始意识到，在地势低的地区买房有多么危险。其实墨尔本和悉尼很多地区都是洪水的高风险带。“幸运的是，大多数这些地区的居民都没有经历像年初昆士兰发生的洪灾，”Pabst先生说，“这是因为在墨尔本大多数洪水都是闪电式，是由于短期内降雨没有及时排走造成的，而不是像昆士兰那样由于河水水位溢出而产生的洪水。”
不为人所知的是，墨尔本不少市政厅都位于洪水敏感地区，甚至不少还是数一数二的富人区，比如Bayside, Stonington，Maribyrnong, Port Phillip和Casey。“如果你决定在容易发生水灾和火灾的地区买房，比较谨慎的做法是咨询市政厅，了解当地的规划，评估灾害对物业可能造成的影响。”Pabst先生说。
Pabst说，现在人们对地点的选择不再局限于哪个区比另一个区好，就在同一个区中，还要讲究哪条街更好。“临近的几套物业可能在很多方面都相类似，那么例如朝向、平面设计、自然光照和安全等因素对物业价值就会产生非常重要的影响。”
“不少物业投资者都在寻找下一个热点地区，想要赚快钱。”，Pabst先生说，“热点地区通常是短期获利显着，但长期增长有限。由于物业投资高额的交易成本，因此他建议投资者眼光要放得长远一些，要选择能够长期持续增长的地区。”
（责任编辑：陈明）
