手持有溺水租赁或投资地产

长痛不如短痛—短售吧!

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【大纪元2012年08月23日讯】问:我拥有两栋房屋,一栋出租屋,另一栋自住屋;出租屋是零五年购买的,当时需要并获批一个贷款才成交,不久后于零七年重贷时由一个贷款改成两个贷款,从房屋净值取得现金后购买该自住屋,没有贷款。目前我每月收租支付出租屋房贷,原先租金收入足够支付房贷、地税及一般正常开销。后来其中一位租客已搬走,导致出租屋入不敷出,同时我发生意外后已变成残障,因此家庭失去了一分固定的收入。如今面临很严重的财务危机。

由于法拍风波持续,房价不断下跌,出租屋原有的净值已消失并且陷入“溺水”状态,两项房贷加起来高于房屋市价约十五万元,第一与第二房贷还各欠五十万元,房屋只值约八十五万元。因为房屋“溺水”,所以无法重贷,只好考虑脱手。到底是让银行按法拍程序收回去好呢,还是办短售好?银行有权追究短缺吗?会有税务问题吗?

听说欧巴马政府推动了一项叫作HAFA的短计划,合格的话可取得政府援助的三千元搬家费。其中一个合格条件是申请者必须住在房子里。我可否把出租屋改成自住屋,同时因为目前的自住屋还在我名下,为了证明我已经把出租屋改成自住屋,可否把目前的自住屋转让给儿子,等将来短售办完后再请求儿子把它转回给我。这么做的话会带来什么问题?

答:本来该零五年购买的房屋是自住的,所以您借的房贷是属于“购屋贷款”(英文Purchase money loan), 这种贷款乃属于“无追索权”贷款,银行是不能追索法拍后的任何短缺损失。但是后来零七年重贷,把房贷的性质改成“有追索权贷款”,所以目前的出租屋的两笔贷款是属于银行可以追索短缺的贷款,但是银行拥有的是有条件性追索权 ,条件是银行的唯一追索途径是法拍程序(第二顺位房贷在某些情况下有例外),也就是所谓的“Security First Rule”,简单解说,银行必须先用尽房屋净值抵消债务后如有短缺才可向借款人索取,换言之,除了法拍以外,银行没有其他追索途径。

法拍有两种,非法院监督(nonjudicia)或法院监督(judicial),主要区别在于法拍程序不带有追索短缺权。

以一般实际状况而言,大银行向消费者追索短缺几乎是很少听说的,主要原因是证明短缺虽然表面上看起来容易,实际上相当难。银行为了省时省钱,一般都会选择用以拍卖的方式把房子售卖给愿意兢标购买的买主。银行一但使用Trustee’s Sale的方式处理法拍,就放弃了追索短缺的权力。

由此可见,被银行追索短缺的机会可能性虽然存在但是并不高。当然,您可以选择让银行把房子法拍掉,但是这么做的话,信用将大幅减分,而且很可能需要等候长达七年的时间才能重新合格申请有联邦政府担保的低利率贷款。反之,您若短售的话,等侯时间只需两年,差别千里。

无论法拍或短售,只要房子是自住的,不用太担心税务问题,原因是联邦及加州政府在面临法拍风波之下已采取了适当的措施,其中包括立下临时税法来鼓励屋主利用短售方式来避免法拍,之前Sort Sale与Trustee’s Sale在税务上是有差别的,银行允许屋主短售相当于一种债务宽恕(debt discharge),按照税法需要打税,但是根据临时税法不用打税,高枕无忧。

一般而言,把产权过户给别人会引发地税局经重新房价调整地金,但是由于您是在房价近高峰时期购买,税金不会有太大的变化,再加上因为转移对象是儿子而加州地税法有一豁免允许父亲把房子转移给儿子,能避免引发地税局调整地税金,所以没有这一方面的顾虑。

陈建友专精于房地产方面的法律顾问,拥有十八年以上的房地产法律及经纪经验,他持有律师、经纪、及工程师职照,擅长于解剖分析各类房地产疑难杂症,如买卖、房东房客、土地开发、营建、产权、土地征收、环保、房贷、法拍等。精通巨额地产投资如商业大楼、加油站、农地、仓库、旅馆、公寓及各种类高风险地产 投资,经常协助客户未雨绸缪。联络电话:(510).622-7715。

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